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法院判定安置房购买权转让协议有效
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近日,江西省上饶市中级人民法院终审审结一起拆迁安置房购买权转让合同纠纷案件,上诉人(原审被告)与被上诉人(原审原告)就拆迁安置房购买权转让是否合法有效两度对簿公堂,最后法院支持了原告的诉讼请求,判令被告继续履行合同,并协助原告办理房屋过户手续。

    被告杨某是玉山县城镇居民。2003年,其所居住的解放中路的房屋被拆迁,杨某因此获得冰溪镇瑾义花苑安置小区(以下简称安置小区)一套安置房的购买权,该房位于安置小区八幢三层301号,建筑面积共155.2平方米。2003年11月6日,原告廖某与被告杨某签订了一份安置房购买权转让协议,被告杨某同意将其拥有的位于安置小区的安置房购买权转让给原告廖某,由原告廖某支付给被告杨某转让费2500元。安置房购买合同及发票由原告廖某拥有。协议签订后,原告廖某支付了2500元转让费给被告。2003年11月11日,原告廖某以被告杨某的名义与玉山县城市建设综合开发公司签订了拆迁产权对换安置房合同书,并按合同约定以被告杨某的名义向该公司支付了购房款103752.64元,该房屋已于2004年底交付使用,但没有办理产权登记手续。

    原告廖某向法院诉称,被告杨某收取了安置房购买权转让费后,因看到市场房价上涨觉得吃亏而反悔,至今不履行合同,不协助原告办理房屋过户手续,请求法院判令被告继续履行合同,协助原告办理房屋过户手续,并承担本案的诉讼费。

    玉山县法院经审理认为:原告廖某与被告杨某之间签订的拆迁房购买权转让合同系原、被告的真实意思表示,其内容不违反法律禁止性规定,依法应予保护。由于原告是以被告的名义与城市建设综合开发公司签订合同,并以被告的名义按照合同的规定交付了购房款,现房屋已交付使用,被告杨某有义务协助原告廖某办理房屋过户手续。法院判决:被告杨某继续履行合同,协助原告办理房屋过户手续,并承担本案诉讼费及其他费用共340元。

    一审宣判后,杨某不服判决,向上饶市中级人民法院提起上诉。其主要理由是:上诉人杨某之妻黄某对转让之事不知情,不同意转卖该房。在房屋转让协议中,房屋共有人黄某没有签字认可,杨某对房屋共有财产无独立处分权,因此上诉人与被上诉人签订的协议是无效协议。

    经审理,二审法院认为:虽然上诉人称签订协议时其妻黄某不知情,但由于其系夫妻关系,上诉人的行为对外构成表见代理,且该转让协议并不是转让其夫妻已经共同取得所有权的房产,而只是安置房的购买权,其协议内容不违反法律禁止性规定。因此转让协议合法有效,双方应依约履行各自的权利义务。由于被上诉人是以上诉人的名义与开发公司签订合同,并以上诉人的名义按合同规定交付了购房款,现该房屋已交付被上诉人使用,上诉人应有义务协助被上诉人办理房屋过户手续。上诉人的上诉理由不成立,故不予采纳,判决驳回杨某上诉,维持原判。

当事人说

原告:被告应继续履行合同

被告:购买权转让协议无效

    原告廖某诉称:2003年被告坐落在县城解放中路的房屋被拆迁,同时获得瑾义花苑安置小区内一套建筑面积为155.2平方米的安置房购买权。同年11月6日,经原、被告协商,被告同意将其拥有的该套安置房购买权以2500元的价格转让给原告,安置房合同及发票一并移交原告,待原告正式购得该房屋后,由被告协助原告办理房屋过户手续。协议签订后,原告当即支付了2500元的转让价款,被告当时也非常满意。此后,原告又以被告的名义与开发公司签订了拆迁产权对换安置房合同书,并按合同约定以被告的名义向开发公司交清了购房款,该房屋已于2004年底交付使用。然而,被告看到房价上涨,觉得吃亏,开始反悔,不协助原告办理房屋过户手续,导致原告至今也没有拿到该房的产权证。故原告提起诉讼,请求法院判令被告继续履行合同、协助原告办理房屋过户手续,并承担本案的诉讼费。

    被告杨某辩称:原、被告之间签订的《安置房购买权转让合同》是无效的,被告没有继续履行合同、协助办理房屋过户手续的义务。理由是:1.合同的订立不符合合同法规定的形式要件,原、被告签订的只是购买权转让合同,没有实际给付内容,且双方签订合同时,被告根本没有取得安置房;2.原、被告签订的合同违反城市房地产管理法的规定,所转让的房屋没有履行批准、登记手续;3.合同的订立是被告一人行为,没有得到其妻子的同意,被告无权独自处分夫妻共同财产。

一家之言

如何购买拆迁安置房?

施为之

    随着城市化的发展,城市规模的扩大,城市拆迁的速度也在加快,于是拆迁安置房也就有了市场。但毕竟拆迁安置房和一般的商品房不同,拆迁安置房的买卖大多不能一次性将一切手续办理完毕,其后续手续通常要出售方配合办理,这就为以后的纠纷产生留下隐患。因此,如何购置拆迁安置房?怎样才可以有效地维护交易双方的利益,就成了一些人关注的问题。

    所谓拆迁安置房,是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户,该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外,还受到当地政府相关的地方政策的约束,所以和一般的商品房交易有很大的不同。根据相关法规及政策的规定,拆迁安置房屋一般可分为两类:一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。按照有关方面的规定,被安置人获得这种配套商品房的,房屋产权属于个人所有,但在取得所有权的5年之内不能上市交易。另一类则是因房产开发等因素而拆迁,拆迁公司通过其他途径安置或代安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别,属于被安置人的私有财产,没有转让期限的限制,可以自由上市交易。

    因此,购置拆迁安置房首先要查明安置房的性质,一般来说对已经竣工的安置房可以查询其“五证”,或到房地产交易中心查询房屋的产权资料等。不同类型的拆迁安置房,交易双方承担的交易风险有所不同。第一类拆迁安置房,由于交易时间长,受市场因素的影响,买家往往需要承担极大的法律风险。主要体现在房价上涨后上家反悔,找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益,或为合同的履行设置障碍等。若是购买还没定位的安置房风险就更大,买卖双方虽然可以知道房屋大致的坐落位置,但无法确定建好后安置房的具体结构、朝向、小区环境等,办理过户等手续时间也会更长。因此在购买此类房产时,签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要。

相关链接

上海推行拆迁安置补偿公开原则

    为落实上海市“十一五”规划,加快城市建设步伐,上海市近年来的房屋拆迁量也随之增多。今年以来,上海在拆迁操作上全面推行以“公开、公平、公正”为原则的公开操作。

    此前,上海市建委、上海市房地资源局联合发文,决定在全市拆迁基地建立房屋拆迁五项制度。根据五项制度要求,拆迁单位要在拆迁基地设立公示栏,公示被拆迁居民关心的有关拆迁政策、补偿安置标准、评估情况、拆迁公司情况、各种办事制度等。今年初又再次发文要求:新开工的拆迁基地都必须实行公开操作,也就是在原有公示制度的基础上,进一步增加公示内容,即将被拆除房屋基本情况、市场评估单价、安置房源情况和使用结果、被拆迁困难户认定条件和补助标准及签约进展情况等全部予以公示。

    目前,全市新开工拆迁基地已全面实行公开操作,按照公示内容进行补偿安置,做到相同情况补偿一致、公开内容与实际操作一致、先走与后走一致。今年上半年,长宁区“轨道交通十号线凯旋路站基地”对补偿安置结果公开进行了试点。

厦门出台城市拆迁安置新规定

    日前,福建省厦门市国土房产局出台《关于城市房屋拆迁中严格控制被拆迁人多购买安置房的通知》。

    《通知》称,被拆迁人选择产权调换的,应根据被拆迁房屋的建筑面积就近安置;对原房屋面积小、实际居住人口多的被拆迁户,允许适当增加安置面积,但不能增加安置套数。

    《通知》还规定,对增加安置面积仍不能解决实际居住困难的,应提交书面申请,经居委会、街道办等单位调查核实,张榜公布无异议后,可多购买一套安置房。

    《通知》还要求:自该通知下发之日起,签订的实行产权调换的拆迁补偿安置协议书,应增加以下条款:被拆迁人购买的安置房,经拆迁主管部门审核、确认的,准予办理土地房屋权证;未经审核、确认的,不予办理土地房屋权证,且拆迁人有权收回未经审核、确认的安置房。

    (秦  弓) 

法规链接

《中华人民共和国合同法》

    第四十九条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。

    第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合同形式掩盖非法目的的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

    最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》

    第十七条第(二)项 夫或妻因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

《中华人民共和国城市房地产管理法》

    第三十一条 房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

    第三十五条 房地产转让、抵押,当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。

    第三十六条 房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

连线法官

拆迁安置房的购买权

为何可以转让

本报记者  张光宇

    就本案的有关情况,记者采访了一审法院的承办法官林庶富。

    林庶富告诉记者,本案中,原、被告所签订的是拆迁安置房购买权转让合同,而不是被告已经取得所有权的房产。那么,原、被告所签的合同是否像被告所说的那样是无效合同呢?回答是否定的。

    首先,合同法第五十二条第(五)项规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。这里的“强制性规定”是指强制性的法律规范,它分为义务性规范和禁止性规范,义务性规范是人们必须履行一定行为的规范,禁止性规范则规定人们不得从事某种行为。合同无论是违反义务性规范还是禁止性规范都是无效的。本案中,原、被告所签订的拆迁安置房购买权合同,其内容并没有违反法律、行政法规的强制性规定,到目前为止,还没有法律或行政法规对拆迁安置房购买权转让的禁止性规定。

    其次,拆迁安置房购买权转让合同的签订是原、被告双方真实意思表示,不存在欺诈、胁迫的行为,而且双方在前期还各自履行了自己的权利和义务,即原告支付了转让费,被告则将拆迁安置房合同及发票交由原告保管,并以该合同与开发公司办理购房等手续。

    再次,原告以被告的名义向开发公司购得安置房后,虽未进行权属登记,未办理产权证,也只是表明该房屋产权没有得到房屋登记管理部门的认可,有可能产生该房屋物权公示意义的权利瑕疵,但不能由此而否定其权利本身的存在,也不对民事合同效力产生影响。

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