夫出售名下房产妻主张买卖无效

法院判决认为，被告购买涉案房产并非出于恶意，依法驳回原告诉讼请求

丈夫卖房妻不知情告上法庭要求返还

本报记者吴涛通讯员谭晓鹏

原告：张某被告：李某

1986年4月30日，原告张某与丈夫陈某登记结婚，婚姻关系一直存续至今。2001年10月，原告张某的丈夫陈某购置了深圳市某区某花园×栋×号房产，并于2001年10月16日将该房产的产权登记至陈某一人名下。

2005年8月25日，陈某与被告李某签订了《深圳市房地产买卖合同》，约定由陈某将该房产出售给被告李某。双方已于2005年8月31日将该房产的产权过户到被告名下。产权过户后，该房产一直未交付被告，仍由原告居住。2006年3月8日，原告发现该房产被停水、停电、停气。经查询，才发现停水、停电、停气措施是有关管理单位应被告的请求而为。此后，原告才得知，该房产的权利人已变更为被告。

原告张某遂诉至福田区人民法院，请求法院判令：1、确认原告享有深圳市某区某花园×栋×号房产的所有权；2、被告停止侵权行为，撤销其对该房产的停水、停电、停气申请；3、被告返还该房产所有权；4、被告赔偿律师费等损失8000元；5、被告承担本案诉讼费。被告辩称，原告不是涉案房产权益人，不具有原告资格；被告依法购买了涉案房产，且已办理过户手续，请求驳回原告的诉讼请求。

如何认定善意第三人

第三人必须是善意的第三人取得物权必须是基于合法有效的行为第三人必须支付合理对价

善意有偿第三人应受法律保护

本案纠纷因夫妻一方单方处分婚后购置的房屋而引起。在司法实践中，此类案例并不少见。夫妻婚后购置的房产通常属于夫妻共同财产，但购房时往往因为各种原因房产证上只登记了一个人的名字，从而产生了真实权利人与登记权利人不一致的情况。如果夫妻之间发生矛盾，一方擅自将该房产出售给第三人，另一方得知后起诉要求第三人返还房屋。此时，法律如何平衡真实权利人与第三人的利益？这就涉及登记的公示公信原则及善意第三人的认定问题。

善意第三人基于对登记内容的信赖，而与登记记载的权利人所做的交易行为，应当产生与真实权利人的交易行为同样的法律效果

在现代社会，随着交易对象的不断拓宽和交易频率的不断增长，现代交易在整体上摆脱了以往“熟人社会”的特征，这就加大了交易的风险，特别是房地产这类价值较大的交易物，其交易风险更高。为了防范和降低交易风险，提高交易透明度，就必须为交易者提供一个公开的信息平台，让交易者在交易之前充分了解相关信息，房地产登记制度即充当了这样一个信息交易平台。我国实行的即为房地产登记制度，《中华人民共和国城市房地产管理法》第35条明确规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”当房地产发生转让等事由时，房地产管理机关根据申请人的申请或依职权会将房屋所有权等物权的设立、变更、消灭等内容依法记载于登记机构专门设置的登记簿上，并允许社会公众查阅。通过向社会公众公示登记内容的方式，社会公众对房地产的产权人、产权状况一目了然，使得产权关系变得明晰、透明、公开。这就是法律上的房地产登记公示原则。

当然，仅仅有产权的公示是远远不够的，法律还必须赋予登记以公信力。善意第三人基于对登记内容的信赖，而与登记记载的权利人所为的交易行为，应当产生与真实权利人的交易行为同样的法律效果；即使真实权利人与登记记载的权利人不一致，也不能影响善意第三人通过交易而取得该权利。这就是法律上的房地产登记公信原则。需要指出的是，在夫妻一方单方处分登记在双方名下的共有房屋的情况下，登记公信力将排除第三人的善意。司法实践中对此类部分共有人擅自处分共有财产的行为一般认定为无效。

登记公信力对善意第三人利益的保护已不是简单地对个人利益的保护，而是为了维护整个市场的交易秩序和交易安全

并不是所有的第三人均能适用登记公信力的保护，还必须符合下列条件：

首先，第三人必须是善意的，所谓善意，指的是第三人不知道也不可能知道房地产登记权利人与真实权利人不一致，第三人是否善意，一般应由真实权利人承担举证责任，但法官也可根据具体案情和日常生活经验法则判断；其次，第三人取得物权必须是基于合法有效的行为；再次，第三人必须支付合理对价，如第三人是无偿或明显低价从登记权利人处取得房地产，则不受登记公信力的保护。

登记公信力对善意第三人利益的保护已不是简单地对个人利益的保护，而是为了维护整个市场的交易秩序和交易安全。否则，如果善意第三人与登记权利人所为交易行为的效力不被法律所认可的话，善意第三人不仅要花费大量时间精力去调查产权的真实状况，而且交易结果随时可能因真实权利人的出现而被推翻，徒增交易成本，使整个市场的交易秩序处于一种不稳定、不安全的状态，不利于财产的流转。

登记公信力的善意保护效力在我国的立法中亦有明文体现，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第89条即规定，如第三人系善意、有偿取得部分共有人擅自转让的共有财产的，应当维护第三人的合法权益。

原告作为该房产实际上的共同所有人，虽然不能向被告主张该房产的所有权，但其完全有权向该房产的擅自处分人即其丈夫主张权利

前述可知，登记公示公信原则的价值取向在于维护交易的安全和稳定，保护善意第三人的利益。本案是运用登记公示公信原则的典型案例。本案中，在被告与陈某签订房地产买卖合同时，涉案房产登记的权利人仅为陈某一人，被告有理由相信陈某就是真实的房产所有人。就本案而言，原告未举证证明被告知道或应当知道涉案房产是共有财产，在国家对房产权属设置的登记簿上有明确记载的情况下，被告基于对记载事项的信赖，就无须对涉案房产的真实产权状况进行调查，其与陈某进行的交易行为应受法律保护，应当取得涉案房屋的所有权。

当然，法律也并不是对原告的利益置之不顾，原告作为该房产实际上的共同所有人，虽然不能向被告主张该房产的所有权，但其完全有权向该房产的擅自处分人即陈某主张其权利，对其的损失，由擅自处分共有财产的陈某赔偿。（孙同）

法律保护合理信赖

返还房产缺乏依据

深圳市福田区人民法院经审理认为：我国实行房屋产权登记制度，根据房屋产权登记的公示、公信原则，房屋管理部门登记的房屋权利人在法律上推定为真正的权利人；凡信赖房产登记的权利状况而与该权利人进行交易的相对人，法律应保护其合理的信赖，除非相对人在主观上存在恶意，即相对人在交易时知道或应当知道交易的另一方当事人并非真正的权利人。

本案中，原告基于其与陈某的夫妻关系，主张其享有涉案房产的共有权，与本案的处理有直接利害关系，依法具有原告资格。但是，被告李某与陈某进行房产交易时，涉案房屋产权登记在陈某名下，被告有理由相信涉案房产的所有权人是陈某。被告基于对房屋产权登记的信赖与陈某签订房屋买卖合同，并办理了产权过户登记手续，其房屋所有权应受法律保护。同时，原告张某并未举证证明被告李某取得涉案房产的所有权是出于恶意。因此，原告诉请本院确认其对涉案房产的所有权，并要求被告予以返还，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。原告要求被告停止侵权行为、撤销其对涉案房产的停水、停电、停气申请的诉讼请求，根据原告的举证意见，涉案房产已过户至被告名下，被告对其拥有所有权的房屋采取上述措施，并无不当，故对原告的相应诉讼请求，法院不予支持。原告还诉请被告赔偿其律师费等损失，但未提交相应证据予以证实，亦不予支持。如果案外人陈某属擅自转让原告享有共有权的房产，原告可另循法律途径解决。

综上，原告的诉讼请求，证据不足，理由不充分，依法予以驳回。依照《民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第八十九条之规定，福田区人民法院判决如下：驳回原告张某的诉讼请求。一审判决后，原、被告双方均未提起上诉。