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第一条是关于实际施工人参照合同约定向转包人主张工程款的问题。最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定，没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义签订的建设工程施工合同无效；第二条规定，建设工程施工合同无效，但工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。我们认为，参照上述两条规定原则，非法转包的工程经竣工验收合格的，即使实际施工人没有施工资质，其也有权参照转包合同的约定向转包人主张工程款。
第二条是关于承包人非法转包、违法分包工程是否影响其与发包人签订的原施工合同效力以及发包人能否以此为由要求减少工程价款的问题。关于合同效力的问题，我们认为，《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条规定的是承包人非法转包、违法分包建设工程的行为无效，而非承包人与发包人的合同无效。发包人和承包人的施工合同是双方真实意思表示，合同一般也不会约定发包人同意或要求承包人非法转包、违法分包，故该合同本身不违反法律、行政法规的效力性规定，应为有效。关于工程款问题，建设工程施工合同纠纷案件中，部分具有施工资质的承包人通过将工程全部转包给资质等级较低或没有施工资质的单位或个人施工的方式谋取利益。发包人认为承包没有实际施工，已违反合同约定；而且发包人与承包人的施工合同是按照承包人的资质等级确定工程价款支付标准的，承包人已将工程转包给等级较低或根本没有资质的第三人施工，其还要求按合同约定标准计算工程款，显然是不合理的，对发包人不公。因此，发包人会请求法院减少其应付的工程价款。我们认为，《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定，未取得建筑施工企业资质或超越资质等级的承包人签订的施工合同、没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义签订的施工合同（发包人对于此种情况导致的合格无效可能是没有过错的）均为无效；但第二条又规定，施工合同无效，但工程经竣工验收合格的，承包人还是有权参照合同约定支付工程价款。根据这两条的规定，即使施工合同无效，只要工程是经竣工验收合格，不论施工人的资质如何、是否符合合同约定，也不论双方对于合同无效的过错如何，发包人都要按合同约定支付工程款。举重以明轻，在发包人与承包人合同有效、工程经竣工验收合格的情况下，发包人更应按合同约定支付工程款。因此，发包人要求减少工程款，与上述司法解释的原则不符。至于承包人通过非法转包、违法分包获取非法所得的问题，如法院能够查明，可按上述司法解释第四条的规定，收缴承包人该非法所得。
第三条是关于宝安、龙岗历史遗留未办理严格的用地、建设审批手续的建设工程的工程款支付问题。由于历史原因，宝安、龙岗两区存在大量未向两区国土、规划和建设行政主管部门办理严格的用地和工程建设审批手续，仅向镇政府领取了“两证一书”（规划许可证、建筑许可证和用地通知书），或未办理手续即进行建设但在施工中取得查违办出具的“复工令”的情况。我们认为，历史问题应该客观对待，工程领取了两证一书或复工令，原则上是符合两区用地总体规划的，与非法占用农用地进行建设有显著区别。对于此种工程，施工单位已经尽到一定的审查义务。即使工程未办理竣工验收手续，只要发包人未提出质量抗辩或其质量抗辩经鉴定不成立，则承包人有权依照合同约定的标准主张已完工程的价款。发包人对于未办理严格的审批手续本身具有过错，其以此为由要求减少工程款或拒付工程款，有违诚实信用原则，也无法律依据。
第四条是关于实际施工人的身份认定问题。我们认为，司法解释中的实际施工人应指实际投入资金、材料和劳力进行工程建设的单位或个人，不应包括几手转包中从上手承包人处接手后又转包的单位或个人，故其要求以实际施工人身份向工程最初的发包人主张权利的，缺乏法律依据。
第五条是关于当事人参加法院拍卖竞得的房产的权利内容的认定。买受人与房地产开发企业签订房屋买卖合同后支付了房款，房地产开发企业也向买受人交付了房产，但因房地产开发企业欠交地价、建筑物未通过规划验收等原因，导致买受人未能取得房屋的权属证书。因买受人对他人负有债务，法院在采取执行措施时，依据备案的买卖合同及买受人占有该房产的事实，将该房产作为买受人的财产予以拍卖。竞得人在得到法院确认后，根据物权法的有关规定，即取得该房产的所有权。
对于原买受人与房地产开发企业之间的合同权益，是否由竞得人继受，实践中存在争议。第一种意见认为，竞得人除取得拍卖房产的物权外，一并取得附着在该房产之上的、与办证相关的合同权利。理由为：首先，由于由于我国实现不动产登记制度，竞得人虽已根据法院法律文书取得房屋所有权，但为了今后利用、处分物权的便利，仍有办理房产的权属登记的需要。那么，原买卖合同中有关办理房产权属证书的合同权利与竞买人充分实现物权密不可分，不应从拍卖中予以割离。其次，房产未能取得权属证书系房地产开发企业的原因所致，竞得人取得房产所有权后，无法办理权属证书的情形持续，对竞得人以房产抵押贷款及转让房产等权利的行使造成障碍，损害了竞得人的利益。原买受人因房产被拍卖，已丧失请求房地产开发企业办证的基础。此时若认为竞得人未继受原买受人的合同权利，则其合法权益难以得到保护，且会产生房地产开发企业因房产的拍卖而免除其原应承担的违约责任的不合理情形。第二种意见认为，法院拍卖的标的物是房产，而非买受人的合同权益，故竞得人无权依据原买卖合同向房地产开发企业主张迟延办证的违约金。至于房产权属登记问题，竞得人可以基于物权请求权，要求房地产开发企业协助办理。
我们倾向于第一种意见，即竞得人除取得物权外，还可取得原买卖合同中与实现拍卖房产物权有关的部分权利、义务。也就是说，拍卖时原买卖合同权利义务的转移是一种有限转移，目的在于保证竞得人取得的物权的完整性。竞得人有权要求房地产开发企业协助办证并承担原买卖合同约定的迟延办证的违约责任。当然，如竞得人提出办证请求时，该房产因房地产开发企业的原因仍不具备办证条件，则该请求无法得到法院支持，但竞得人可继续追究其违约责任。另外，如房地产开发企业对原买受人拥有不予办证的合理抗辩事由，该事由也不因房屋拍卖而丧失，仍可用以对抗竞得人的相关请求。
第六条是关于商品房交付时，房地产开发企业提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的相关问题。建设部2001年3月14日通过的《商品房销售管理办法》第三十二条规定，销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。深圳市房产行政主管部门制作的商品房买卖合同格式范本中也约定，房地产开发企业在向买受人交付房产时，应提供上述文件，否则视为不符合交付条件。因此，提供上述文件既是房地产开发企业的法定义务，亦是其合同义务。在其未能提供上述文件时，买受人有权拒绝接收房屋。但是，如房屋已办理了各项竣工验收手续，买受人对房地产开发企业没有提供上述文件的事实未提出异议，实际接收房屋，则应视为双方通过事实行为变更了原合同约定，买受人同意房地产开发企业在交付房产时暂不提交上述文件。而且，买受人在取得了房屋占有、使用的利益后，再以房地产开发企业未提交上述文件为由主张应视为房屋未交付，并请求支付延期交房违约金，既不公平，也不合理。因此，在此情况下，买受人有权要求房地产开发企业向其提供文件，但不得主张延期交房违约金。
第七条是关于商品房交付时是否必须通过规划验收的问题。深圳市房产行政主管部门制作的商品房买卖合同格式范本中约定，房地产开发企业交付房产前，应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件。但该约定中未明确其所指的是哪些“法律法规”，也未明确工程竣工验收合格证明文件的种类。
国务院《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”第十八条规定：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况……”。
从上述行政法规的规定看，商品房的交付条件应为综合验收合格，即商品房除了通过工程质量验收外，还应通过规划、消防等有关部门或单位的验收合格方可交付。因此，商品房虽已通过工程质量、消防、电梯等单项验收，但未通过规划验收的，买受人有权拒绝接收房产。另一方面，由于商品房已通过工程质量、消防、电梯、燃气等单项验收，该房产具备投入使用的条件，可以保证买受人的居住安全。因此，买受人对房产没有通过规划验收的事实未提出异议，实际接收了房产的，应视为双方以事实行为变更了合同中有关交付条件的约定，买受人同意房地产开发企业日后再通过规划验收。而且，买受人在取得了房屋占有、使用的利益后，再以房产未通过规划验收为由主张应视为房屋未交付，并请求支付延期交房违约金，既不公平，也不合理。当然，如此房屋仍未能通过规划验收，并导致买受人在法定或约定期限内未能办理房屋权属登记的，买受人有权要求房地产开发企业承担延期办证责任，或在期限届满超过一年后依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，请求解除买卖合同和赔偿损失。
不同意见认为，《深圳市建设工程质量管理条例》第五十五条第二款规定：“房屋建筑工程经竣工验收合格，并取得消防、电梯、燃气竣工验收合格证明或者准许使用文件后，方可投入使用。”该条例中并未规定工程必须通过规划验收才可投入使用，且事实上未通过规划验收也并不影响买受人对房屋的使用，如果影响到买受人办证，买受人也可依据合同约定另行追究房地产开发企业的责任。因此，通过规划验收并非交付房产的必要条件。
第八条是关于房地产开发企业承担延期办证违约金的截止时间的认定问题。深圳市房产行政主管部门制作的商品房买卖合同格式范本约定，因房地产开发企业的原因造成买方不能按约定期限取得房地产证的，房地产开发企业应自房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得房地产证之日止，按日向买受人支付房屋总价款万分之三至万分之四的违约金。买受人因房地产开发企业的原因未能在约定期限内取得房地产证，遂提起诉讼，请求房地产开发企业支付至其实际取得房地产证之日止的延期办证违约金。有意见认为，买受人的该诉讼请求符合合同约定，应予支持。我们认为，如果诉讼阶段权属证书仍未办出，对买受人的诉讼请求应予部分支持。理由如下：上述合同条款的合理含义应为，至买受人实际取得房地产证之日，办证迟延均是因房地产开发企业的原因所致，房地产开发企业才应承担至买受人实际取得房地产证之日的延期办证违约金。由于办证需要买卖双方的配合，法院作出判决时显然不能预见判决作出后一定是房地产开发企业的原因导致办证继续迟延。事实上，不能排除此后房屋具备办证条件、但因买受人怠于履行配合办证义务（如提供必备资料）导致办证进一步拖延的可能。因此，如果诉讼期间权属证书仍未办出，买受人请求房地产开发企业承担直到其实际取得房地产证之日止的延期办证违约金，缺乏事实依据。若法院对买受人的诉讼请求予以全部支持，案件存在明显的再审改判的风险。
第九、十条是关于房地产开发企业在出现延期交房或延期办证行为时，能否行使先履行抗辩权，以买受人未履行或未完全履行付款义务为由，免除其延期交房和延期办证的违约责任。所谓先履行抗辩权，是指当事人互负债务，有先后履行顺序的，负有先履行义务的一方届期未履行义务或履行义务严重不符合约定时，相对方为保护自己的顺序利益，有权拒绝先履行义务人的履行请求。成立先履行抗辩权须符合以下条件：1、双方当事人互负义务；2、两个债务须有先后履行顺序；3、先履行一方未履行或其履行不符合同的约定。对于作为后履行义务人的房地产开发企业来说，其在行使先履行抗辩时存在两种情况：其一，其出售的房地产在合同约定的履行时间前（或至少在其主张抗辩权时）具备了交付条件或办证条件，只是因为作为先履行义务人的买方未履行付款义务，为了保护自己的顺序利益，才拒绝履行自己的在后义务。其二，其出售的房地产在合同约定的履行时间前（甚至在其主张抗辩权时）仍不具备交付条件或办证条件，本身也不具备履行能力。对于第一种情况，作为后履行义务人的卖方当然享有先履行抗辩权们，其届期不履行交房或办证义务不构成违约，无需向买方支付违约金。对于第二种情况，后履行义务人是否有权行使先履行抗辩权？我们认为，后履行义务人在自己的履行期限届满时不能履行义务的原因很多，可能是因先履行义务人违约行为导致，也有可能是自身原因导致。商品房的开发，动辄需要上千万的投入，房地产开发企业大多是实力较强的企业，其不能按时交房或办证，一般与个别买受人欠付少量购房款之间没有因果关系，绝大多数是因自身原因所导致。也就是说，房地产开发企业并不是因买受人存在欠付部分款项的行为而拒绝履行办证义务，而是其根本不具备办证条件，事实上无法履行办证义务。我们认为，在买受人已支付大部分购房款的情况下，如房地产开发企业因其自身原因事实上无法履行办证义务，其无权以买方欠付部分购房款为由进行抗辩。在此种情形下，由买卖双方就各自的违约行为承担合同约定的相应违约责任，较为符合合同法规定的诚实信用原则和商品房预售合同纠纷之特点。
不同意见认为，合同法第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合合同约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”该规定并未要求当事人行使先履行抗辩权，必须以其本身具备履行在后的合同义务的能力为前提。因此，只要买受人未履行或完全履行付款义务，则房地产开发企业就有权拒绝其交付房产或办证的要求，那么房地产开发企业未在合同约定期限内交付房产或办证也就不构成违约，自然也就不用承担相应的违约责任。至于房地产开发企业行使抗辩权时是否本身也不具备交付房产或办证的能力，则在所不论。
第十一条是关于当事人转让被查封的房产的合同效力问题。全国人大常委会通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房产，不得转让。部分出卖人在签订合同时隐瞒交易房产被查封的事实，其后因不能履行办理房产权属转移登记的义务，或因房价上涨，有利可图，遂依据该法律规定，主张买卖合同无效。此类案件如何处理，有三种意见。第一种认为，被查封的房产属于法律明文禁止转让的范围，当事人买卖该房产的合同因违反法律禁止性规定而无效。第二种意见认为，该类合同属于效力待定的合同。买卖被查封的房产违反了法律禁止性规定，原则上应为无效。但如法院查明诉讼时对该房产的查封已经解除，合同违法的情形已经消除，具备履行条件，则根据尽量使合同有效的审判原则，可认定买卖合同有效。第三种意见认为，该类合同应为有效。首先，上述法律规定应为行政管理性规定，立法目的在于明确房屋处于被查封状态时，当事人之间的买卖行为不发生物权变动的效力。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。对于被查封的房产，房地产行政主管部门会拒绝为其办理产权变更登记手续，但这并不影响买卖合同本身的效力。出卖人不能履行合同义务的，由其承担违约责任即可。认定合同有效，并不会损害其他利害人的权益。其次，出卖人隐瞒房屋被查封的事实，与买受人签订买卖合同，本身具有恶意。如果认定合同无效，其可免予承担违约责任，买受人仅可追究其缔约过失责任，不利于对无过错的买受人合法权益的保护。我们倾向于第三种意见。
第十二条是关于当事人转让被抵押的房屋的合同效力问题。《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”但最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”该司法解释的规定事实上已经改变了担保法第四十九条的规定，确认当事人转让已登记的抵押物并不影响抵押权人行使抵押权，同时确认受让人可以通过代替债务清偿债务的方式，使抵押权消灭，排除合同履行的障碍。可见，转让房产是否为抵押物，并不影响买卖合同本身的效力。如果出卖人（抵押人）事先未告知买受人房屋抵押的事实，买方亦可选择解除买卖合同、追究出卖人的违约责任或代为归还债务，消灭抵押权，保证合同顺利履行。认定合同有效，更有利于对买受人合法权益的保护。事实上，在深圳众多的二手房交易过程中，买卖双方均清楚转让房产为卖方向银行贷款的抵押物，签订合同时双方并未先行通知抵押权人，而是在合同中约定由卖方在一定期限内办理还贷赎楼的手续。抵押权人的抵押权能够得到实现，买卖合同的有效性也就应得到认可。
第十三条是关于房屋登记的所有权人未经其他共有人同意转让共有房产的合同效力问题。由于我国实行不动产统一登记制度，房屋的产权登记资料对外具有公示、公信效力，经登记的产权人在法律上推定为真正的唯一权利人。买受人在与登记权利人交易时，有理由相信其系房屋的完全权利人，有权处分房屋，买受人没有作出进一步的审查的义务。而房屋的其他共有人不去办理权属共有登记，疏于对自身合法权益的保护，就应承担可能产生的不利法律后果。因此，在买受人不知道交易房产为登记权利人非唯一权利人的情况下，其他共有人无权主张该买卖合同无效。登记权利人自然清楚房产共有的事实，其隐瞒共有事实与买受人签订合同，本身具有过错，如其后又以其处分行为未得到其他共有人同意为由主张合同无效，显然有违诚信原则，更不应得到支持。如认定合同无效，会给市场交易主体增加不合理的审查负担，既不利于维护市场交易的效率和稳定性，也不利于保护买受人的合法权益。前述民通意见也是本条的制订依据。
第十四条是关于出卖人一房二卖的违约责任认定问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。该规定只适用于房地产开发企业与买受人之间的买卖合同纠纷，且对于买受人的损失如何认定亦未作规定。而本条对于一、二手房买卖合同纠纷均可适用。我们认为，出卖人在签订买卖合同后将房产又高价另卖他人，导致买受人合同目的无法实现时，买受人难以证明其实际损失大小的，出卖人一房两卖获取的差额利益可视为买受人的损失。首先，根据公平和诚实信用原则，出卖人不应当从其违约行为中获取利益。其次，最高人民法院《关于审理专利纠纷案件适用法律问题的若干规定》中规定，人民法院追究侵权人的赔偿责任时，可以根据权利人的请求，按照权利人因被侵权所受到的损失或者侵权人因侵权所获得的利益确定赔偿数额。参照该规定精神，我们认为，出卖人违约就是为了将房产高价另卖他人获取差价利益，那么出卖人的赔偿责任可以按照其因违约所获得的利益来确定赔偿数额。
第十五条是关于已支付房款并占有房产，但未办理权属登记的买受人能否请求确权的问题。最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定，尚未办理产权证书或者产权过户手续但已向买方交付的财产，不属于破产财产。该规定表示，已向买方交付的财产尽管未办理产权证书或者产权过户手续，所有权也转移归买方，而不属于破产企业所有的财产。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有该财产，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”从该规定也可以看出，买受人已经支付全部房款并占有房产，其对房产未办理过户手续又没有过错的，该房产不再作为出卖人的财产对待，由买受人享有权利。根据上述司法解释的规定，我们认为买受人在此情况下，请求法院确权的，法院可予支持。
不同意见认为：首先，新颁布的《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”而物权法和其他法律只规定了三种例外情形，即：1、法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力；2、因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力；3、因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。而当事人之间签订买卖合同，即使履行到支付房款、交付房产的阶段，也还不属于上述例外情形。因双方转让物权未经登记，故不发生物权转移的效力，买受人此时就要求法院确权，缺乏法律依据。其次，在买卖合同履行过程中，买卖双方之间存在的是债权债务关系，买受人只能依据合同约定，要求出卖人履行合同义务，包括按约将标的物的所有权移转给买受人。买受人不能依据未履行完毕的买卖合同而直接取得标的物的所有权。确权之诉系对民事权利是否存在、如何归属等加以确认，在出卖人未履行所有权变更登记义务前，买受人要求确认其已取得所有权，缺乏基础。在出卖人不履行产权过户义务时，买受人可以要求其履行该义务，但不能直接请求法院确认房屋归其所有。再次，上述两个司法解释的规定制订在先，且效力等级也明显低于物权法。而且，两个司法解释本身不是法律，不能设立物权的取得方式，其只是赋予了买受人就其购买的房产具有对抗执行和破产程序的特殊效力。因此，两个司法解释不能作为确权的依据。最后，由于买受人可根据司法解释对抗执行和破产程序，即使法院不予确权，其合法权益也能够得到保障。
第十六条是关于出售尚未取得权属证书的房产的合同效力问题。首先，出卖人已付清房款并占有出卖房产，权属证书虽未办至其名下，但依据上条意见，该房产已可认定为其所有，出卖人自然有权处分该房产，将房产出售给他人。其次，买卖未取得房屋权属证书的合同中，当事人往往会约定待出卖人取得权属证书后，再办理产权过户手续。因此，即使认定出卖人未取得完整物权，因该买卖合同是当事人对有实现依据的预期权利的处分约定，附条件履行，显然不会侵害其他相关权利人的权利，不构成无权处分，也不违反法律、行政法规的效力性强制规定。再次，即使认定出卖人未取得完整物权，但其享有与上手出卖人签订的买卖合同上的债权。而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利，因此出卖人在未取得权属证书的情况下转让房产也不违反法律效力性强制规定。最后，建设部《城市房地产转让管理规定》第六条虽规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但该规定系部门规章，依照司法解释的规定，不得作为确认合同无效的依据。因此，当事人在签订后主张合同无效的，缺乏事实和法律依据，不应得到支持。
第十七条是关于房屋买卖合同中有关限制守约方追究对方违约责任的方式的约定的效力问题。合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据该规定以及通行的法学理论，在违约责任的承担方式上适用权利人选择主义，即由守约方选择是向法院请求对方继续履行合同，还是就合同不履行请求对方支付违约金或赔偿损失。如果当事人在签订合同时约定一方违约时守约方可要求对方承担支付违约金或赔偿损失的责任，但不得要求对方继续履行合同的，是对守约方追究对方违约责任方式的限制。我们认为，当事人签订该合同时地位是平等的，且合同订立后双方均存在违约的可能，应认为双方追究对方违约责任方式都受到了限制，即双方都同意放弃自己的选择权。此种权利处分不违反法律、行政法规的效力性强制规定，亦不存在显失公平的情形，故法院应予确认。
第十八条是关于房屋买卖合同无效或被撤销后的处理问题。合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。审判实践中，哪些属于因合同取得的财产，哪些属于应按过错分担的损失，容易产生混淆。我们认为：1、房屋已经交付，买受人也已占有并使用房屋的，则买受人占用房产的利益为其因合同取得的财产，应返还给出卖人。因占用利益无法实际返还，应折价补偿，通常是参照指导租金标准向出卖人支付房屋使用费。2、房屋虽交付给买受人，但买受人尚未从占用房产中获取利益的，比如其尚在装修房产过程中合同即被认定无效，则显然不能认定买受人因合同取得了财产。因合同双方均未取得房屋使用利益，故此期间应视为出卖人因合同无效或被撤销所受到的空置损失，该损失应由双方按过错进行分担。当然，如果买受人占有房产期间自己长期无理空置，不予使用，则应视为其已占用获益，应向出卖人支付房屋使用费。3、出卖人收取的房款以及占用房款获取的利益（即孳息）为其因合同取得的财产，应返还给买受人。
综上，当事人已从占用房屋和占用购房款中获益，依法应予以返还，不应采用计算出卖人房屋被占用的损失、买受人利息损失，再由双方按过错分担的方法处理，也不应以双方都有过错为由，按房屋被占用的损失和利息损失各自承担或直接抵销的方式处理。
另外，买受人已经对房产进行装修的，可以参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定处理。
第十九条是关于房屋买卖中存在的“阴阳合同”的认定问题。深圳市二手房交易市场中，买卖双方通过签订“阴阳合同”逃避税收的情况比比皆是。有居间人参与签订的二手房买卖（居间）合同是阴合同，而双方签订的用于办理备案过户手续的买卖合同是阳合同。通常阴合同中的价格条款才是双方真实的交易价格，而阳合同中约定的交易价格一般就是房屋的登记价格，低于双方真实交易价，以逃避交易税费。我们认为，阳合同中有关逃避税收的价格条款系双方恶意串通，损害国家利益的约定，属于合同法第五十二条第一款第（二）项规定情形，该约定应为无效。但阴合同中约定有双方真实的交易价格，阳合同中价格条款的无效一般不影响合同其他条款的效力和整个合同的履行。因此，当事人仅以双方阳合同中存在避税条款为由，要求确认整个合同无效的，有违合同法第五十六条的规定，不应得到支持。
阴阳两份合同就款项支付方式、期限、房屋交付时间等约定存在冲突的，应以体现双方真实意思表示的约定为准。根据两级法院的审判实践，阳合同通常仅用于备案过户，其内容不体现双方真实意思，也非双方真实履行的合同。
当事人在阴合同中有逃避税收的约定，即双方确认将来签订用于办理备案过户手续的阳合同时填写虚假的较低的交易价格，其后一方又要求在阳合同中填写真实的交易价格，而双方又不能就谁来承担原先约定逃避那部分税费问题达不成一致意见时，往往会导致最终双方未能签订阳合同，交易不能完成。
当事人要求在阳合同中填写真实的交易价格，是对其原先违法逃避税收的意图的纠正，应当得到支持。但对于双方均不愿意承担该部分税费导致交易未能完成的责任如何认定，存在不同看法。有意见认为，该部分税费的承担主体虽然约定不明，但根据税法的有关规定，该部分税费系国家对出卖人卖出房产较买入时的增值额所收取，故在双方发生争议时，应确定由出卖人承担。出卖人不同意承担的，构成违约。不同意见认为，根据阴合同中的有关条款和深圳市二手房市场的交易习惯，房屋交易各种税费的承担都是由双方协商约定的，而非直接按照法律规定承担。双方在阴合同约定逃避的税费，在需要交纳时，也仍应由双方协商确认承担主体。因该部分税费数额较高，对双方权利义务的影响较大，在双方协商不成时，应视为双方未能就买卖合同的主要条款达成一致意见，原阴合同对双方不具有约束力，双方均无权依据阴合同追究对方的违约责任。居间人参与了阴合同的签订，其对买卖双方避税条款的签订也有过错。而且，因买卖双方未能就合同主要条款达成一致，故应视为居间人未能促成合同，其主张居间费的条件也就不成就。我们倾向于后一种意见。
第二十条是关于二手房买卖合同纠纷案件中托管定金的处理问题。二手房买卖（居间）合同包括两个法律关系：1、出卖人与买受人之间的买卖合同关系；2、出卖人、买受人和居间人之间的居间法律关系。有意见认为，出卖人收取买受人支付的定金后，双方之间的定金合同已经成立。出卖人之后再将该定金托管于居间人处，是双方在履行居间合同，与买受人无直接关系。出卖人与买受人之间的买卖合同纠纷案件，不应处理居间合同中的资金托管内容，故当事人请求居间人直接向其支付托管定金的，依据不足。如买受人根本违约，法院判决确认出卖人有权没收定金；如出卖人违约，则法院应判令其向买受人双倍返还定金；如合同解除且定金罚则不适用，则由法院判令出卖人向买受人退还定金本金。出卖人均可依据判决向居间人要求退还托管的定金。我们认为，如果定金托管仅仅是居间人与出卖人之间的居间合同关系，那对出卖人而言，托管显然是没有必要的，自行保存定金的风险更小。事实上，出卖人收取买受人支付的定金后将该定金交至居间人处托管，是买卖双方为保证交易安全而共同做出的约定，体现双方意志，是买卖双方应履行的买卖合同的一项重要内容。因此，如当事人已对居间人提出有关托管定金的诉讼请求，应认为具有合同依据，可以直接予以支持，如此也可以避免今后当事人自行向居间人主张托管定金无果而可能发生的诉累。
第二十一条是关于租赁合同的当事人是否有权请求对方共同办理租赁合同备案手续的问题。首先，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案。《城市房屋租赁管理办法》第十三条也规定，房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案。上述法律、部门规章中有关租赁合同应当办理备案登记手续的规定，虽不能作为认定合同效力的依据，但其作为规范市场租赁活动的管理性法律规范，对租赁主体具有约束力。即使合同中未明确约定当事人有办理备案登记手续的义务，在一方提出备案登记的合法请求时，对方也应予以配合。其次，根据合同法第六十条第二款的规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助、通知等义务。比如承租人使用租赁房产作为商业经营之用，根据深圳市的有关规定，其在办理营业执照时必须提供有权使用经营场所的凭证，包括房屋产权证明和经登记备案的租赁合同等。为了保证承租人实现租赁目的，出租人显然负有配合办理租赁合同备案登记手续的合同附随义务。换个角度，对出租人而言，办理租赁登记备案手续是其合法出租的凭证，否则其可能面临被行政机关处罚的风险。为了保证出租人的合法权益，承租人显然也有配合其办理登记备案手续的合同附随义务。
第二十二条是关于承租人交纳的“入场费”、“加盟费”等费用的认定问题。在深圳一些大型广场或“美食街”、“购物城”等规模性商业经营场所的铺位租赁过程中，作为场所统一经营人或管理人的出租人，往往会在订立合同之前或当时向每个铺位的承租人收取一定数额的“入场费”、“加盟费”。如果承租人不同意交纳，出租人则会拒绝同其签订租赁合同。如果租赁合同被认定无效，除非出租人能证明其收取的费用已实际用于合同的履行，否则其应退还该费用，对此并无争议。如合同有效，在合同到期终止或因一方违约提前解除后，承租人请求返还该费用的，如何处理？一般认为，如果出租人能够证明其收取的该部分费用已实际用于合同的履行，承租人也从中获益，则合同终止后出租人无需退还上述费用。但在出租人不能证明时，其是否应退还该费用，对此有不同看法。一种意见认为，《深圳经济特区房屋租赁条例》第二十七条第三款规定，出租人不得因房屋租赁向承租人收取租金以外的其他费用。因此，出租人收取“入场费”等费用，没有法律依据。而且，此类案件中订立合同时，出租人处于明显的优势地位，双方的合同蹉商能力不对等，承租人为了订立合同，不得不向出租人支付该费用。因此，合同终止后，出租人应向承租人退还该费用。第二种意见认为，该费用应视为承租人就合同全部履行期限提前一次性向出租人预付的租金。因此，如果合同期满终止，出租人无须退还；如果合同提前解除，则应按未履行的合同期间占合同全部期限的比例予以退还。第三种意见认为，首先，《深圳经济特区房屋租赁条例》并非法律或行政法规，不能按该条例中的有关规定认定出租人收取费用的行为无效。其次，该费用是承租人为了与出租人建立租赁合同关系而支付，出租人与承租人成功订立合同、建立租赁合同关系后，承租人已经取得了其支付的费用的相应对价。因此，合同到期终止或承租人自己违约导致合同提前解除后，承租人自然丧失要求退款的事实和法律依据。如果租赁合同系出租人违约提前解除，导致承租人不能完全实现其租赁目的时，承租人为了与出租人建立合同关系而支付的“入场费”等费用，可视为承租人因出租人违约而受到的实际损失，法院可根据租赁合同的实际履行情况，部分支持承租人的退款主张。当然，如果当事人对于该费用的处理另有约定，则应从其约定。我们倾向于最后一种意见。
第二十三条是关于承租人能否以出租人未向其开具租金发票为由拒付租金的问题。我们认为，如果双方签订的合同中已经赋予了承租人该项抗辩权，应从其约定。如合同中未约定出租人应向承租人开具租金发票，或虽约定出租人负有开具发票的义务，但未约定承租人有权在出租人不开具发票时拒付租金的，则承租人的抗辩理由不能成立。理由如下：在房屋租赁合同中，出租方的合同主义务是向承租方提供租赁房屋，承租方的合同主义务是支付租金。在承租方已接收并使用符合约定的租赁房屋后，其合同目的已经实现，就应支付相应的租金。当事人行使抗辩权必须符合公平性和合理性，如仅仅因为出租人在合同履行过程中存在的一些并不影响承租人使用房屋的瑕疵，承租人就拒绝支付租金，显然缺乏合理性。因此，承租人可以要求出租人开具发票，或者向有关行政主管部门进行投诉，但不得拒绝履行支付租金这一合同主义务。
第二十四条是关于出租人行使合同解除权的问题。房屋租赁合同通常会约定，承租人拖欠租金达一定期限或一定数额时，出租人有权解除合同。如承租人拖欠租金虽已达到约定程度，但其在出租人发出解除合同的通知前就补齐欠交租金的，出租人的合同解除权是否消灭？我们认为，收取欠交租金是出租人的权利，除非出租人收款时做出了明确的意思表示，否则不能据此推定出租人放弃了合同解除权。如果认定出租人必须拒收补交的租金才能行使合同解除权，则其今后又必须起诉请求承租人补交租金，显然是不合理的。但是，合同法第九十五条规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。承租人补交租金的行为，可视为其向出租人发出了催告，出租人在此后的合理期限内未行使合同解除权的，则该权利消灭。至于该合理期限如何认定，我们认为，租赁合同通常约定承租人须按月交纳租金，故出租人收到补交租金之日至合同约定的承租人下一交租日期间，可视为出租人行使合同解除权的合理期间。也就是说，租金补足后，出租人在承租人交纳下月租金前还没有要求解除合同的，其权利消灭。换个角度说，出租人收取了下月租金，表明其同意继续履行合同，即其以事实行为放弃合同解除权。
不同意见认为，对于合同中以承租人拖欠租金达到一定期限或一定数额作为出租人有权解除合同的条件的约定，应基于诚实信用和善意履行的原则作全面的理解：该约定的本意是承租人拖欠租金，出租人收取租金的合同目的难以实现时，其有权解除合同。而双方约定将拖欠租金达到一定期限或一定数额作为认定出租人合同目的难以实现的标准。因此，承租人拖欠租金不仅是要达到一定程度，还应是一种持续状态。如果承租人已经补交租金，出租人的合同目的已经实现，只要出租人在收取补交租金时没有明确要求解除合同或表示保留解除合同的权利，则其解除合同的权利消灭。出租人此时有权要求承租人承担逾期付款违约责任，但已无权要求解除合同。
第二十五条是关于改变房屋用途的租赁合同的效力问题。《土地管理法》第十二条规定：“改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”《城乡规划法》第四十三条规定：“建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。”上述法条表明，土地的使用、房产的建设均必须法定用途，不得擅自变更。按照该法规规定的立法意图和规定原则，一旦城市规划确定后，不但建设单位或者开发商不得随意改变土地利用和房屋建设的用途，在房屋建成后，取得房屋所有权的业主也当然地不得擅自改变该房屋的用途。因为房屋用途的改变极有可能危及使用人和相邻业主的人身、财产安全，也涉及到城市功能的定位、布局规划，还涉及到区域社会秩序的安定、社会的管理。因此，改变房屋用途的租赁合同原则上违反法律规定的。但深圳市宝安、龙岗两区存在大量改变房屋用途出租的情形，且改变功能后大部分又都通过了消防、环保验收，并且租赁合同也在政府租赁管理部门备案。如果对此类租赁一律认定无效，社会效果不佳，当事人也难以服判，同时还会出现部分恶意违约的当事人借此逃避责任、转嫁风险的情形。因此，我们认为此类租赁合同原则上认定为有效，但存在重大安全隐患、损害社会公共利益或其他无效情形的除外。当然，如果改变用途导致承租人的合同目的不能实现，比如将住宅改为办公出租，但行政主管部门不予办理营业执照，导致承租人无法按约定用途使用房屋，则承租人有权要求解除合同。
另外，《物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。我们认为，如果有利害关系的业主对出租人改变房屋用途提出异议，法院可以判令出租人停止侵权，其后果是租赁合同的解除，但并不影响合同本身的效力。
不同意见认为，改变房屋用途的租赁合同违反了上述《土地管理法》、《城乡规划法》和《物权法》中的强制性法律规定，应为无效。
第二十六条是关于抵押权与优先购买权冲突时如何处理的问题。《物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。据此，我们认为，如出租合同成立在先，因原租赁关系不受抵押权的影响，则承租人基于租赁合同关系而享有的优先购买权，在实现抵押权时也不应受到影响。出租人将已抵押的房屋再出租的，按上述法律规定，租赁关系不得对抗已登记的抵押权，那么显然基于租赁关系产生的优先购买权也不得对抗抵押权人，承租人如欲取得房屋所有权，可以参加抵押物的拍卖，与其他竞买人处于同等地位。
不同意见认为，抵押权的意义在于抵押物的变现清偿，而承租人行使优先购买权，并不会影响抵押物的变现能力。因此，承租人可在参加抵押物拍卖时行使优先购买权，即在出价相同时有权优先购买。
第二十七条是关于出租人在租赁物处于抵押期间延长租赁期限或降低租金标准的效力问题。根据《物权法》第一百九十条之规定，房屋抵押必须承认已存在的租赁关系，但抵押后新设立的租赁负担则不得对抗抵押权的行使。这一规定的重点在于保护抵押物的变现价值不至于在抵押设立后再发生减损，以充分保护抵押权人的利益。《物权法》第一百九十三条规定，抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。已出租的房产在被设立抵押后，如果出租人和承租人又约定延长租期或减少月租金标准，则显然会导致抵押物的变现价值发生减少，故该约定不得对抗抵押权人。抵押物拍卖时如果未公示租期延长或租金标准减少的情形，说明抵押权人已对该约定提出异议，并在行使抵押权时排除了该约定的效力，以保证抵押房屋能够拍出更高的价格。在此情况下，拍卖物上增加的权利负担或拍卖物价值的降低并不为竞得人所知，也不应对其发生法律效力。
在抵押物价值较高而债务较少时，有些抵押权人会认为即使认可出租人延长租期或降低租金标准的约定，抵押物的拍卖价格也足以使其债权能够得到实现，故会认可该变更约定并在拍卖时予以公示。那么，明知拍卖物上存在的租赁负担现状的竞买人，在取得拍卖物所有权后，应受该变更约定的约束。
第二十八条是关于优先购买权应在合理期限内行使的问题。承租人的优先购买权属于以形成权的行使为前提的权利，故该形成权的行使应以除斥期间制度加以规定，即承租人应自知悉出租人拟出卖房屋事实时起一定期限内行使优先购买权。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条规定，出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。根据该规定，如出租人在给承租人发出的通知中未规定答复期限的，承租人应当在三个月内作出答复。由于目前的房屋交易市场价格波动较大，如果给承租人过长的答复期不利于保护出租人的合法权益，而通常情况下承租人也并不需要这么长的时间来做出决定。我们认为，在上述民通意见条文已被废止的情况下，应缩短承租人的合理答复期。《深圳经济特区房屋租赁条例》第44条的规定，“出租人出售已出租房屋，须提前一个月书面通知承租人；在同等条件下，承租人有优先购买权。”如出租人的通知中未规定答复期间，我们认为可参照上述条例规定，将合理答复期定为一个月。出租人就其准备出售房产给承租人发送的通知中已经写明答复期的，承租人应在答复期内做出是否要求行使优先购买权的决定并答复出租人，否则视为放弃该权利。如果出租人规定的答复期过短，承租人应做出要求延长考虑时间的答复，而不应置之不理。
第二十九条是关于房屋租赁中存在的“阴阳合同”的认定问题。房屋租赁阴阳合同与房屋买卖阴阳合同的情况非常类似，通常租赁阴合同体现双方真实意思表示，是双方实际履行的合同，而阳合同则用于在政府租赁行政管理部门登记备案，其中的租金标准一般低于阴合同，以便减少应交纳的税费。本条的制订思路与买卖阴阳合同大致相同。
第三十条是关于出租人交付房屋的面积与合同约定的面积不一致时，当事人请求租金差额应否支持的问题。除当事人对租赁面积的概念有特别约定，一般而言租赁所指的面积应是建筑面积。出租人是房屋提供方，负有提供符合合同约定面积的房屋的义务。因此，如房屋实际面积小于约定面积，出租人构成违约，承租人有权要求退还差额租金。
相对承租人而言，出租人作为房屋提供者，其对于房屋面积的掌握具有优势地位，即使对于房屋面积大小产生误解，也是其自身责任。而且，租金价格关系到承租人的经济承受能力及经营成本核算，往往是承租人考虑是否承租房屋的关键因素之一，在承租后出租人又以实际租赁面积大于约定面积为由要求提高租金，对承租人而言是不公平的。因此，在出租人实际提供的房屋面积大于合同约定面积时，可视为出租人同意按照约定的较小面积计收租金。
第三十一条是关于出租人未开发即对外签订土地租赁合同的效力问题。国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条第二款规定，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。对于该规定属于管理性规定还是效力性强制规定，存在不同看法。一种意见认为，按王利明教授提出的意见，法律、法规明确规定违反该规定将导致合同无效或不成立的，为当然的效力性强制规定；法律、法规没有规定违反该规定，将导致合同无效或不成立，但违反该规定或使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益，也应属效力性规定。国家对土地的出让涉及城市规划、市政配套、公众需要和土地及时有效利用等各方面的因素，出租人不按土地出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地，就将土地出租，如认定该合同有效，显然会使国家和利益受损。因此，出让土地的使用权未经开发即对外出租土地的行为应为无效。相反意见认为，许多案件中出租人是和承租人约定，由承租人按土地出让合同的约定对土地进行投资开发，开发完毕后由承租人对地上建筑物进行一定年限的无偿使用，到期后归出租人所有。该种出租合同履行的客观后果就是土地按照出让合同的约定得到有效的开发利用，至于是谁投资开发，显然都不会损害国家和社会的利益。如果出租合同约定的土地利用方式不符合原出让合同的约定，行政机关可以进行行政处罚或收回土地，其后果只是出租人不能履行合同义务，认定出租合同有效也同样不会损害国家和集体利益。因此，该条款应管理性规定，目的在于规范土地使用权受让方的行为，不应作为认定出租合同无效的依据。我们倾向于后一种意见。
第三十二条是关于合同法实施之前签订的租赁合同的最长有效期限的认定问题。《合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。有部分租赁合同在合同法施行之前就已签订，对于其有效期如何认定存在争议。我们认为，根据法不溯及既往的基本原则，合同法施行前已经履行完毕的合同期限当然有效，且不应计入合同法规定的二十年的有效期限，应自合同法施行之日起，开始计算该租赁合同的二十年有效期。
第三十三条是关于前期物业服务合同到期后物业服务企业继续为小区提供服务如何认定的问题。《合同法》第三十七条规定，采用合同书形式订立的合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行了主要义务，对方接受的，该合同成立。根据该规定，如果物业服务合同到期后，小区业委会与未与物业服务企业续签合同，但亦未要求该物业公司退出服务区域，小区继续由其提供物业服务，此时应认定其与业主形成事实上的物业服务合同关系。即物业服务企业以其实际行为向业主提供了物业服务，业主又予以接受的，即使双方未续签合同，也应视为双方之间的不定期合同实际成立，而物业费的支付标准可参照原合同的约定。当然，如合同到期后，业主委员会已要求物业服务企业撤出，但该企业拒绝撤出的，应适用最高院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，该企业不得以存在事实上的物业服务合同关系为由主张此后的物业费。
第三十四条是关于小区车位、车库的物业管理问题。国务院《物业管理条例》第三十四条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。《广东省物业管理条例》第十九条规定，物业管理公司应当提供下列服务内容：……（四）车辆停放及其场地的管理……。《深圳经济特区物业管理条例》第六十四条规定，一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。物业管理区域内地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。小区车位、车库，不论是业主共有还是由建设单位保留所有权，均不改变其作为该物业管理区域内的配套设施的属性，故按照上述法规规定，应由该物业管理区域内的物业服务企业统一提供管理服务。建设单位要求自行管理，实质是对车位、车库进行分割管理，违反规定，不应得到支持。
第三十五条是关于房屋买受人接到入伙通知后未办理入伙手续、房屋权属又尚未办到其名下时，是否应向物业服务企业支付物业费的问题。我们认为，买受人与房地产开发企业的商品房买卖合同中通常会约定，买受人在接到入伙通知后无正当理由拒绝验收入伙或无正当理由拖延验收入伙时间的，房地产的交付时间为入伙通知中规定的入伙期限届满之日。也就是说，买受人无正当理由拒绝验收房产并入伙的，通知入伙期限届满之日应视为房屋交付之日。《物业管理条例》第四十二条第二款规定，尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。该规定意味着物业交付后，就应由买受人交纳。买受人无正当理由拒绝办理入伙手续，应视为房屋已交付，故按上述规定，其就应开始支付物业费。《深圳经济特区物业管理条例》第八十四条也规定，业主入住后的物业服务费由业主承担。该入住指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面入住通知并办妥相关入住手续。业主收到书面入住通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关入住手续的，视为入住。另外，按照《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受相关服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。因此，业主是否实际使用房屋并享受物业服务，并不影响对其物业费承担义务的认定。
不同意见认为，商品房买卖合同中的视为交付的约定仅限于该合同关系中买卖双方权利义务的确认，对外并不发生法律效力。也就是说，买受人在通知期限内无正当理由不办理入伙手续，视为房地产开发企业已履行交付房产的义务，买受人不得再就此追究其违约责任。但由于房屋权属仍登记在房地产开发企业名下，房屋也仍在其控制之下，对物业服务企业而言，房屋状态仍是尚未交付给买受人的物业。按照《物业管理条例》的规定，仍应由房地产开发企业交纳物业费。该企业交纳的该部分费用，应视为其因买受人无理拒绝办理接收房产手续所受到的损失，可要求买受人赔偿其损失。物业服务企业属于买卖合同外的第三人，无权按照买卖合同中有关视为交付的约定主张其已与买受人建立物业服务合同关系，并直接要求买受人支付物业费。另外，《深圳经济特区物业管理条例》属于地方性法规，不应在平等民事主体之间创设合同及合同义务。当事人之间是否成立合同，应否承担付款义务，应按照双方合同约定及合同法等法律的规定来认定。
第三十六是关于拍卖房产的竞得人应否承担原业主欠付的物业费等费用的问题。我们认为，原业主欠付的物业费等费用，虽是因房屋而产生，但在性质上仍属于普通债务，法律并未授予物业服务企业从房屋拍卖价款中优先受偿的权利，也无法律规定该债务随房屋物权的转移而当然地转移。因此，如果在拍卖公告中未公示该欠费情况，或虽公示但未明确规定由竞得人在竞得房产后负担的，物业服务企业无权向竞得人主张，仍应向原业主追偿。在这种情况下，物业服务企业当然也不得以竞得人未交费为由，拒绝为其办理入伙手续或拒绝为其提供有关物业服务。如拍卖公告中已明示由竞得人另行负担的，则应认为竞得人同意承担该欠费，原业主的债务发生转移。物业服务企业向竞得人主张欠费，则表明其确认债务的转移，根据合同法的有关规定，物业服务企业与竞得人之间形成债权债务关系。
第三十七条是关于房屋买受人应否承担出卖人欠付的物业服务费的问题。本条制订依据与上条基本相同。物业服务企业对出卖人即原业主享有的债权不得对抗买受人对房屋的物权的行使，该债权也不随物权的转移而当然地发生转移。只有在买卖双方约定由买受人承担欠费，物业服务企业对债务转移予以确认的情况下，才发生转移。
第三十八条是关于业主是否有权请求房地产开发企业交纳首期归集的专项维修资金的问题。《物权法》第七十九条规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。《物业管理条例》第五十四条也规定，专项维修基金属于业主所有。《深圳经济特区物业管理条例》第八十五条规定，物业专项维修资金属于业主所有，包括首期归集的专项维修资金和日常收取的专项维修资金。首期归集的专项维修资金由建设单位按照物业项目建筑安装工程总造价的百分之二，在办理该物业项目初始登记前一次性划入指定的物业专项维修资金专户。按上述规定，包括建设单位应交纳的首期归集的资金在内的全部专项维修资金均属于业主所有，那么在建设单位未履行该法定义务的情况下，业主作为权利人主张权利，具有法律依据。作为专项维修资金共有人的个别业主提起诉讼，要求建设单位将款项付至资金专户，符合民事诉讼法第一百零八条和上述行政法规的规定，且完全符合全体业主的利益要求，其他业主无权也不可能对此提出反对意见。因此，我们认为，个别业主提起此类诉讼无需得到业主大会的授权。同理，关于此类诉讼只能由业主委员会代表业主提起的观点也是不妥当的。
第三十九条是关于追索物业专项维修资金的案件是否适用诉讼时效的问题。如上条所述，根据《物权法》、《物业管理条例》及《深圳特区物业管理条例》的有关规定，物业专项维修资金属于全体业主共有，该资金包括建设单位在初始登记前缴纳的首期归集专项维修资金（公用设施专用基金）和业主在交纳物业服务费时一并交纳的日常专项维修资金（本体维修基金）。缴纳首期归集专项维修资金和日常专项维修资金是建设单位和业主的法定义务，物业专项维修资金对于保持和提高房屋的完好程度和使用功能具有重要意义，直接关系到小区建筑物及其附属设施在保修期满后能否得到良好维修养护和改造，与广大业主的切身利益密切相关。因此，我们认为，在业主委员会或业主请求建设单位支付首期归集的专项维修资金和物业服务企业请求业主支付日常收取的专项维修资金的案件中，该请求权依法不应适用诉讼时效规则。
不同意见认为，追索物业专项维修资金属于行使债权请求权，根据《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》的有关规定，该债权请求权不属于免予适用诉讼时效的范围。根据《深圳经济特区物业管理条例》第八十五条的规定，首期归集的专项维修资金应由建设单位在办理该物业项目初始登记前一次性交纳，日常收取的专项维修资金由业主在交纳物业服务费时一并交纳。因此，交纳专项维修资金的时间都是明确的，业主有途径了解其权利是否受到侵害。由于业主众多，入伙时间先后不一，故法院审查重点在于合法合理地认定诉讼时效起计时间，而不是不适用诉讼时效制度。物业服务企业是依照法律法规的规定代全体业主收取专项维修资金，其行为的后果及于委托人，故物业服务企业的起诉同样适用诉讼时效制度。
第四十条是关于业主委员会提起诉讼的限制问题。《物业管理条例》第十一条规定，有关共有和共同管理权利的重大事项应由业主共同决定。据此，就有关物业管理区域内的共有和共同管理权利的重大事项是否提起诉讼，属于应由业主共同决定的范围，故业主委员会需要经业主大会决定通过才能提起此类诉讼。有意见认为，最高院《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》中称：“对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专用费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，业主委员会可以自己名义提起诉讼。”可见，业主委员会代表业主提起此类诉讼，无需授权。我们认为，上述答复解决的是业主委员会是否具备诉讼主体资格的问题，而非解决业主委员会提起诉讼是否应经授权的问题。业主对于通过何种方式解决涉及共有和共同管理事项的纠纷，可能存在不同意见。而且，业主委员会代表业主提起上述诉讼请求，表面看确实是在维护业主权益，但何时提起诉讼、相关证据是否准备充分，是否聘请律师代理诉讼，直接影响到案件能否胜诉、业主权益是否因不当的诉讼而丧失，故业主委员会显然不能替代全体业主自行作出决定。
第四十一条是关于履约保证金等的性质的认定问题。《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十八条规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。对于“没有约定定金性质”，实践中存在不同理解。有意见认为，当事人交付履约保证金，并约定对方违约时其有权没收该保证金，就属于约定了定金性质，该款项视为定金，收款方违约时，对方有权要求双倍返还。我们认为，所谓定金性质，根本在于是否双倍返还，而不在于是否没收。只约定对方违约时收款方有权没收，而未约定收款方违约时对方有权要求双倍返还的，系未约定定金性质，款项不属于定金。双方有关没收保证金的约定，其性质应认定为支付违约金的约定。
第四十二条是关于法院释明权的行使问题。《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”法院行使释明权后，当事人明确表示不变更诉讼请求的，表明其愿意承担相应的诉讼后果。在此情况下，人民法院可驳回其诉讼请求，不宜按照法院认定的事实和法律关系的性质直接对案件作出实体处理。
当事人基于对法院审判权的认可而变更诉讼请求后，二审法院在审理中又认为一审法院释明不当的，如果对当事人变更后的诉讼请求直接作出处理，显然对当事人不公，也不利于维护当事人合法权益。我们认为，二审法院此时应将案件发回重审。
第四十三条是关于法院判决确定利息的计算截止日期的问题。在大多数案件中，由于当事人起诉时无法预计法院判决结案和执行的时间，同时也因立案时计算案件受理费的需要，往往以起诉日暂时作为其利息请求的计算截止日期，但当事人在诉状中一般也没有表示放弃此后的利息请求。我们认为，法院在审理中应行使释明职责，让当事人明确其是否放弃起诉日以后的利息请求。如当事人表示不放弃的，且其利息请求具有法律和事实依据的，法院应判决对方向其支付至判决确定的主债务清偿之日止的利息。逾期未支付的，则应按民诉法第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如此，可使当事人避免诉累。
第四十四条是关于逾期付款违约责任的认定问题。部分案件中当事人请求对方向其支付逾期付款违约金，但其计算违约金的依据不成立，如其依据的违约金计算条款已为双方协议废止，有意见认为此时直接驳回当事人的该诉讼请求即可。我们认为，当事人计算违约金的依据虽不成立，但其要求对方承担逾期付款责任的意思表示明确。法释[1999]８号最高院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》称，对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。根据该规定，当事人主张的违约金计算依据不成立时，如双方合同中存在逾期付款违约金标准的有效约定，法院应适用该约定；如无此有效约定，则法院可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。必须明确，法院是参照利息标准计算违约金，而非判令赔偿利息损失，两者在数额上可能一致，但在性质上是不同的。另外，根据民事诉讼的基本原则，不论按哪种方式计算违约金，均应以当事人请求的数额为限。
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