物业公司赔偿张顺财产损失26954.97元，对其承担的赔偿额，物业公司享有向财产加害人优先追偿的权利。
律师点评第一：承租人不是业主，是否可以直接起诉物业公司？
辽宁同格律师所范书领律师认为，本案涉及三个焦点问题。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。
张顺出示的《物业管理服务合同》及《业主公约》中均约定：本合约对实际使用人继续有效。张顺承租魏强的商铺，系该商铺的实际使用人，依照上述司法解释的规定及合同的约定，该两项合约对实际使用人张顺继续有效。即物业公司对张顺的商铺负有安保义务，张顺虽不是业主，但有权依法对物业公司提起诉讼。第二：物业公司是否尽到了安保义务？
该小区《物业管理服务合同》中约定：物业公司对物业区域内提供保安服务，协助公安机关做好治安防范工作。此外，物业公司在其保安岗位职责中承诺：主出、入口24小时必须有人值守；次出、入口封闭，门卫必须要有交接班记录，每天不少于8小时站岗，设立巡岗制度，每30分钟巡逻一次。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
可见，物业公司的保安岗位职责应视为物业合同的内容，物业公司违反约定，未做到按时巡岗及认真盘问清查，另外，在摄像头出现故障的情况下，没有及时修复，均系管理疏漏，防范不严，没有尽到安保义务，应负相应的赔偿责任。
第三：物业公司是否应当承担全部赔偿责任？
在盗窃案件尚未侦破的情况下，鉴于财产被盗的实际情况和张顺的财产损失，法院酌情判决物业公司承担30%的赔偿责任，同时阐明了物业公司的优先追偿权，体现了公平原则。物业公司虽然存在管理上的过错，但这毕竟不是导致本案发生的直接原因，是财产加害人的盗窃行为致使张顺的财产受到了损失，因此，待案件侦破后，物业公司得以依据判决书向财产加害人优先追偿其已经向张顺支付的赔偿款。
法院的判决主要根据业主起诉物业公司是基于合同产生的合同之诉，还是主张于合同关系产生的合同之债。
张佳介绍说，根据我们国家法律的规定，基于合同产生的合同之债的归责原则是严格责任而不是过错原则，就是说，如果物业合同中有安全防护条款和相关赔偿条款，那么业主家中被盗，无论物业公司是否有过错，均应按照物业合同中的赔偿条款对业主进行赔偿。
但是，如果合同中只约定了物业公司的安全保障义务，却没有约定被盗应该如何处理，法院在审理该类案件时就要考虑在个案中物业公司的过错程度及物业费的多少来决定是否承担赔偿责任及赔偿责任的大小。因为如果在合同中没有约定赔偿条款的前提下，不分情况去要求物业公司承担全部赔偿责任有时会显失公平，实践中也无法操作。“比如物业公司每年收取小区物业费三十万元，那么一户被盗三十万元就可能赔干净了，这样做对物业公司来说可能就会是权利义务不对等了。”
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关于物业管理纠纷案件的处理意见
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(2008-4-30 18:40:57) (新新家园:bbs.szhome.com)
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为规范审理物业管理纠纷案件，统一办案标准，依法保护当事人的合法权益，根据《物业管理条例》、《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释，制定本处理意见。
一、诉讼主体
（一）有下列情形之一的，可以作为诉讼主体：
1、 业主；
2、 已经取得营业执照的物业管理企业；
3、 涉及全体业主共同权益被侵害的纠纷，业主委员会可以作为原告代表全体业主进行诉讼，或者以全体业主为共同原告进行诉讼；仅涉及单个业主或者部分业主权益的，应以单个业主或者部分业主为原告。
（二）业主委员会的诉讼主体资格：
经房地产行政主管部门登记备案的业主委员会可以作为原告，代表全体业主进行诉讼，其法律后果由全体业主享有。
业主委员会作为原告的，以其负责人作为代表人。
（三）业主委员会参加诉讼的情形：
下列涉及全体业主共同利益的事项，可由业主委员会作为原告，大型住宅小区成立多个业主委员会的，由多个业主委员会共同作为原告：
1、 房地产开发企业未向业主委员会移交住宅区规划图等资料，未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部分维护费及物业管理用房、商业用房引起的纠纷；
2、 全体业主与物业管理企业之间因住宅小区物业服务合同履行、终止或者解除而引起的纠纷；
3、 因维护、修缮共用部分或设置管线，必须进入或使用业主的专有部分，业主无正当理由拒绝而引起的纠纷；
4、 业主对专有部分的利用，妨碍建筑物的正常使用及侵害个别业主或部分业主的共同权益而引起的纠纷；
5、 业主或物业管理企业擅自变更共用部分的构造、颜色、使用目的、设置广告物、安装大型空调机组等设备或者其他类似行为而引起的纠纷；
6、 业主或物业管理企业因在楼梯间、共同走廊、消防设备及防空设施等地堆放杂物、设置栓栏，或私设路障、停车位，侵占通道、妨碍出入而引起的纠纷；
7、 其他涉及全体业主共同权益的事项而引起的纠纷。
上述1、2、3项，单个业主或者部分业主就前款涉及全体业主共同权益的事项向人民法院起诉的，不予受理，并应告知单个业主或者部分业主应当由业主委员会或全体业主方能提起此类诉讼。
（四）对业主委员会代表诉讼处分权的限制
业主委员会起诉、上诉、撤诉、变更、放弃和承认诉讼请求，进行和解、调解的，须向人民法院提供业主大会的决定或授权表决书。
（五）业主委员会参加诉讼不适格的情形
业主委员会以单个业主或者部分业主与房地产开发企业签订的商品房买卖合同约定的权利或者部分业主的共同权利未兑现为由，作为原告提起诉讼的，不予受理。
（六）未成立业主委员会的住宅小区涉及公共权益纠纷诉讼主体的确定
没有成立业主委员会或业主委员会未经房地产行政主管部门登记备案的住宅小区，因涉及全体业主共同权益的事项而与房地产开发企业或者物业管理企业发生纠纷提起诉讼的，应当以全体业主作为当事人。
（七）物业使用人参加诉讼的情形：
1、 下列事项，可由物业使用人作为当事人：
（1）物业使用人与物业管理企业直接签订物业服务合同而引起的纠纷；
（2）物业使用人接受物业服务，与物业管理企业形成事实上的物业服务合同关系而引起的纠纷；
（3）物业使用人因业主公约而引起的纠纷；
（4）法律、行政法规规定的其他情形。
前款第（3）项情形，当事人可将业主作为共同被告。
二、物业服务合同效力的认定
（一）房地产开发企业签订前期物业服务合同的效力
1、 业主委员会成立以前，房地产开发企业依照《物业管理条例》第二十四条第二款规定与物业管理企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。
2、 物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
（二）业主委员会签订的物业服务合同的效力
业主委员会根据业主大会的决定与物业管理企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。
（三）合同无效的情形及处理原则
1、 具有下列情形之一，当事人请求认定物业服务合同或合同条款无效的，应予支持：
（1）房地产开发企业未依照《物业管理条例》第二十四条第二款规定选聘物业管理企业的；
（2）房地产开发企业在住宅小区业主委员会依法成立后，仍以自己名义与物业管理企业签订物业服务合同的；
（3）商品房预售合同中有关物业服务的约定，有排除业主以后选择物业管理企业和商定物业服务费权利条款的；
（4）物业管理企业没有依法取得相应物业管理资质的；
（5）业主委员会未征得业主大会的同意或未按业主大会决定的范围而签订的物业服务合同，起诉前或者一审期间未取得业主大会或50％以上业主追认的；
（6）物业管理企业擅自将整体管理服务转托、转让给第三人或将其肢解后以分包的名义发包给第三人的；
（7）其他违反法律或行政法规强制性规定的。
2、 合同被确认无效后，物业管理企业已提供服务的，可请求业主按当地政府规定的最低价格支付物业服务费用。
（四）符合下列情形之一，当事人请求确认物业服务合同无效的，不予支持：
（1）经法定程序选举产生的业主委员会虽未经房地产行政主管部门登记备案，但根据业主大会的决定与物业管理企业签订物业服务合同的；
（2）经法定程序选举产生的业主委员会未征得业主大会的同意或未按业主大会决定的范围而签订的物业服务合同，但在起诉前或者一审期间取得业主大会或50％以上业主追认的；
（3）未经法定程序选举产生的业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同，但在起诉前或者一审期间有50％以上的业主事后追认的。
（五）物业管理合同的终止
物业管理公司有下列行为之一的，业主委员会或者委托方有权予以制止并责令限期改正；逾期不改正的，业主委员会或委托方可以终止委托管理合同：
1、 擅自扩大收费范围、提高收费标准的；
2、 改变共用设施专用基金和住宅维修基金的用途，或未按规定定期公布收支帐目的；
3、 改变专用房屋的用途，未按规定使用的；
4、 管理制度不健全、管理混乱，造成对住宅区的房屋管理、维修、养护不善，经市、区住宅主管部门认定应当予以处罚的；
5、 对住宅区的管理未能达到市住宅主管部门和委托管理合同规定的标准的；
6、 违反委托管理合同规定的。
三、建筑物所有权的保护
（一）房地产开发企业不移交共有部位、共用设施的处理
业主委员会或者全体业主请求房地产开发企业移交住宅区规划图等资料、提供配套公用设施、专项维修基金及物业管理用房、商业用房等，或者因房地产开发企业不能移交而要求赔偿损失的，应予支持。
（二）房地产开发企业与业主就地下车库的权属发生争议，按下列规则处理：
1、 业主与房地产开发企业就地下车库权利归属有约定的，按约定处理；
2、 房地产开发企业能举证证明地下车库的建设费用没有摊入房屋销售价格的，地下车库归房地产开发企业所有。否则，归全体业主所有，房地产开发企业不能占有使用。
（三）专项维修基金纠纷的处理原则
1、 房地产开发企业与业主在房屋买卖合同中就专项维修基金的缴付有约定的，从其约定。
2、 房地产开发企业与业主在房屋买卖合同中对专项维修基金的缴付没有约定的，视为首期专项维修基金已分摊入房屋销售价格中，首期专项维修基金由房地产开发企业缴付。
（四）物业管理企业的违约责任
物业管理企业有下列行为之一，业主委员会或者全体业主请求物业管理企业承担违约责任的，应予支持：
1、 对共用部位、共用设施设备维护管理不善的；
2、 对物业区域内的卫生、绿化、公共秩序等未尽管理职责造成物业区域环境恶化的；
3、 其他不依约履行职责的行为。
（五）物业管理企业谋取不当利益的责任
物业管理企业擅自经营共用部位、共用设施设备，或违规搭建建筑物、设置广告牌、停车位等进行营利活动，业主或者业主委员会请求其恢复原状、赔偿损失、偿还利益的，应予支持。
（六）物业管理企业侵权的责任
物业管理企业有下列侵害业主共同利益的行为之一的，全体业主或者业主委员会请求物业管理企业停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失的，应予支持：
1、 擅自变更物业共用部分的构造、颜色、使用目的，或者其他类似行为的；
2、 在楼梯间、共同走廊、消防设备及防空设施等地堆放杂物、设置栓栏、或私设路障、侵占通道、妨碍出入的；
3、 在住宅区域的共用部位搭建违章构筑物或设施的；
4、 其他侵害业主共同利益的行为。
（七）业主违反公约妨碍管理责任承担
业主有下列妨害物业管理秩序行为之一，物业管理企业劝告制止无效后，业主委员会起诉请求业主排除妨碍、恢复原状并赔偿损失的，应予支持：
1、 业主对其专有部分的利用、维护、修缮，妨害建筑物的安全及正常使用，侵害全体业主的共同利益的；
2、 擅自变更共用部分的构造、颜色、使用目的、设置广告物或其他类似行为的；
3、 在楼梯间、共同走廊、消防设备及防空设施等地堆放杂物、设置栓栏，或私设路障、停车位，侵占通道、妨碍出入的；
4、 占用、损坏住宅区域内的共用部位、共用设施设备，或者擅自移装共用设备的；
5、 在住宅区域的共用部位搭建违章构筑物或设施的；
6、 乱抛、乱倒垃圾、杂物，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音、振动的；
7、 违反业主公约规定，在住宅区域内饲养动物、妨碍物业管理秩序，毁坏小区绿地或者影响他人健康生活环境的；
8、 其他违反业主公约妨害住宅区域管理秩序的行为。
（八）物业管理企业承接物业时，债务转移必须告知全体业主或业主委员会，经业主委员会同意方可进行债务转移。
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江苏省高级人民法院
关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见 （2009年9月29日 苏高法审委[2009]36号） 为正确审理物业服务合同纠纷案件，保障当事人合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律、法规和司法解释的规定，参照《江苏省物业管理条例》的规定，结合我省实际，制定本意见。 第一条因物业服务人提供物业服务，业主支付服务费用而产生的物业服务合同纠纷案件适用本意见的规定。本意见中的物业服务人包括提供物业服务的企业以及其他组织或者个人。本意见中的业主，按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定确定。 业主与业主之间、业主与房地产开发企业之间的民事纠纷， 不适用本意见。 第二条物业出售以后至业主委员会或者业主与物业服务人正式签订物业服务合同前所发生的物业服务纠纷，业主与物业服务人有约定的，依照其约定处理；没有约定或者约定不明的，按照法律和行政法规的规定处理；法律、行政法规没有规定的，可以参照以下情况处理： (一）商品房买卖合同及其附件中的有关约定； (二）地方性法规、部门规章的相关规定； (三）当地建设、房产行政主管部门的相关规定； (四）当地物业服务行业的惯例，但该惯例明显不合理的除外。 已经竣工但尚未出售或者虽然出售但尚未交付物业买受人的物业，物业服务人要求建设单位交纳物业服务费 用的，人民法院应予支持。但当事人另有约定的除外。 第三条业主将其物业转让后，物业服务合同自受让人占有、使用该物业时始，对受让人和物业服务人具有约束力。 第四条物业服务合同期限届满后，物业服务人继续提供物业服务，专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数的业主没有提出异议的，应当认定双方成立了不定期的物业服务合同。原物业服务合同当事人可以随时解除该合同，但是应当给对方必要的准备时间。 第五条虽没有签订物业服务合同，但业主事实上接受了该物业服务人的物业服务，物业服务人起诉要求业主支付相应的物业服务费用的，人民法院应予支持。当事人不能就物业服务费用的取费标准达成一致意见的，人民法院可以参照当地政府规定的取费标准或同类物业服务项目收费标准予以处理。对于因事实上的物业服务关系而发生的其他纠纷，人民法院可以参照本意见最相类似的规定予以处理。 第六条业主擅自改变物业用途，致使物业服务成本增加，物业服务人要求业主增加物业服务费用的，人民法院应予支持。但当事人另有约定的除外。 第七条物业服务人以业主未给付物业服务费用为由，拒绝履行物业服务合同的，人民法院不予支持。但业主拖欠物业服务费用造成物业服务人不能正常运营的除外。 第八条业主拖欠物业服务费用，物业服务人停止对业主供应水、电、气等服务，造成业主损害，业主要求物业服务人承担损害赔偿责任的，人民法院应予支持。业主拖欠水、电、气费用，物业服务人受水、电、气供应企业的书面委托，停止对业主供应水、电、气等服务，造成业主损害，业主起诉要求物业服务人承担赔偿责任的，人民法院不予支持。 第九条物业服务合同中约定的在拖欠物业服务费用时应当给付的滞纳金，应当视为违约金。当事人要求依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定予以调整的，人民法院应予支持。 第十条物业服务合同中明确约定物业服务人具有协助管理物业管理区的公共秩序、安全防范、消防、交通等义务，包括安全监控、巡视、门岗、执勤等，物业服务人未能履行或者未能完全履行应尽义务，致使业主人身或者财产受到第三人侵害，业主起诉请求物业服务人承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。 第十一条物业服务人将业主提供的物业服务用房出租或者用于经营，所获得的收益按照双方的约定确定其归属或者用途；没有约定或者约定不明确的，应当用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施、设备的维修、养护，剩佘部分按照业主大会或者业主的决定使用。 第十二条业主委员会擅自订立、变更或者解除物业服务合同，业主大会不予追认的，应当认定业主委员会的订立、变更或者解除物业服务合同的行为对全体业主不发生效力，由此产生的后果由业主委员会中负有责任的个人承担。 第十三条物业服务合同被确认无效后，已经提供物业服务的物业服务人要求业主参照合同约定的物业服务费用标准给付相应的服务费用的，人民法院应予支持。造成损失的，有过错的一方应当予以赔偿；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第十四条为维护全体业主的利益，业主委员会具有诉讼主体资格。业主委员会承担的民事责任以及为诉讼所支出的费用，由全体业主承担。业主委员会怠于起诉、应诉或者作为第三人参加诉讼的，经专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数的业主同意的业主可以自己的名义起诉、应诉或者作为第三人参加诉讼，业主大会议事规则或管理规约另有约定的除外。没有成立业主委员会的，由全体业主起诉、应诉或者作为第三人参加诉讼。因业主的专属权益而发生的物业服务合同纠纷，应当由该业主起诉、应诉或者作为第三人参加诉讼。 第十五条物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之曰起计算。 第十六条业主与业主大会、业主委员会之间因业主大会、业主委员会的召开、决议等行为而发生的纠纷，应由当地政府房地产行政主管部门处理，当事人向人民法院提起民事诉讼的，不予受理。但法律另有规定的除外。 第十七条本意见自下发之日起施行。本意见施行后受理和正在审理的第一、二审案件适用本意见的规定；在本意见施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本意见的规定。本院以前有关规定与本意见相抵触的，不再适用。本意见施行后，法律、行政法规和司法解释做出新规定的， 从其规定。
