购房遭骗 法院判房屋中介连带赔偿

  张先生通过房屋中介公司的介绍和代理，与魏先生就其在北京市海淀区永泰园某地下室的使用权签订了《房屋使用权转让协议书》。合同约定，房屋使用权转让费为22万元，房屋中介公司收取买卖服务佣金6600元，并负责陪同双方到房管所办理过户手续，且全程见证双方的交易过程。合同签订后，张先生按约定支付了转让费及买卖服务佣金，但房屋中介公司与魏先生却迟迟不予办理过户手续。后经了解，魏先生根本没有该地下室的所有权，因此也就办不了过户手续。张先生认为魏先生与房屋中介公司是一种严重的欺诈行为，诉至法院要求撤销转让协议，魏先生与房屋中介公司连带返还其已付的购房款和买卖服务佣金。

  法官释法：根据合同法第五十四条：因重大误解订立的合同，或者在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，魏先生明知其出售的房屋未取得相应的房屋使用权证书，还以办理房屋使用权过户作为合同基本条款，致使张先生在违背真实意思的情况下签订了合同并给付了购房款，魏先生的行为构成了合同欺诈。房屋中介公司作为专业的中介机构，应当知道魏先生不具有房屋所有权，亦应当告知张先生该房屋无法完成过户的交易风险。房屋中介公司对前述两项基本义务应为而不为，存在重大过错，故应当连带承担返还购房款的责任，同时亦应返还佣金。

  客户通过第三人完成交易 中介索要违约金被驳回

  小董与中介公司签订《看房确认书》，合同约定：中介公司将位于北京市昌平区某房屋推荐给小董，小董签订确认书后，中介公司带小董到房屋实地查看并进行相关居间介绍；小董确认在此次看房前，无其他经纪机构向小董推荐和查看该房屋；如果小董与出卖人私下完成交易，或接受了其他房产经纪公司提供的房屋信息后又通过第三人进行交易的，小董仍应按本协议的约定向中介公司支付佣金，并支付5万元违约金。后来，小董签完确认书并看房后，通过另一经纪公司以较低的价格购买了此房屋，原中介公司以小董违约为由将其告上法庭。

  法官释法：中介公司提供的格式合同约定，只要客户经其介绍看房后，不管通过其他任何途径，只要客户与房主完成交易，就必须向其支付中介费或更高数额的违约金，这在客观上将其居间行为与是否通过居间服务促成合同的成立、交易的完成相剥离，造成中介和看房人之间权利义务的失衡，属于霸王条款，有违诚实信用原则。法院审理认为，从形式上说，中介公司提供的确认书应仅是对客户看房的记录，不能因客户进行了一次看房行为，就剥夺了针对该房屋选择其他服务机构为其提供服务的权利，小董有权通过其他中介机构以更低的成交价和中介费完成交易。小董通过其他经纪公司与房屋出卖人达成交易，并不必然是接受中介公司所提供的房屋信息所完成，故中介公司要求小董给付佣金并支付违约金的诉讼请求依据不足，法院判决驳回中介公司的诉求。

  购房后无法办理过户及贷款 中介应退还部分费用

  何女士欲购买房屋一套，与中介公司签订了《房屋购买居间委托协议》。合同约定若中介公司居间服务存在瑕疵，致使何女士未能取得房屋产权的，中介公司收取的居间服务报酬应予以退还。同日，何女士与房屋出卖人张某在中介公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同签订之前，中介公司告知何女士，张某未将房屋抵押解除。次日，何女士与中介公司签署《服务确认书》及《过户/贷款服务确认书》，何女士向中介公司交纳佣金及咨询代书费1.25万元、贷款服务费3500元、过户服务费3000元，共计1.9万元。后由于该房屋按揭贷款没有还完，无法办理过户和贷款，何女士以中介公司居间服务存在瑕疵为由，诉至法院，要求中介公司返还服务费1.9万元。中介公司认为未办理过户及贷款不是中介原因造成的，不同意返还服务费。

  法官释法：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。合同法第四百二十六条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中何女士称中介公司居间服务存在瑕疵，就必须举证证明中介未完全履行居间义务从而损害其利益的证据，因其未提供相关证据，法院没有认定中介服务存在瑕疵。需要强调的是，何女士与中介公司就居间服务费进行了细化，包括居间服务报酬、过户服务费及贷款服务费三项费用。因为中介公司为何女士及房屋出卖人张某提供了订立合同的媒介服务，促成何女士与张某订立房屋买卖合同，何女士作为委托方应向中介公司支付居间服务报酬。关于过户服务费及贷款服务费，中介公司已实际收取，因合同不能继续履行，中介公司并未向何女士提供过户及贷款的服务，该费用为不当利益，中介公司应予退还。