房屋出租案例分析及点评

案件一：王某与李某共同投资购买了一处房产，并将该房屋出租给张某。后王某想出售该房屋，李某愿意购买他的那部分产权；而张某也想购买，说其作为该房屋的承租人，享有对该房屋的优先购买权。李某也认为自己享有优先权。

提出问题：房屋所有人欲出售房屋时，在同等条件下，该房屋的共有人和承租人同时主张对该欲售房屋的优先购买权。那么，两者谁更优先呢？

分析：本案例应适用的法律为：《合同法》第230条规定，出租人出售租赁房屋的，应当在出售前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《城市私有房屋管理条例》第11条规定，房屋所有人出卖出租房屋，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。该条例第20条亦规定，房屋所有权人有权出卖共有房屋，在同等条件下，共有人有优先购买权。《民法通则》第78条第3款规定，按份共有财产的每个共有人，有权要求将自己的份额分出或转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。以上这些是房屋承租人与房屋共有人各自主张优先购买权的法律依据。 

专家分析：这里需要明确两个法律概念，优先购买权是指在限定的期限内，自然人或法人在同等条件下，先于他人购买出卖人财产的权利（优先是在购买顺序上的优先）。同等条件是指购房人所愿支付的价款、价款的支付方式等条件均相同。 

上述房屋承租人与共有人在优先购买权问题上“打架”，哪种优先购买权更为优先呢？笔者认为，在李某、张某都符合主张优先购买权条件的前提下，作为房屋共有人的李某享有的优先购买权更为优先。 

首先，从法律性质上看，承租人主张的优先购买权是基于租赁权，而租赁权本质上是一种债权，虽然法律赋予了租赁权一定的类似于物权的效力，如“买卖不破租赁”，但并不能从根本上改变其债权的性质。而共有人主张的优先购买权是基于共有权，共有权是一种物权。按照我国民法原理，当物权与债权同时并存时，物权的效力要优于债权。 

　　其次，从立法目的上看，共有人的优先购买权为共有权所包含，它是为了保护共有人的财产而设立的。而承租人的优先购买权则是为了稳定租赁关系，设立承租人优先购买权的目的，也可以通过“买卖不破租赁”的原则来实现。因此，即使承租人不享有优先购买权，其租赁权仍然能够得到保护。但如果共有人不享有优先购买权，其权利则难以获得其他规则的保护。 

　　再次，从利害关系上看，共有人作为共有财产的所有权人，其与共有财产的利害关系较之于承租人更为密切，因此对房屋享有的权利和承担的义务比承租人更为广泛。根据权利与义务相对等的原则，共有人的优先购买权比承租人的优先购买权应更为优先。 

　　最后，从主体关系上看，共有关系中，共有人之间大多有血缘、亲属或朋友等身份关系，多属于某种特定人身关系的共有。而作为租赁法律关系主体的出租人和承租人，则一般不具有血缘、亲属或朋友关系。因此，应当使共有人享有比承租人更为优先的房屋优先购买权，也是符合情理的。

案例二： 河北梁先生在北京有两间平房，当他决定把自己的房卖给他人时，却遭到了长期租住该房的姬女士反对。1月30日，宣武法院站在了姬女士一方，宣告梁先生的卖房行为无效。

提出问题：租期内卖房无效，承租人合同期内是否可优先购买？

分析：据了解，河北定兴县农民梁先生在北京宣武门附近的两间平房属其个人财产，长期租给姬女士居住至今，双方签有合约，平时由梁先生在京的亲戚收取房租。2002年7月24日，一位陌生的刘先生来找姬女士，称梁先生已把房卖给了他，要求姬女士搬家。姬女士认为自己是合法承租人，理应享有房屋优先购买权，但梁先生卖房时没有征求她的意见，侵犯了她的权利。为此，姬女士把对方推上被告席，请求法院确认该买卖房屋行为无效。

宣武法院认为，根据《合同法》第23条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。也就是说，房屋买卖中，承租人在合同期内有优先购买权。

案例三：三年前，邵某向单位租了一套房屋用于自己居住。之后，邵某买了一套二手房，于是就把向单位租来的那套房屋转租给我的一个亲戚居住，并书面告知了单位。当时单位对此不置可否。最近，单位说不同意我把房屋转租给别人，要求收回房屋，并要邵某把转租所得的租金交给公司。 邵某对此非常不解。

分析：法律上对于承租公有房屋和非公有房屋的转租有不同的规定。从来信反映的情况看，无法确定邵某承租的房屋是公有住房还是非公有住房，故分两种情况给予解答：如果承租的是非公有住房，关键要看房屋租赁合同是否约定可以转租。如合同约定可以转租且对转租收益的归属有约定的，那么邵某和单位应按照合同约定办理。如果合同未约定可以转租的，那么转租房屋必须征得单位的书面同意。如邵某未征得单位同意擅自转租的，单位不仅可解除租赁合同，而且可向他收取转租价与原租金间的溢价部分。 

如果承租的房屋是公有居住房屋，那么转租房屋无需征得单位的同意，只需在签订转租合同前书面告知单位。单位不仅无权收回房屋，且根据有关法律规定，公有居住房屋转租用于居住的，出租人不得从承租人转租收益中获取收益，即单位无权要求把转租的租金收益交给它。

案例四： 王某租一房屋居住，居住前对房屋的家具，家电及设备等进行了验收，均可正常使用，后电视出现了故障，王某告知房东要求修理电视，房东要求王某支付修理费用，王某认为自己在正常使用的情况下发生的故障，费用应由房东支付。

提出问题：租赁期间电器突然坏了，维修责任由谁承担，出租人还是承租人？

分析：纠纷如何化解，还得凭合同说话。有关人员拿到了王某所签订的《房屋租赁合同》。其中，关于房屋修缮责任合同规定：“如因乙方（承租方）使用不当造成房屋或设施损坏的，乙方应立即负责修复或予以经济赔偿”；“该房屋的维修责任除合同约定的外，均由甲方（出租方）负责。”那么，如何判断电视机损坏是使用不当还是正常损耗？目前，维修责任的归属已成为房屋租赁市场的热点纠纷。由于国家对此尚无明确规定，目前一纸合同是解决纠纷的重要凭据，或者大家遵循行业规范即谁有过错谁负责。但因房屋租赁是延续性较长的复杂行为，要论过错只得借助责任鉴定。通常的做法就是请所属物业公司现场核定或维修单位技术鉴定。具体到此件纠纷，两人可请电视机维修站工作人员上门检修并给出故障鉴定书，若系潜在隐患，出租方承担维修责任；若系使用不当，承租方负责维修。

案例五：李先生将房屋出租，租约到期，李先生要求收回房屋，租房人不肯，要求继续租住下去，但又不同意加租，此情况该如何处理？

分析：　根据国家有关政策法规，可按以下标准掌握：  

一、原承租人要求续租时的处理  

    1．租约到期，承租人要求续租，而出租人则要求合理变更原租约条件的。如原租金过低，出租人把租金提高到靠近国家，即房屋所在地人民政府规定的私有房屋租金标准，或者在国家没有规定标准的地区，根据公平合理的原则，参照较高的房屋所在地租金的实际水平，定出合理的新的租金，如果原承租人不同意，就是放弃优先承租权，出租人即可与别人建立租赁关系；如果原承租人同意这些合法的条件，应另订租赁合同；将新条件写进去，将原已届满的期限换写为新约定的期限，并向鉴证机关登记(城市私房应报房屋所在地房管机关备案)。  

新租赁合同成立后，当任何一方有过失或故意侵害了对方的正当权益时，就有可能影响新合同的效力。如在完成租赁合同的登记(备案)手续后，出租人提出收取押租或其他额外费用，妨碍承租人居住使用，或承租人不按合同规定交租(拒交或拖欠)，则对方可以提出解除租赁合同，并要求违约人支付引起的费用和赔偿失去的合法权益。  

    2．租约到期后，如果出租人没有提出新的条件，承租人按原租约继续交租又被其接受，则视为租赁关系延续，并且是不定期的租赁关系，出租人没有正当理由时，不得终止。  

    3．租约到期后，如果出租人因自住需要，不愿意继续出租，未订立续租合同，则承租人就应将房屋返还出租人。如果承租人在当地政府规定的或双方约定的时期内确实无法找到房屋，出租人应当给承租人找房搬家的时间，酌情延长租赁期限，并有道义协助承租人找房。承租人也应按期腾房。如果承租人不积极找房和按期腾房，出租人有权在当地政府许可范围内提高房租。当承租人有房可迁而拒不腾房时，出租人可申谓法院强制其搬迁并令其交占房期间的房租。  

二、出租人要求按原租约条件继续出租，承租人不同意时的处理  

　　1．如果承租人在租约期满后，不同意出租人按原租赁合同的条件续租，而要求降低租金，或要求出租人对房屋维修改建、要求准予变动房屋用途才续租，即作原租约终止或按新租约不成立处理。承租人应在出租人要求的合理期限内找房搬迁，出租人也有道义帮助找房。承租人搬迁前占用原房的，应照前租约交房租。  

　　2．出租人以原租约期满为由随意抬高房租的，一般不允许，但出租人与承租人另有约定的除外。当承租人不积极找房或找到了房逾期不迁时，出租人可以抬高租金标准；如这时双方争执不下，应按照可加租的精神，由房管机关作出仲裁，或由法院作出裁决。  

三、出租人外出未归，租赁合同届满，而出租人又无任何续租的明确表示时(包括书面的或口头的或行动的)的处理  

　　1．承租人通知出租人的近亲属、单位或签证部门按到期日搬迁的，作原租约未延续不再交租金处理。  

　　2．承租人通知出租人回来之前或向承租人明确表态前，按续租处理，可按原租约补交租金，也可按月将租金交由上述人代收立据转交出租人，自得知出租人不续租的意思表示之日起，始作不续租处理。  

　　3．承租人在租约期满后又续住该房至出租人返回或有明确表态之日，如果承租人要求出租人支付贷款金的，原则上不允许，只有在出租人自愿的情况下，才可免收这段超期占用的租金。  

　　4．承租人在租约生效期间如擅自把房屋转租、转让或转借，或与人交换、出卖、赠与等，按侵权行为处理。出租人回来后可追回原房并要求赔偿损失和返还非法所得，有关部门可予罚款或对非法所得予以没收。如果承租人趁房主不在利用承租的房屋进行非法活动，损害公共利益，或不服从以上适当处理，出租人有权就受到的损失向承租人索赔，并申请房屋所在地法院强制执行。 

案例六：李某4月与赵某签订了房屋租赁合同，李某将两间私房租赁给赵某，租期两年，并办理了登记备案手续。同年9月李某告知赵某他打算将这两间房子卖掉，赵某表示无意购买。李某便将这两间房子于次年1月卖给了乔滨，双方订立了房屋买卖协议，办理了登记过户手续。乔滨取得房屋所有权后，要求赵某搬迁，赵志刚拿出房屋租赁合同。双方争执不下，后乔滨起诉至法院。

分析： 在房屋出租以后，出租人仍是该房屋的所有人，他只是将其所有权的四项权能中的两项：占有权和使用权暂时让渡给了承租人，他仍享有另外两项权能：收益权和对房屋的处分权。因此，他可以将已出租的房屋出卖、赠与、典当或抵押。但须注意的是，根据有关法律的规定，为维护承租人的合法权益，房屋所有人如果欲将出租房屋出卖，须提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。即如果承租人愿与别的买主出一样的价钱，则出租人必须将房屋卖给承租人，否则承租人有权请求法院宣告出租人与别的买主间签订的买卖协议无效。在本案中，李峰在欲将出租房屋出卖以前，提前4个月通知了赵志刚，在赵志刚明确表示不打算购买的情况下，也即主动放弃自己的优先购买权的情况下，才将房屋卖给了乔滨，双方签订了书面买卖协议，并办理了过户手续，此房屋买卖合同具有法律效力，亦应受到法律保护。 

    再有一点就是，无论是公有房屋还是私有房屋，在租赁期间，房屋的所有人将房屋予以出卖、赠与、典当或抵押后，原房屋租赁合同继续有效。在本案中，乔滨虽取得了房屋的所有权，但是对于前任房主签订的租赁合同，仍须继续履行。这里需要注意的是，李峰和赵志刚签订的房屋租赁合同，是在有关部门办理了登记备案手续，故合同具有法律效力，是受法律保护的。 

　最后法院判定房屋买卖合同有效，但赵志刚仍可继续使用该房屋至2001年底。 

案例七：一年前朋友向王先生借了一笔钱，约定半年后归还，并约定将其所有的一套住房抵押给王先生作为借款的担保，并办理了抵押登记。事后这位朋友没能如期归还借款，王某曾催讨多次无果。后来他发现借钱的这位朋友将抵押给他的房屋出租了，无奈只得求助律师。

    分析：首先房产抵押须办理抵押登记，没有办理抵押登记的抵押无效。如果抵押有效依据《城市房地产抵押管理办法》的规定，已抵押的房产经抵押权人同意方可转让或出租，同时出租所得的租金应当用于清偿担保的债权，所以王先生有权要求朋友用租金来还归还借款。如果王某的朋友不同意，他还可以向法院起诉主张债权，朋友无法归还借款的，他可以从处分该抵押房产的款项中优先受偿，不足部分还可再由借款人要求清偿。

同时也提醒承租人注意:根据担保法的司法解释第六十六条　抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。 

　　抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。