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签订《买方主体变更确认书》,规避“限购令”购房 ,合同无效
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规避限购令购房 

2011212日,原告赵某惠与被告代某芬签署了《地产买卖合同》,合同约定:原告将其位于罗湖区文锦中路名都大厦某房产转让给被告代某芬,房屋建筑面积为45.11平方米,转让成交价为人民币45万元,定金为人民币2万元;同日被告支付定金2万元和水电押金5000元,原告出具收到定金人民币20000元的收据,被告深圳市某某房地产经纪有限公司亦于同日出具收到原告交纳的水电押金人民币5000元的收据。同日,原告与被告代某芬、第三人代某签署了《买方主体变更确认书》,确认书内容为:“买卖双方于2011212共同签署了关于名都大厦某房的《二手房买卖合同》,现经三方协商一致同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名为丙方名下,由丙方继续履行《二手房买卖合同》《资金托管协议》和《佣金支付承诺书》及相关附件补充协议等项下原买方(即乙方)未履行的义务,原买方(即乙方)对其(丙方)承担保证责任。

  2011317,原告代理人杨某春、第三人代某及银行签订《二手楼交易资金委托监管协议》,协议约定,原、被告双方自愿将房产交易资金人民币210,000元委托银行进行监管;协议还约定了其他权利义务。银行于2011321出具《交易资金委托监管业务收款收据》,确认收到代某所划资金人民币210,000元。

  201147、原告与被告代某芬签署了《补充协议》,协议约定,如果代某购买名都大厦某房没有过户成功,需再换名字过户,交易过程中所产生的费用,由买方(代某芬)承担;如代某接到国土局通知不能过户,买方须提供有深户或有社保(首次置业)的人,一次性付款购买此房(名都大厦某房),并承诺在接到国土局通知之日起三十日内办理再过户手续,否则视为违约,违约金为人民币五万元整;该协议建立在业主完全配合的前提下履行;如遇国家政策等不可抗力因素而导致过户手续无法如期办理,则延期办理。

  2011420,案外人代某向深圳市房地产权登记中心递交房产转移登记申请材料。201155,深圳市房地产权登记中心退文。201168代某及原告代理人再次向深圳市房地产权登记中心提交退文申请,申请内容为:我们于201158,提交了三级市场房地产转移登记申请,其中《深圳市二手房买卖合同》编号为深罗现房买字20116538号,在提交的转移登记申请资料中,个人所得税完税证明不是真实、合法、有效的,现买卖双方提出退文申请。

庭审中,被告代某芬确认因非深圳户籍且在与原告签订合同之时名下已经购买了一套房产,并不符合限购条件故以第三人名义办理过户,被告代某芬及第三人代某均确认该房产实际购房人为被告代某芬。原告主张解除合同,被告对此不同意要求由其寻找其他有购房资格的人员继续履行合同。

  罗湖区法院经审理此案认为,本案为房屋买卖合同纠纷案件。原、被告双方签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示,内容不违反法律和行政法规的强制性规定,为有效合同。原告虽然与第三人代某、被告代某芬签订《买方主体变更确认书》,但目的均系为促成被告代某芬购买原告所有的涉案房产,第三人代某并无意购买涉案房产,而系为达成被告代某芬规避限购政策的目的借第三人代某之名而行被告代某芬购买之实。原告在本案中要求解除房屋买卖合同,被告代某芬不同意解除合同要求继续履行,但因被告代某芬并不符合限购条件,故对原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求,本院予以支持;因第三人代某与被告代某芬及原告所签订《买方主体变更确认书》系为履行原告与被告代某芬所签订合同的目的而签订,故应一并予以解除。本案争议焦点是房屋买卖合同解除后违约责任承担问题。

  就该争议焦点,法院认为,在原、被告签订房屋买卖合同之前,政府出台了限购令对于非本市户籍居民家庭限购一套住房。本案被告代某芬并非深圳市户籍居民,依前述限购令之规定,其只能购买一套房产。被告代某芬庭审中确认签订买卖合同之时其名下已有一套房产不符合限购条件。虽然原告与被告代某芬约定将房产过户至第三人代某名下,但其旨在规避政府限购令,该行为不符合政府的政策规定;被告代某芬在并不符合购买条件的情况之下依然与原告签订《房地产买卖合同》存在过错,原告在被告代某芬不符合限购条件时仍配合与第三人代某办理房产过户手续亦存在过错;故原告及被告代某芬对合同的解除均存在过错且过错责任相当,法院认为原告及被告代某芬应互不承担违约责任为宜。原告收取被告代某芬的定金应予退回,被告深圳市某某房地产经纪有限公司收取的水电押金应予退回。据此,依法判决:解除原告赵某惠与被告代某芬签订的《地产买卖合同》,原告赵某惠应向被告代某芬返还定金人民币20,000,被告深圳市某某房地产经纪有限公司日内向原告赵某惠返还水电押金人民币5,000元。驳回原告赵某惠和反诉原告代某芬的其他反诉请求。

  一审宣判后,原告不服向深圳市中级人民法院提起上诉。深圳市中级人民法院经过审理,认为一审判决认定事实清楚,适用法律正确,处理得当,故判决驳回上诉,维持原判。

  罗湖区法院民三庭法官钱松认为,在房产交易中,一旦交易合同成立生效,各方当事人均应遵循诚实信用原则,如约履行合同义务。本案中原、被告双方明知被告属于政策规定的限购对象,不符合现行购房政策仍签订买卖合同进行交易,缔约中已经隐藏了风险并带来双方在履行过程中的交易风险,最终导致合同未能履行,给双方都带来了损失。

  为此,法官提醒:买卖双方在房产交易过程中应遵循诚实信用原则,正确认识限购令对房屋买卖合同效力的影响,杜绝侥幸心理,避免房屋买卖合同由于违反限购令的禁止性规定而无法履行。房产中介公司在从事房屋买卖中介服务过程中,应忠实尽责的履行居间义务,事前应该审查合同双方情况是否符合购房条件,并明确告知双方限购令内容及其后果,在房产交易过程中应引导双方签订规范的房产交易合同,尽量避免产生不必要的纠纷。

 


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