北京一中院终审判定卖房人支付违约金12万元

  　　本报讯  （记者  刘晓燕  通讯员  郭京霞  丁宇翔）近日，北京市第一中级人民法院对一起房屋买卖纠纷作出终审判决，解除田志为与杨智敏签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》及双方与北京我爱我家房地产经纪有限公司签订的《居间中保合同》；我爱我家房地产经纪有限公司返还田志为12万元，杨智敏给付田志为违约金12万元。

  　　法院审理查明，2006年9月12日，甲方杨智敏与乙方田志为经我爱我家中介签订了《房屋买卖合同》，约定田志为购买杨智敏所有的房屋一套，价款合计97万余元，签订合同时卖方即应当支付10%的定金（实际金额以收据为准）。该合同第八条第一款约定，“如甲方悔约，应当书面通知乙方，并自悔约之日起三个工作日内将乙方所付房款（含定金）返还给乙方，并支付乙方相当于房价款10%的违约金”。当天，杨智敏作为甲方、田志为作为乙方、我爱我家作为丙方还签订《居间中保合同》，其中第四条约定：“乙方的付款义务为将购房定金、房款依《买卖合同》约定如期如数支付到丙方指定账号，由丙方进行提存”当天三方还签订《补充协议》，其中第一条约定“实际购房定金及违约金均为人民币十二万元整”。签订合同当日，田国生代田志为向我爱我家支付了购房定金12万元。2006年9月30日，杨智敏向其他两方发出《解除〈房屋买卖合同〉、〈居间中保合同〉及相关附件和补充协议的通知》，称以上合同属无效合同，杨智敏未收到定金，要求解除以上合同。

  　　北京一中院审理认为，根据《居间中保合同》第四条第一款，定金应由我爱我家提存，田志为于合同订立当天未直接向杨智敏交付而是向我爱我家交纳了定金12万元，符合合同约定。田志为于签订合同当天交付定金，并不意味着杨智敏当天要收到定金。我爱我家作为房屋买卖合同的中保方，是为买卖双方按约履行合同作出担保，而不是仅为其中一方担保，我爱我家在收到田志为交付的定金后未立即给付杨智敏是符合合同约定的。杨智敏单方面解除合同所持理由不能成立，根据《房屋买卖合同》第八条第一款，杨智敏应当支付田志为相当于房价款10%的违约金，依据《补充协议》第一条，违约金数额应当确定为12万元。

当事人说

买房人：卖方违约应支付违约金

卖房人：在合同履行中并无过错

房屋中介：愿解除合同返还定金

本报记者  刘晓燕  本报通讯员  郭京霞

  　　买房人田志为诉称，2006年9月12日我与杨智敏以及北京我爱我家房地产经纪有限公司（下称我爱我家）签订了《北京市房屋买卖合同》、《补充协议》以及居间合同，合同约定我购买杨智敏所有的房屋一套，合同签订后向我爱我家支付了房屋定金12万元，后杨智敏迟迟不履行合同，并在2006年9月30日递交了解除合同以及相关附件和补充协议的通知，并明确表示不再履行合同。故我要求解除双方签订的《北京市房屋买卖合同》以及《补充协议》、居间合同；杨智敏、我爱我家返还我定金12万元；杨智敏支付违约金12万元，并负担诉讼费。 

  　　卖房人杨智敏辩称，田志为所述与事实不符，双方签订买卖合同是真实的，房屋买卖合同第二款规定，田志为应当天交纳定金，但在10天之后其还没有交钱，我在合同履行过程中并没有过错。我同意解除合同，不同意返还定金及支付违约金。

  　　我爱我家述称，在2006年9月12日签订合同的当天，田志为交纳定金，定金依合同约定由我公司提存，因为杨智敏一直拒绝对该房屋做价格评估，因此其未履行协议，我公司也无法给其定金。现我公司同意解除合同、返还定金。

  　　一审判决后，田志为不服，上诉至北京市第一中级人民法院，请求撤销原判，判令杨智敏支付田志为违约金十二万元。其主要理由是：田志为交付了定金和所有权证及相关文件，说明双方的买卖合同已经开始实际履行。田志为交付的定金在买卖合同签订后即应由我爱我家转交杨智敏的认定没有事实和合同依据。一审法院认定杨智敏没有违约责任缺乏事实根据和合同依据。

  　　杨智敏服从一审法院判决。

  　　我爱我家同意田志为的意见。

新闻观察

房价上涨 房主反悔

北京房屋买卖纠纷数量大幅上升

本报记者  刘晓燕  本报通讯员  郭京霞  丁宇翔

  　　近两年来，北京房价一路飙升，房地产市场中因卖房人逐利而对已经成交的房屋交易反悔的情况越来越多，由此引发的诉讼也随之攀升。

  　　北京市第一中级人民法院自今年初以来，共受理这类案件大约300件。目前，受理该类案件的数量仍处于上升趋势。

  　　据北京一中院统计，房价上涨导致的房屋买卖纠纷主要以商品房预售合同纠纷、房屋拆迁合同纠纷、居间合同纠纷等形式出现。因房价上涨引发的房主反悔和一房二卖类案件在房屋买卖合同纠纷案件中所占比重较大，达到全部房屋买卖合同纠纷类案件的三成。

  　　北京一中院日前审结的一起房主以涉诉房屋没有办理房产证为由要求法院认定房屋买卖合同无效的案件，就很典型。

  　　2006年2月，李某与买方谢某以及北京链家房地产经纪有限公司签订《居间中保合同》及补充协议，李某承诺将其一套房卖与谢某，链家公司为居间中保方。在补充协议中李某承诺，如在2006年8月31日前拿到房屋产权证，即配合链家公司将房屋过户给谢某，如2006年8月31日以前未拿到该房的产权证，则链家公司自2006年9月10日起七个工作日内保证谢某搬入该房居住，由谢某按月向李某支付租金2500元，直至该房过户为止。

  　　今年初，李某向法院提起诉讼，称按国家法律规定没有房产证的房屋不得买卖，其在不知情的情况下所签订的房屋买卖居间合同及补充协议不具有法律效力，要求法院认定上述合同无效。链家公司和谢某则一致认为，合同签订时各方都知道李某尚未办下房产证，补充协议中已对此情况作了约定，因此该合同及补充协议是有效的。

  　　法院审理认为，民事活动中当事人应当遵循诚实信用原则，当事人做出民事行为后，非有法定事由不得主张无效。李某在尚未取得涉诉房屋房产证的情况下签订房屋买卖合同，但该情况并非导致合同无效的法定事由，李某以房屋无产权证，签订买卖合同违反城市房地产管理法规定而应认定为无效的诉讼请求是没有法律依据的，亦有悖于当前房屋交易市场运作实际。最终，北京一中院终审判决驳回了李某的诉讼请求。

  　　无独有偶，北京市海淀区人民法院的一项调查显示，北京市公民间“二手房”、“农民房”买卖纠纷近几年大量上升。截至今年６月，海淀法院受理此类案件５８件，比去年同期上升87.1％。

  　　据海淀法院法官马军介绍，公民间房屋买卖主要分三大类，即商品房买卖、房改房买卖、农村集体批建的宅基地房屋买卖，前两类被习惯称为“二手房”买卖，最后一类被称为“农民房”买卖。

  　　马军告诉记者，房地产市场过热、房价快速上升是房屋买卖纠纷增多的重要原因。不少卖房人在销售房屋办理过户手续过程中，发现房屋价格又上涨了，于是反悔，以种种借口不办理过户手续，导致另一方起诉至法院。

  　　马军说，因为房屋价值的上涨，许多农民将宅基地房屋销售给城镇居民后反悔，从而起诉。这些房屋有些虽然长期由城镇居民居住但没有任何手续，有一些已经获得翻建审批手续，有些还没有办理房屋产权证，情况十分复杂，又涉及买卖双方的重大利益，因此，法院处理时十分慎重。

热点透视

房主反悔一房二卖

四大特点值得注意

本报记者  刘晓燕  本报通讯员  丁宇翔

  　　北京一中院法官对因房价上涨引发的房主反悔和一房二卖类案件进行调研，发现有四大特点值得注意：

  　　一是追逐利益，引发诉讼。因为近两年北京房价涨幅惊人，很多已经卖出的房产短期内每平方米升值数百元甚至上千元。受利益驱动的卖房者，包括房地产的开发商，为了弥补自己卖出价与现在市场价的差额损失，绞尽脑汁让已经成交的房屋买卖合同无效，因而引发诉讼。此外，还有一些卖房人，包括提供包销服务的房地产中介企业，在房屋已经卖出但尚未办理产权过户手续的情况下，又把房屋卖给出价更高的第三方以赚取更多的差价，因而发生诉讼。

  　　据法官介绍，卖房人反悔的理由多种多样，比较常见的有：没有收取定金；尚未办理房产证；夫妻双方中有一方不同意；签订房屋买卖合同时存在着欺诈、胁迫、乘人之危、重大误解或显失公正等违反法律强制性规定的情形等。

  　　二是以卖房人作为原告提起诉讼的居多。房屋过户手续已经办理完毕，物权已经发生转移。但是因房价上涨，卖房人觉得自己吃亏了，便以种种理由请求法院确认合同无效，作为原告诉至法院。

  　　三是该类案件卖房人败诉居多。根据“合同必须遵守”的法律原则，在房屋买卖合同没有无效事由或没有被依法撤销的情况下，不论是买房人还是卖房人都应严格按照房屋买卖合同履行各自的义务，除非有实体法上的免责事由，如不可抗力等。卖房人一房二卖一般都很少有实体法上的免责依据，卖房人事后反悔也往往无正当理由，因而难逃败诉的风险。

  　　四是卖房人冒着败诉风险仍然反悔撕毁房屋买卖合同或者一房二卖，主要是因为高涨的房价让他们有利可图，支付违约金或赔偿损失的数额远低于其转卖房屋获得的利益。在一房二卖的情况下，双方已经签订买卖合同，但并未办理产权过户手续，房屋的物权还没有转移，此时卖房人仍然有权处分房屋，法院在处理这类案件时，一般只能判令卖房人向买方人支付一定数额的违约金或者赔偿卖方人因此受到的经济损失。

  　　对此，法官提醒买房人，在签订房屋买卖合同时一定要对违约情形进行事先约定，并尽可能约定一个较高的赔偿数额。我国的法律允许当事人提前约定违约金，只要不明显高于违约造成的实际经济损失即可。在物权法实施后，为了防止卖房人一房二卖，买房人可以在办理房产过户手续前根据物权法第二十条的规定向有关部门申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人（即买房人）的同意，卖房人无权再将房屋卖给出价更高的人。

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二季度北京房价涨9.5%

高居全国涨幅榜第三位

  　　8月13日，国家发改委和国家统计局联合发布二季度房价指数，全国70个大中城市房价二季度同比上涨6.3%，北京以9.5%的高涨幅位居涨幅榜第三位。

  　　根据国家发改委发布的数据，二季度我国房价涨幅比一季度高0.7个百分点。其中，新建的普通住宅、高档住宅销售价格分别上涨6.8%和7.1%，涨幅分别比一季度高0.6和0.3个百分点，新建经济适用住房销售价格上涨1.4%，涨幅比一季度低0.5个百分点。

  　　在70个城市中，平均涨幅排在前三位的城市分别是深圳14.3%、北海12.5%和北京9.5%；在新建商品房中，涨幅排在前三位的同样是这三个城市，只不过北海以18.1%的高涨幅排在了首位，其次为深圳12.5%，北京10.3%。

  　　在二手房方面，全国平均涨幅同比上涨6.9%，涨幅比一季度高1.7个百分点。其中，高层住宅、多层住宅和其他住宅销售价格分别上涨7.1%、4.3%和13.8%。二手房销售价格涨幅较高的城市主要有5个，分别是深圳14.0%、北海12.7%、蚌埠9.6%、北京9.4%和郑州8.4%。

  　　随着房价上涨，二季度房屋租赁价格也同比上涨2.5%，涨幅比一季度高0.7个百分点。其中，住宅、办公楼、商业娱乐用房和工业仓储用房租赁价格分别上涨1.7%、3.1%、2.6%和1.1%。（竹  雨）  

法规链接

  　　《中华人民共和国合同法》

  　　第一百零一条  有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：

  　　（一）债权人无正当理由拒绝受领；

  　　（二）债权人下落不明；

  　　（三）债权人死亡未确定继承人或者丧失民事行为能力未确定监护人；

  　　（四）法律规定的其他情形。

  　　标的物不适于提存或者提存费用过高的，债务人依法可以拍卖或者变卖标的物，提存所得的价款。

  　　第一百一十四条　 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

  　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

  　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

  　　第四百二十四条　 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

  　　第四百二十六条　 居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。

  　　居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。

  　　第四百二十七条　 居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。