王某原承租位于沈阳市大东区公有住房平房两间。2001年王某及老伴从该房处搬走，其养子将该房西间出租。2002年8月养子带家人外出打工租房居住。同年10月王某以养子不尽赡养义务为由，起诉解除了收养关系。同年11月王某将这两间直管公房承租使用权转让给李某，并经房产局办理了承租使用权变更手续。王某养子得此消息后于同年12月搬回该房东屋居住，并向法院提起诉讼，要求确认王某与李某卖房协议无效。

沈阳市中级人民法院认为，本案一审第三人李某基于其对大东区法院判决解除王某与养子之间养父子关系的事实以及房产部门能办理房产证明的事实情况的信任，并支付了房款，尽到了谨慎注意的义务，应认定为善意取得成立。为保护善意取得第三人的合法权益，维护交易安全，故应认定王某与李某房屋买卖关系合法有效。

本案主审人、沈阳市中级人民法院第二民事审判庭审判长王志福解释说，本案涉及善意第三人保护制度在房屋买卖纠纷中的适用问题。善意第三人保护制度也叫善意取得制度，是物权法中适用"公示共信"原则对物权的一项特殊保护制度。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条规定："共同共有人对共同财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。"

善意第三人保护制度的实质，是以牺牲真正权利人的利益来换取整个社会的交易安全，促进交易秩序的稳定。构成善意有偿取得应当具备两个条件：一是买受人须善意无过失且为有偿取得；二是不动产已经办理了产权登记。符合这两个条件，该交易行为才是有效的。

遭遇刑事犯罪，"善意取得"无效

在另一起案件中，王某将自己一处建筑面积77平方米的住房租给刘某。刘用伪造的假房证将王某的房产证调换，又伪造了王某的身份证和户口证明，然后假冒王某名义将该房以19.8万元的价格卖给杨某，杨取得了该房屋所有权证。王发现房屋已被杨购买后，向公安机关报案，刘因犯合同诈骗罪，被判处有期徒刑十二年。因该房一直由杨使用，房主王某于2003年2月诉至法院，要求杨腾房。

沈阳市中级人民法院认为，杨某与刘某签订并"履行"的《房地产经纪合同》，系刘冒用王某名义与杨所签订，并非王某真实的意思表示，且王某亦未委托任何人对诉争房屋予以处分，故王某与杨某之间无房屋转让的权利义务关系。法院判决：杨某将房子按现状返还给王某；王某在得到返还房屋的同时给付杨某装修费1.8万元。

本案主审人、沈阳市中级人民法院关云光法官介绍说，本案的处理结果曾引起学术界及广大市民的不同反响，有专家学者曾对此案进行点评，认为本案应适用善意取得制度，保护善意第三人杨某的权利。但本案诉争房屋的"出卖人"刘某不是诉争房屋的权利人，其"转让"诉争房屋的行为也不是民事法律意义上的擅自处分共有财产的行为，亦不属于民法中的处分他人之物的行为，因此本案不能适用"善意取得"制度。善意取得制度仅适用于民事行为，因盗窃、诈骗等犯罪行为而对财产的占有、取得，不适用善意取得制度，这是适用善意取得的一项最基本的原则。