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案情：2005年11月16日，卖方（业主徐静，下称徐小姐）通过中介戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司将其所有深圳市南山区假日湾华庭花园1栋7F卖与我的当事人买方熊颖（简称熊小姐），三方签署了《房地产经纪合同》，约定房价96万元，熊小姐先付定金9万元，2006年4月25日前支付首期款29万元，5月20日签署《房地产买卖合同（现售）》（过户）。合同签订当日熊小姐如约支付孙小姐9万元定金，2005年11月30日孙小姐将房屋交付熊小姐使用，12月1日熊小姐对房屋进行了简单装修，12月20至24日孙小姐将水电、有线电视、管道燃气等过户更名于熊小姐名下。2006年4月25日熊小姐因故未能支付首期款，因此时房价已涨，徐小姐随即以熊小姐违约并有炒房嫌疑为由坚决要求终止合同没收定金！在多次恳求协商无果的情况下，06年5月熊小姐委托本律师向深圳仲裁委员会提起仲裁，7月22日孙小姐通过记者曹颖以本案作为典型在深圳晚报刊登《炒房“买空卖空”纠纷频起风险增》，文中不负责任地用大黑体标题报道熊小姐“房子没炒成反折10万元定金”，试图通过舆论导向作用影响仲裁的正常进行！8月24日本律师向深圳晚报社及曹颖发出《律师函》提出严正抗议，8月18日开庭审理，庭审中孙小姐及其所聘律师仍旧坚持合同已经解除，拒不同意返回定金。 裁决：12月7日深圳仲裁委员会终局裁决：卖方孙小姐赔偿买方熊小姐损失20万元（包含仲裁费和律师费）。 评析：我国《合同法》规定：依法成立的合同对当事人具有法律效力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。在强调严格履行合同的同时，《合同法》也赋予了当事人在对方严重违约情况下的解约权，规定当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的情况下，守约方可以解除合同并追究违约方的法律责任。但该解约权的行使必须具备四个条件：1、存在一方迟延履行的事实；2、迟延履行的属于主要债务（而非次要债务）；3、必须先行催告对方在合理期限内履行（而不能直接解除）；4、迟延履约方经催告仍旧不履行义务。就本案来说，熊小姐未能如约支付首期款构成违约，但是徐小姐在没有催告之前还不能解除合同，其未经催告直接解约反到构成毁约，所以即要赔偿熊小姐的全部损失还要赔中介损失。 提示：卖方在买方迟延履行付款义务时需及时催告买方在合理期限内付款，经催告买方仍旧未能付款方可解除合同没收定金，切不可直接解除合同。 | 
