二手房买卖律师业务操作技能
陈 旭
引言：
我在北京律师界里，出境率是比较高的律师，王霁虹律师现在跟我打着官司，她带着一方当事人，我带着一方当事人。大家庭上怎么辩论就怎么辩论，庭下可以互相交流，可以是朋友。
首先非常感谢大家在炎热的天气赶来听所谓的讲课，实际上我跟在座的各位进行交流也是诚惶诚恐的，大家都是行家，我愿意把我办案当中的心得体会在这儿跟大家交流，我可能就比你们多点经验，特别是在一些具体问题的处理上，窍门多一点，比别人多这么一点点，可能就占了上风，比我少一点，可能就处于被动。
我是隆安律师事务所高级合伙人，现在轮职，这三年就是我当主任，也是管委会主任，这一辈子从而没有当过领导，熬了50岁，当了一个领导，也不会当，弟兄们都在帮忙。
专业律师处理一些行政事务，会占一定的时间，事务所的发展、事务的管理，但既然已经做了，从我个人来讲，我很愿意承担这样一个责任。大家大老远来听我的讲座，对我的简历一定是有所了解，我是改革开放后第一批律师。
为什么我要选择律师这个行业？我毕业实习时，是在法律顾问处，另外的同学在海淀检察院和海淀法院（现在在图书大厦那个位置），大家办公比较集中。我是一个比较自我的一个人，我不适合当法官，也不适合当检察官，我不希望被摁着我脑袋，让我写这个东西，署名是我判的，或者是我起诉的。我要做我自己认为和法律相符的事，这是我当律师的原因，因为我觉得律师能够更大发挥自由，更大地发挥自我的价值。
幸运的是，这个职业的确适合我，很多人讲，我就是天生当律师的料。因为爱说，善于交流，干了这么多年，中间出国几年，不管怎么样，在业界还是有一点辈分的人，因为我的师傅在五几年都是右派。我跟京城另外一个很有名的律师共事过，知道了这么一句名言：教会徒弟，饿死师傅。像我这样的前辈，对你们是有保留的，但我一直崇尚一个观点，就是大家一起成长，我不怕你来跟我竞争。所以我的团队，大家都觉得很幸运跟我一起工作，给很高的工资，互相讨论，互相尊重，而且可以自由发表自己的意见。
因此，我跟我的团队的合作非常愉快，我底下人拿到了很优厚的工资，我一年的开销就是100万，很多人愿意跟我一起来工作，学到了东西，拿到了不错的薪水，出去也有非常好的气氛，所以我希望大家以后运气好一点，找到一个好老板。自己干就另当别论。
我办过一些案子。1986年我是刘晓庆私人的法律顾问，全中国担任私人法律顾问的我是第一人，以后才有现在这种如火如荼的服务，《龙的传人》作曲者侯德健以及其他一些影视界的明星，我都当过他们的律师。回国以后，大家耳熟能详的明星朱明瑛，我2005年给她打官司，前前后后打了两年，是因为物业纠纷。凌峰（台湾人）也帮他做了一些事。最近比较有名的时候2007年宋庄画家村案，前面有律师做，但没有做成我这样有声有色。侯耀文家的官司，可以说在北京是最轰动的案子，我也是律师。我无意贬低前面的律师，宋庄画家村案前面有律师，侯耀文案前面也有律师，说句不好听的话，怎么我就胜出了，怎么我就把他弄得有声有色了，媒体同样在关注，能不能在这个时候展现自己，要看自己的本事。如果各位运气不错，碰到这样的社会关注案时，并且能够做好，抓住机会，去总结去放大，这是各位在成功道路上应该总结的一个经验。
当然一定要有保鲜度，什么叫“保鲜度”？就像刘卫说的，在媒体前有你的声音，有你的名字，有你的影子，这样才能被社会认知。我之所以不辞辛苦去做这么多电视，不是赚钱，而是营销。当你们走到那一步时，就会体会到营销效果有多大，我现在很辛苦，鸡零狗碎的一些小案子也处理。现在门槛开得很高了，不是当年的3万、2万就接了，即便如此，还是非常辛苦，因为当事人指名道姓要求你亲自出马。人家就看上了你这张脸，这张脸在法官面前一展现，法官就对你敬三分。所以要不断地写文章，不断地参加各种活动各种会议，包括参加媒体这样的影视节目的制作。
非常有幸跟大家一起来交流。大家手里可能有一个提纲，但我不以提纲为基本线索来讲，我有另外的讲法。
我们今天讲的话题是“二手房交易买卖合同纠纷案件”。一个是交易，一个是买卖合同纠纷案件律师业务操作技能。
在处理二手房案件过程中，应该是两个阶段，一个是非诉讼阶段，律师代表出卖一方也好，代表买受一方也罢，都要提供一些非诉法律服务，不是一上来就打官司，打官司是最后的一个阶段。
所以今天的题目是“二手房交易买卖纠纷合同案件律师业务的操作技能”或者说“操作方法”。
针对在座的各位，不需要讲很多理论概念，网上、书本上都有，所以我觉得今天的交流更强调实务性，这也是我愿意跟大家交流的一个原因。
二手房的概念：
二手房讲概念，大家拿到的纸张上都已经做了描述，我们讲二手房可能不是很准确，说是增量房也好，存量房也好，这些概念不用再讲，大家看一眼就行。从新闻媒体报道中，从规范的教法中，把二手房叫存量房是比较科学的，因为现在大家看到的网签合同也是存量房有关的网签合同，而且二手房的类型比一手房类型更多一些。就像我们所列举的商品房、房改房、经济适用房等交易都属于二手房的交易范畴。
我们认为处理这样的业务时，应该有两类业务可以做：
一类是非诉讼类的房屋买卖，不管是代表卖方，还是买方，我们都有可为的空间。
第二，我们在交易过程中纠纷以后的仲裁或者诉讼代理，无论我们是哪一方，申请人、被申请人，原告、被告。
二手房业务我认为主要是这两大块。
一、非诉讼类房屋买卖业务中律师的主要业务
我相信在座的各位在这方面有多实践，作为出卖方律师提供哪些服务，作为买方律师提供哪些服务。
（一）卖方律师提供哪些服务
从出卖方律师的立场来出发，我个人认为我们的工作在那个阶段不外乎是帮助起草合同，审查合同，如果再往远点说，找到一个适合的中介进行这样的委托交易，在我们提出相关的合同以后，买方可能会提出一些修改意见。现在做律师好做在于已经有很多的格式合同可参考，但作为卖方律师我个人认为，不要太迷信格式合同，也不要为了自己省事，就拿格式合同作为一个操作范本。有过实践经验的律师都知道，格式合同是泛指普通的交易行为，每一个业主，每一个买主，在进行交易时，诉求会有所不同。
所以我认为，对那些有特殊交易要求的房子，可以根据委托人（出卖人）的需要，起草或补充制定一些客户所需要的合同条款。比如说，有一些客户对付款条件有特殊要求，要求一次性以现金方式支付，要求在一个限定的时间，另外还有一些客户，可能要出国了，或者有其他方面的原因，急于过户。实践中大家还在办其他的财产纠纷、婚姻纠纷的案件，有很多的客户，要求限期赶快过户，说白了可能是转移资产，及时地处理手里资产，这对不对，就另当别论，不是我们讨论的事。包括一些对外负有巨额债务的人，为了尽快转移资产，就及时过户，及时走掉，能不能走调，我们都清楚不一定能走掉，但说一句难听点的话，只要个人不违法，也不知情，当事人让我做事，我做就是了。
碰到类似问题，只要不触犯行规，只要不触犯国家的法律规定，就可做。当年北京出售商品房时，没人敢买房子，为什么？没钱的人买不起，有钱的人不敢买，因为一买了，怕有关部门、检察院来问这个钱从哪里来的，当年陈希同有句名言：不要管钱从哪儿来的，偷来抢来，那是公安局的事。卖就是了，给你一些律师费，所以就有一些特殊要求。
刚才说了要求一次性付款，及时过户。另外还有免责条款，违约责任条款。
在交易过程中，有很多不可预测的问题发生，在制定合同时，比如说如果不能及时过户，对方办不下来贷款，我们在这个过程中，还要出现这样那样的问题时，这个责任该怎么分配，作为委托人的律师，肯定要把自己的责任尽量降低，尽量避免，所以对有特殊要求的客户，我们要根据他们的需要设计一个适合客户的合同。
所以，这是我认为作为出卖方的律师起草、审查甚至修改合同过程中，可以做的一些事。格式合同网上都有，我觉得一个好律师不是把一个格式合同套在业务当中，而是要有创造性的，能够发挥自己的智慧，写出一个跟格式合同稍微不同的合同，这是我们要锻炼的。
（二）买受方律师提供哪些业务
一般情况下是出卖人给我们合同和相关的一些交易条件，我们就要本着维护当事人权益的立场，要善于发现问题，对对方提出的合同提出修改和审查意见，不但如此，我们恐怕还会陪着我们的客户去购房，进行谈判，促进交易，因为大家都知道，在这个过程中，我们是买方，特别是在前一段，房子供不应求的情况下我们是比较被动的一方，那怎么能够促成这个交易，也要用我们的智慧。
我们碰到的这种案例在通县，一天一个价，这不是瞎说，可能有中介工作人员故弄玄虚、哄抬物价的嫌疑，但优柔寡断，可能就会买不到自己想买的房子，一转眼可能又贵了10万、20万，在这种情况下，作为律师，作为委托人的代理人，也要帮助他在把控风险的前提下当机立断。
我曾经替一个老总买过一个房子，在天河湾。客观地说也是二手房，交易过程是有一点点风险，有很多不清楚，而且有人在倒房子，但大问题没有，基本的问题，能够解决，那时当机立断帮他买下来，实际证明，我们买得及时，房价现在又涨了好几百万，这个时候，客户就会感谢你，这是我讲我成功的例子。
反过来，我跟另外一个老总买房子，他很相信我，由于没有及时帮他下决心，结果错过了机会，后悔的不得了，人家话里话就会埋怨你。这种事要总结经验，因为我觉得一个好律师，不是把一单事情搅黄了，这样你是避免了风险，避免了责任，但你不是好律师，好的律师是怎么把事促成，把事促成了，又能够让人安全交易，实现合同目的，这才是好律师。
我认为，律师要勇于承担责任，但这个责任一定要可控，这个“度”大家慢慢去体会，特别是各位比较年轻，而且时运不济，因为我们这一批老人还在，还当着你们的道，但大家都有从青涩过来的一个过程，怎么取得当事人的信任，这就要靠自己的口才、勤奋、专业素养，包括为人。
北京律师现在扩张得很厉害，队伍管理中出现很多问题，怎么做律师，听起来可能跟这没关系，但关系很大。
作为买受方的律师，要做这些工作。买受方律师在帮助客户控制风险的同时，能够促成这个交易，把这个作为一个中心目标，希望大家始终牢记这一点，促成交易是你的本事，把事搅和了，你固然没有危险，但这不是你的本事。就像我做节目说离婚算什么本事，把婚姻经营下去才是本事，能白头偕老才是本事，动不动就离婚，离婚是解决问题的最佳方法吗？道理是一样的。
（三） 卖方律师处理案件时的注意点
作为出卖人的律师主要的工作是起草审查合同，我们在起草审查合时，我们要注意什么，我根据自己的经验，根据我看到别人总结个经验也好，我跟大家做这样一些交流。
1．对买卖合同主体状况进行审查。委托人卖的房子是什么房子，自己是一个什么样的人，是不是权利人，这个一定要审查。人家委托律师帮他卖房子，有没有权卖这个房子，能不能当权利人、委托人，要看委托人是房主本人，还是他的亲属儿女，要看身份证和房证上登记的信息是否一致。有过实践的律师会知道，查房产信息，通过网络是可以查询公共信息的，通过这种查询，我们可以了解到，房屋产权证的情况，房产证的证号，房屋的面积，是否有抵押等一些信息。
做出卖人代理人时，有过这样的委托，首先要例行公事一般进行审查，另外，我们还要看出售房屋意思表示是否真实，当中有没有其他共有人的情况存在。恋人之间，朋友之间，合作伙伴之间，夫妻之间，这些都为继承人的情况下，都可能是这个房屋的共有人。
比如说有几个朋友一起买了房子，那这个房子就是共有的。当然大多数情况是家庭成员之间，对这样的情况，我们就有必要来加以审查有没有权卖。因市场波动的原因，房价不断上涨，早卖一年，早卖两年，价格可能会差一倍。我相信在座的各位肯定打过这样的官司，房子先卖，由于当时没有拿到产权证，所以这个产权证过户状态是搁置状态。产权证拿到了，房子造就交付给人了，并且人家都已经住了两年，甚至三年，就反悔了，反悔的理由有很多，其中主要的理由就是一方不同意，打着自己不知情，这种官司在座的可能打过，按照现在《物权法》的理论，我们就说是善意取得，就不能对抗无辜善意的第三人。
我办的一个案子很夸张，就是闹出刑事官司来，我们这一方是买方的第三方，中介一方降价倒手，出卖一方是老婆，老公告我们。在这个过程中，他们居然雇打手，打我的当事人。这个过程中有很多的曲折，打好几个官司，我们这边总算胜诉，但是我的当事人也不敢在那儿住，随后就搬走了。
做拆迁很危险，不管是哪一方，挨打这事就是你碰到坏人了，也不能全怪自己。我个人觉得，律师在处理问题时，方法上应该适当一点，不要去激化这种矛盾，语言冲突激烈，造成大家情绪失控，甚至成为受害者。
我觉得一个好的律师不应该是挨打的律师。碰到类似的事，对方不会打我，为什么？不管怎么样，我可以用比较文明的语言提出我的抗辩意见，辩论意见，我不攻击他，伤害他，我是一个急性子人，但有时候还是忍得住，因为是在法庭上。在法庭上不要跟法官起冲突，否则，法官行使权力，把你赶出法庭。所以好汉不吃眼前亏，这些事不要让它有大的冲突。
夫妻之间是不是一致确认了，恋人朋友之间房屋的事实是不是共同确认的，在有很多继承人的情况下，这些继承人是否达成某种一致，这个要注意审查。
2．在房屋产权是老人的，子女代为委托。我碰到的很多情况是这个委托并不是老人本人的意愿，这个我们做工作时要特别注意审查当事人本人是一个什么意见。
特别要强调的是，有些房客伪造产权证把房东的房子给卖了。这些事如果是通过律师卖，笑话就大了，所以我建议各位，在这种事的时候，程序上的工作不能少，不要怕辛苦。
（四）买方律师在案件中的注意点
1．交易标的，房子本身的情况
作为买受方一方，律师尤其要注意，因为任何人买房子不希望有任何的瑕疵和法律隐患。从权属关系清楚的房子交易情况来讲，除非有抵押等特殊情况外，一般没问题。但若是已购公房，我们要看看它是什么情况，有产权证，原来单位也不限制，而且该补的费用都补过，已经符合上市条件这样的房子，可以出售。
我们买正常的商品房，在没有抵押、查封的情况下，也可以进行处置。我需要提醒大家的是，经济适用房的交易和现在拆迁回迁买卖指标房屋交易，大家比较警惕，因为这种纠纷比较多。
我接触到的案例是，几年前把经济适用房的指标让给我的当事人，几年以后当符合上市条件时，原来的指标持有人、出售人反悔，这个价格差得真的不是一点半点，而是几倍的价格。还有一些现象，我们以前拆迁安置过程中，把一些回迁指标出让给我们的当事人，现在过户手续时，也反悔。类似的案件，在具体代理过程中，怎么去处理，需要一些技巧。
2．买卖公房
在两年前左右，北京试图实行一种出租房屋的有偿转让，东城房管局是允许这样的，价格比商品房低一些，当年的房子也比较老。大家知道承租公房不能进行处置。我碰到的当事人花了几十万买了这个承租房，拿不到相应的法律手续，其实所谓的法律手续就跟出租人再去变更他自己作为承租人的手续，但承租人不同意，甚至要没收这个房子。所以买这种房子或者卖这种房子都有很大的法律风险。
所以要对标的物进行审查，尽管是一个繁琐的过程，但这个过程一定要走，不能省略。
下列房子不能进行交易，或者交易行为无效：
1.依法被查封或者被限制权属交易的房子
2.共有的二手房，没有经过其他共有人书面的同意
3.已抵押的房屋未经抵押权人书面同意的
4.权属有争议的房子
5.列入拆迁工作范围的房子
6.已购公房，购买人尚未取得房屋所有权证的。
这里有一个问题一定要跟大家讨论沟通一下，实践中，有很多卖的房子都是尚未拿到产权，买的房子也是一样。经常有律师问我，说我这个买房子产权证人家还没有拿到，能不能买？法官中有一些不同的价值取向，对没有拿到产权证房屋所进行的交易，有很多法官从民法原理、法学原理来说，就是双方交易时，真实意思表示是一致的，交易是自愿的，这个交易标的物从权属凭证上来讲，尽管没有拿到房屋产权证，但能够证明他是权利人，这样的房子进行交易，有相当一部分法官认为是有效交易，也有一部分法官根据房地产有关的法律法规，没有权属凭证，没有房产证，而且权属凭证非常教条死板认为只有房产证才是房屋的权属凭证，没有权属凭证，这种交易就是无效的。这种大家在报纸上可能也看到过，或者自己也碰到过，碰到不同的法官、不同的法院，可能就会有不同的裁判结果。
我个人认为，在我们做了充分的风险提示的情况下，当事人本人愿意做这种交易，特别是作为买方，愿意做这种交易，我觉得在其他条件都没有大问题的情况下，我们也可以帮助他完成这个交易，但我要有这种风险意识，有这种风险责任，做了提示，而且让他签字，这样的提示确有必要。
我最近还碰到一个案例，一个业主给买房一方所做的承诺是交付以后三个月内办过户手续，但这个卖主没有办法把握自己什么拿到小产权证，大家都知道有很多房子开发商大产权证还没有拿下来，小产权证就不可能拿下来，业主又跟她做了这种不切实际的承诺，现在买房者就想以此为由进行反悔。先不说结果，在这里想给大家交流的是什么，就是我刚才提到的，如果我们作为出售一方律师，对这样的交易条款，如果在审查合同时没有加以注意，对它的可操作性能不能履行，在风险把控上如果没有注意的话，就会出现我刚才讲的这种情况，三个月以后，就拿不下小产权证，就构成违约，那我们是不是要检讨自己失职？对很多的交易条件，当事人为了急于求成，怕房价跌，什么条件都敢答应，作为律师，过了今天，还要活明天，过了初一，还得过十五，这些问题是不是需要更冷静一些。人家为什么要找律师，是因为觉得律师是理性的，看问题更客观的一些人。这样的条款发生纠纷，辫子被人抓住，我不知道每个当事人怎么样，但我相信，有相当一部分当事人会来责怪律师，找律师麻烦。
因有一个买方的当事人来委托我，试图解除合同，我说从道理上的确是违约了，反过来我跟他讲，违约条款中没有说业主不及时过户构成解除合同的一个条件的规定。仅凭这一点能不能解除合同，我不敢讲。当事人最后就说考虑考虑。
这些事大家在交易过程中要特别注意。格式合同没有什么，但怎么能够针对自己当事人的具体情况，替他制定一个保护他权益的合同文本，这才是律师的本事。实践经验很重要，碰到过这种事，就会特别注意这些问题；碰到过不能及时过户的事，就会对那个环节比较注意；碰到过一些不能及时办贷款，不能及时付款的案例，对支付环节比较在意。所以大家多注意积累。
二、优先权的理论
这个理论大家都知道，如果争议房屋有承租人，承租人是有优先购买权的，有没有进行公示，通过一个正确的方式告知承租人要卖这个房子，多少钱卖，你买不买，很多当事人不做，相当然我是业主，是自己的财产，在房价波动、房价上涨的情况下，当你卖了时，承租人知道，就不理你，等你卖完了，房价又涨了很多，他就会找你麻烦，甚至和你打官司。我就打过这样一些官司，最后我们是赢了，因为我们有相当多的证据证明他是知情的，他自己没有及时行使这种优先权，当交易完成后，过了一年多来捣乱，这不行。但这样的案例提醒我们，要特别注意细节。因为自己有时候可能很盲目，在我们看来都不是事时，在交易中，可能就是事。
另外在实践中，还有一些乡产权，远郊的别墅，所谓的乡产权，就是小产权房，还有一些军产住房等等。每一个客户买房的用途等都不一样，所以我建议大家，根据不同的客户，来出不同的主意，但首先要让客户信任你。在信任前提下，说什么都好说。但作为律师，该提醒还是要提醒。
三、交易标的物在哪些情况会被认定无效
买房一方律师我个人认为责任更大一些，能不能替客户安全的买到一个合适的房子，能够顺当的入住，这的确不是容易事。但有一些问题要注意：
比如说买房，这个房子有没有优先购买权人，房屋的承租人。更细一点说，我们所买的房子，当完成交易时，对物业费、取电取暖这些能源费是不是交清了，出售这个房子的户口情况是什么样的，这个房有没有质量问题。
房子当有中没有发生过什事，比如在法庭上讲，实践中也看到的：凶宅。
像侯耀文这个房子网在上看到的价格是2500万，原价是800万，实际成交是多少？谁买的？这个房子不管怎么样，里面发生过凶杀案件，里面有人自杀过，有人从楼上跳下，从迷信的角度来讲，这种房子很多人是不愿意买的，而很多中介、出售人是隐瞒这种情况的，这种情况，我觉得一个好的法律顾问，对这些细节要做一些外围的了解。
我特别讲过，有些房子是不能随便交易，像经济适用房。安全部买下一整片商品房，常识认为是可以交易的，实践中，由于是安全部，这整个楼都是安全部的，我认为这毫无道理。因涉密，就说这个买卖是无效的，不让交易。因为这个房子是国家部委花钱买分给职工的，都是在这个行业中干的，周围也是这么一帮人，是邻居。但你想，国家机关买这个房子是什么价格？如果按市场价是什么价格？我们打的这个官司，他们居然就拿出中央有关部门的文件，说这房种子是不能交易的，尽管小产权已经落到个人名下。实践中，大家对于这种比较敏感的权属房，要多留意一点。我办的这种案子，我觉得莫名其妙，都是商品房，但因为是安全部买的，公检部买的，最后就不能交易了？交易就是无效的？没有这个道理。但实践中，中国有中国特色，中国特色没有道理可讲。
在起草、修改、审查最后确定房屋买卖合同时，主要条款、特别条款，根据交易的实际情况当事人的情况，房屋的情况做特别提示。为什么要做这种特别提示？比如说，小产权房，合同当中一定要交代，就是这么一个房子，到时候不能以此为由毁约。前面说到了示明性条款，对这些房子，都有哪些特殊情况，没有隐瞒，而且都说了，大家都签字了，这种情况一旦发生纠纷，权益就能够得到保障。
买卖房屋是个过程，无论卖还是买，交易完成了，这事就基本告一段落了，那么按照时间来推，就有可能发生纠纷。
在实践中，发生纠纷不外乎是不及时过户了，或者不想过户，不外乎这边不能及时付款了，余款不能足额按时支付，碰到这种问题怎么办，我相信在这样阶段，还没有打官司时，有很多客户也会来找我们，大家也是从业多年的律师，作为律师一定会给人出个主意，无论是卖方还是买方，我们在跟人交售时，就不能凭空交售，当有这样纠纷的苗头时，所有的交涉东西都应该文来文往，要跟人解除合同，催人家付款，催人家过户等等，一定要文来文往，不但文来文往，而应该有效的文来文往。
我有一个案件的当事人，由于自己在时间差上没有掌握好，在约定的时间内，不能付清首付之后的余款，采取的方式是什么，就是你打电话问我，我不接；你找我我躲你，甚至于恶意诉讼，说要求履行合同。问题出在哪儿，本来是买这个房子，想拿一笔拆迁款作为房子购房款，但拆迁款有时候不顺利，另外一个可能拆迁权利人、利益人发生了纠纷，想拿的钱没有及时拿到，付不上这个款，需要一段时间，就躲你。我们碰到躲得最长的是一年半。问题出哪儿，问题就出在发函给他拒收，打电话不接。
文来文往是最基本的，为了有效的文来文往，我们一般在律师事务所，可能是通过发邮政快递的方式来证明我发了这个函，大家知道，对邮政快递这种证据，拿一个快递单，内容一栏也写清楚什么东西，作为证据书，我向这个人什么发过这样一个东西，东西也在这里，有很多法官是不认的，怎么证明你发的就是这个东西。其实情理上应该认。现在已经有很明显纠纷苗头时，送达法律文时，要特别注意，所以我们给当事人的建议要公正。
这个做法一般是当着公证人的面把这个文件装到快递信封里寄走，这个过程要进行公正，我觉得这个证据比较完整，成本可能会比较高，但要看事的大小，有的事是上百万的经济利益，而这种一两千块费用是要花的。所以我们通过这种方式来送达相关的文件，证据上就能够站得住。所以在处理纠纷时，已经有纠纷了，大家一定要特别注意。反过来，我们也是一样，就是大家会看到开发商，有些中介机构，将催告函给我们。
程序上的事我讲过很多遍，我个人认为没小事，但实践中，中国的法律是重实体，轻程序，所以在程序上一定要特别注意细节，细节决定胜败。
为了处理好一个案件，签合同是为了预防纠纷的发生，当纠纷发生以后，能够维护我们的权益。这里要特别强调一下，我们签合同时，对一些违约条款、违约责任，这些内容要有特别约定。我前面已经说过，对过户的时间，尾款的交付，比如说是通过贷款，还是通过其他的分期付款方式，该如何认定，这样的一些问题，在合同当中要根据不确定的市场状况要有非常清楚的约定。
大家都知道，实践中有很多贷款贷不下来，本来唯一算盘是在双方的努力配合下，能够贷款，但现在很多贷不下来，贷不下来买方算不算违约？最近楼市政策的变化，大家可能已经看到过一个案例，就是国家出台调控政策，对于第三套房贷款进行限制，由于这样的新政，不能贷到相应的房款，这种情况下，没有了履行能力，算不算违约？
我看了一个案例，认为是不可抗力，最开始时，大家是有争议的，认为我们新政出台，作为双方当事人都应该有情形的预知和认识，并不符合《民法通则》、《合同法》当中不可抗力的构成要件，不可避免、不可克服、不可预见，不符合构成要件，客观地说有没有道理，楼市一直在动荡，新政随时可能出台，你说你对这个新政不能预见，无法预见，客观的说，这个说法是不成立的。司法实践中，对新政的出台，根据最高人民法院的司法解释，认为是处于不可归责于双方当事人的原因造成的合同不能履行，所以应该是免责的。法律这个东西，大家也别把它看得太教条，一个好的律师，说句不好听的就是怎么把死人说活了，把没理的说成有理。当然不光是自己能自圆其说，还得说服别人，说服法官，甚至于你能找一些专家学者支持你。比如说前一段楼市新政出来以后，这种案子究竟怎么处理，可能就是一个社会的焦点，这个时候能不能动用自己的社会资源，动用师生资源找一些老师、专家论证一番，也可能你做了一个案子，就引起了社会关注。
我非常希望你们抓住任何一点点机会，把一个案子做一个名案，有影响的案子，这就需要你们对法律、政策的宏观掌控。因为有一些事，如果就事论事没有什么意思，如果放到一个大的环境之下来做，而且通过普通的途径，引起关注，现在的网络也很发达，实在不行，自己折腾着，折腾好就有人找你。
我非常希望我们年轻的同行们，时时刻刻要牢记着什么时候出名，什么时候成为大律师，要有这样的一种概念，我不希望你们成为两万多律师里的无名小卒，我希望你们成为两万多律师中的佼佼者。未来十年、五年自己去规划。
如果违约条款能够写得很清楚，具有可操作性，一旦发生问题，这个责任就很清楚，无论是自己免责而追究对方的责任，我们都有了合同的依据。
还有一个经验分析，大家都知道，包括今天早上中央电视台还在播，南京又发生了大面积退房纠纷，就是最后第三套房子贷不下来，中国一个最大的问题就是违约违规的成本太低，人性都有这种弱点，不诚信是本质，诚信是特殊的，在这种社会背景之下，在我们这样的国度之下，怎么制约对方，我们有机会介入时，我个人建议，把违约责任一定要要约的非常之重，让他觉得违约是不划算的，尽管合同法有一些原则性规定，说违约责任，不应该大于实际损失，换言之，我们国家不提倡惩罚性的违约赔偿，而是补偿性的违约赔偿，但我个人认为，本着真实意思表示，协商一致，公平公正的原则，约得比较重的，符合市场情况的违约条款，我认为没有什么不对。
比如说现在房价动荡时，讲违约金弄成是房价的50%试一试，谁敢违约？我看到过这样的文本，就是一倍房价的违约成本，要违约，就双倍返还购房款，或者已经交的就不能再退还，如果双方为了表示自己的诚信，做这样的重约行不行，我个人认为是可以的，法律并不禁止，当有纠纷时，利用《合同法》113条、114条再来打，说实际损失没有这么大，到时市场波动恰恰可能就是这么多，100万的房子可能就升200万了，尤其像刚才讲的，在交易时，条件并不完全具备，没有拿到产权证，两年三年以后才拿到，两三年以后的市场变化我们不清楚，在这种情况下，为了保护交易双方的权益，做一个重重的约定，有什么不可以？事在人为。
四、创造性运用法律
对法律要创造性的运用，因为现在的法律很滞后，我们老说没有法律不行，但法律也不是万能的，所以在这个过程中，如果能够创造性的运用法律，运用到办案实践中，我认为这就是一个好律师，说明你在动脑子。
有时候律师还在扮一个角色——中间人。什么叫“中间人”，就是在支付过程中，律师两头不放心。我前面讲，我们对于买房律师，陪同购房的过程中，可能还会去做一些代办登记这样的事务。付款一方他付了款怕拿不到产权证，拿不到想要的东西，反过来，过户这一方，怕过完户拿不到钱，这个时候律师就要做中间人，或者是律师事务所。为了怕麻烦，可以不把自己搁在里面，不把你的事务所在里，能不能找公证处、找银行？这些都是我们要去做的。
我个人认为有些律师太较劲，可能为了避免自己的风险，过于死板，有很多事抬杠，抬杠的结果是什么？一个操作起来会非常麻烦，再有可能使得这个交易不能完成，所以我不太主张大家太抬杠。我们提出这种建设意见都要有可操作性，这样才比较符合当事人的利益，我一直强调，提出的任何方案，按大原则说符合法律法规，符合基本的道德原则，按细的说，要有可操作性，要有实际可履行的条件。
所以在这里，特别地给大家做一个提示。我们在实践中，我发现很多律师，把自己当事人的立场、利益过于放大。
最近我碰到一个所，两个30多岁的律师，实在让我很失望，其中一个律师声称当过青年法官，还有一个30多岁的律师，他给他的当事人出的都是坏主意。我们办了一个离婚案，他的当事人是女的，我的当事人是一个大公司的老总，女方50多岁偷情，跟一个所谓年轻人的男朋友好了有三十年，最要命的是这个女的还爱情至上，说我们是一个很凄美的爱情故事。我跟他通过电话，这个姐姐比我还大一点。我说：“您这个故事固然很动听，但不符合道德原则，不符合法律规定。”这个纠纷在哪？纠纷在于他们是再婚家庭，这个女的的确很漂亮，闺女也挺漂亮，我们这个老总当然也很优秀，再婚14年。由于他们夫妇年纪比较大，不能贷款，所以他们把旧房卖掉以后，以继女的名义贷款，买一个非常好的新房。一闹离婚，这个事就来了，这个本来是共有财产，但是这么一来，成了女方女儿的个人财产，坦白地说，我们的确很被动，但我们有大量的录音。顺便跟大家透露一点技术问题，IPHONE手机里面所有的信息、照片等东西，即便删了，通过技术手段全部可以复制出来。女方不够紧密，就把手机搁在家里，让他老公给拿走了，因为他儿子是搞计算机的，把里面所有跟这男的暧昧的话，约会的情况，哪儿开的房的东西，这个短信全部给调出来，弄了厚厚的一摞。去做证据就首先证明这个手机是这个人的，号码是不是这个人的，这些音是从这里面调出来的，就跑不掉了，这肯定是你发的。作为当事人律师，我被动吗？共同财产变成人家女儿的个人财产了，要求分割，法官也不支持，怎么办呢？我就跟她谈，因为第三方也算是部队的正式级干部，在总部工作，第三方人的老婆是国家机关的司长。所以法律之内解决不了的事，是不是法律之外去解决？但这有一个度。这个时候怎么来运用这些技巧，让对方就范。
这个律师心理比较阴暗，始终跟我讲具体的的东西，事后我知道他是怎么想的，他怕我录音。我就说，“首先你到我这里来，不会做这种见不得人的事，我希望你的心里稍微敞亮一些，别那么阴暗。”做律师心里太阴暗，自己活得也累，把人家弄得也很累。
后来我就跟他讲：“我希望你在这个案件中，首先要证实你当事人的过错，不要因为你的不恰当、不妥当的意见造成这边家败人亡、身败名裂，你是爱护你的当事人，还是害你的当事人。好的律师不应该这么做，我承认这个事你占上风，但我绝对不会输给你，所以我建议，夫妻两人一份，女儿得一份就完了，手机可以还给你，所有证据可以销毁，我也不追究。”
到了法院那会，这个律师不好的地方在于出了很的坏主意，第一，说我的这个当事人骚扰他女儿，这种事你说有案可查吗？在庭下我就骂了他：“你这个人太卑劣，做律师不是这么做的，无中生有。”他们父女关系非常好，很亲密，到这个关键时候，可能要站在生母立场，替生母说话。但不能用卑劣的东西炮制出两个所谓的证人证言来，完了说我们有过错，指证我这个当事人有家庭暴力。我就跟他讲，都已经到这个份上，扯这个干什么。我觉得做律师不是这么做的，我要是女方律师，就不好意思让短信、照片张扬出来，得顾及老脸了，这个时候还非逼着我出手，这个律师怎么当的，如果我当这个女方律师，我一定会劝她。
那个小老弟现在是我们北京很大一个所的自由律师，我真的很烦，非常巧的是，我在另外一个案子上又碰到这个律师。由于律师运气不太好，没有人正规培训过他们，证据就是乱七八糟一大堆，往那一搁，给法庭了，讲的话也是不着调的话。法官说：“你搞这些东西，想证明什么？”他不服气。我有时候倚老卖老，我说：“小老弟，咱们打官司，我希望你把这些东西整清楚再拿到法庭上来。”“我不用你管。”我说：“我是管不了你，但法庭能管你。”
律师最大的特点就是很自由，尽管有的律师在给老板打工，但也有提成律师，律师得自己管自己，特别是到我们这个层面，没有人管你。所以就要偷偷学艺，当有前辈指点指点你，你还这么抗拒，那你这个人就没有出息。当我们这么大时，在职场有人指点，都觉得是福气。这个过程中，自己不去努力，没有碰到一个好师傅，你就不会有成长。而且有些律师跟长树一样，长歪了，形成一个很不好的习惯：首先，这么多年执业生涯有没有迟到过，迟到过几次，我相信很多的律师都迟到过，堵车不是理由。如果律师想得到法官的尊重，自己一定要自律。宁可早到，在你们各位看来可能是小事，但是在当事人心目中你的威信，在法官当中你的职业素养表现，可能就在这些细节中形成了。我干了20几年律师，没迟到过。我最早是提前一个半小时到了法院。
北京在大规模的合并，自己要动，去找一个好的所，适合自己的所，这很重要。10人左右的小所没大意思。北京10人以下的所，占700家左右，1500家的一半，一个所的收入百万以下。如果想发展，宁愿当凤尾，也不要去当鸡头。所以在规划自己职业生涯时，一定要放在心上。
五、和中介机构打交道中要注意的问题
二手房交易过程中，二手房买卖或者发生纠纷的过程中，很大的一个环节是中介，这个是咱们绕不开的，我不知道你们有没有跟中介打过交道，我坦白说，我挺烦中介这些人，中介这些人是真正的商人，不择手段。通过中介的交易，大家要小心。
其实交易双方是买方和卖方，结果他也作为一方，但你再去看合同条款，没有任何责任在里面。有的是买、卖双方签订的，再加一个委托人跟中介，也有这三方一起的。所以在实践中，大量的二手房交易，都是通过中介来促成，中介机构为了促成这桩交易，拿到他的佣金，很多情况提供虚假信息，这个要特别警惕。
阴阳合同问题，几乎每个中介都会给当事人出主意，为了少缴税（所谓的合理避税），然后做不实的交易价格。我的立场是，首先无论是哪一方的律师，我希望你跟你的当事人把利害关系说清楚，如果去做这种不实交易的话，我们会面临一个法律风险，买方一旦为了当时少缴税，以后再进行交易时，要承担更重的税赋这种风险。
实践中我不知道大家有没有碰到过，当事人想违约时，以这个合同违反国家强制性法律法规的规定为由，认为合同无效。我在北京仲裁打了一个官司，就是税费，我的当事人毁约的理由就是这个合同不是真实的交易价格，避税了，偷漏税了。偷漏税该不该由税务机关来处罚，是税务机关的事。在办案当中，这个交易是你们真实意思的表示，从仲裁一方来看，也没有什么不妥，何况以我们了解到的情况，你们真实的意图、本质是因为这个市场发生的变化，毁约了。结局当然是期望能调解。因为大家知道，仲裁最大的好处是尽量调解而且效率比较高。尽管我的当事人这边不服，那边不服，但我跟当事人讲，调解对他有什么好处。仲裁员的立场表达得已经非常清楚了。所以我觉得，在这种过程中，交易双方当事人一定要据实交易，不要让有明显缺陷的靶子被对方，让对方有可趁之机。
打官司的结果是两败俱伤，所以这些不正当的，明明看到的是违法违规的条款，一定要提出来，要制止。风险提示，条款一定要写清楚。这是我们跟中介机构打交道时要注意的问题。
现在很多中介合同是不公平的。我们作为当事人的律师，无论是买方，还是卖方，要审时度势替当事人做好主，让交易能够顺利进行。二手房有很多的类型，我们在实践中，也都会碰到。每一个案子，都是一个故事，每一个案子都考验我们的智慧，我们这些律师，要不断地总结和完善这种经验，讲起二手房，要考虑到一些跟土地有关的事，就是土地使用权属，我们有时候会碰到企业之间大宗的房地产的交易，这个时候，我希望大家能够对这个房子所在土地的属性搞清楚，是工业用地、商业用地，还是住宅用地，房子的用途是商业的、办公的，还是住宅等等，这些细节上要特别注意。
有些房子，所谓“商住”两用，要交有关的税赋，有关的物业费的多少，都是不一样的。如果碰到这样的交易时，要针对这样的交易，要提出能够解决问题的一些建议。买卖时对房子的性质不清楚，商业用房、办公用房住宅还是可以做其他用途的这些房子不清楚，结果你买的房子不是你想买的。诸如此类的事，我们在提供法律服时，要予以注意。
我前面简单对二手房阶段律师服务的问题，在审查活动或者做其他工作方面的相关问题做了一个简单的介绍。
下节就讲第二个问题，就是诉讼仲裁部分一些相关问题，谢谢大家。
六、律师的营销手段
当你有一定社会公信力时，找你的人肯定会很多。律师个人做广告，我觉得不是好的营销手段，我认为好的营销手段是多写文章，因为写文章不光是伸展自己，实际上还是一个学习过程。
我在八几年时住在办公室，发誓在五年之内要做名律师，为了实现我的理想，我在办公室住了三年，很少回家。那个时候我写了很多文章，那会儿所有的法学报刊，几乎都有我的文章，1986年底刘晓庆的案子让我一夜成名，但实际上，我在这边做了更好的案子，媒体也报道过，想成功不付出努力是不可能的。
房屋买卖都成交了，但以后也有可能发生纠纷，还有一种情况，在履行过程中发生纠纷。所以刚才也讲，因为几种情况，我们会发生违约的事，所以在处理具体的法律事务时，如果要解约或者催付款项或者其他的一些事，一定要以书面方式进行。
七、买方违约的几种情况
1.签约以后的确发生意外的经济困难，难以支付其他的余款。还有一种可能性，买房本来是给父母买的，父母在农村生活惯了，不愿意来，这种情况都有的。
2.房价下跌。前几年也波动过，当然没像这次厉害，我今天看报纸，四环均价的34000多，六环以外的都10000多了，我们挣钱的速度永远赶不上房子涨价的速度。
3.本来支付方式是以贷款的方式，由于现在出新政、由于双方证明手续上出现一些差错，不能及时办理贷款，在这种情况下，也可能会构成违约。
4.当事人看到更合适的房子，对原来的房子不想买。任志强、潘石屹他们讲过这样一句话，我特别同意，“买房有时候是一种冲动消费”。决定买之前很纠结，晚上睡不着觉，到了现场，因为这样那样的因素，就拍板了，回来又后悔。这个也可能会成为毁约的理由。
5.出卖方不能及时办理过户手续，无法达到合同目的。比如说我们离中关村近，买的是学区房，买房子是为了给孩子上学用，大家知道，在中村地区买房，户口迁不过来，就不能上学了，碰到这种情况，如果不能及时过户，合同目的不能实现，就没有必要买。我碰到过这种纠纷。不同的人群，不同的客户群体，对买房子有不同的需求。这是买方的情况，别的可能还会有各种各样的情况。
八、卖方违约的几种情况
房价涨了，卖亏了，或者是头几年已经完成交易的，只是到现在这个时点，要过户了，要玩的，成与不成，很多人的心里活动是想毁约，这是一种常态。
还有就是家庭成员对房子处置有不同的意见，有些我们碰到的案例：男方背着老婆把房子给卖了；哥哥背着弟弟把共有的房子给卖了；或者儿子背着老子把房子给卖了。生活中能够总结出很多这样的纠纷出来，这个纠纷出来以后，我们应该怎么办？前面买房是非诉的一部分，我认为处理纠纷也是非诉的一部分，这时大家可能发律师函。我不知道你们是不是上来就鼓动人家打官司，还是把非诉和诉讼结合起来签合同收费，无论有没有这样的实践，也可以跟你们交流这样一点的经验。碰到这样的客户时，我建议你们把非诉的委托和诉讼的委托作为两步，放在一个合同里，报价也这么报，如果通过非诉方式能够解决，是一个收费，如果后续实在解决不了，要进入诉讼或者仲裁了，要进行收费和报价。如果通过前期的努力，能够非诉解决了，大家就皆大欢喜。
九、报价的学问
报价很有学问，不同的客户，不同房子的纠纷情况，不同的工作量就会有不同的报价。如果在座的是独立律师，一定会碰到一个报价的问题，那么一定要自信，不要患得患失，跟当事人谈判过程是一个心理博弈过程。当然你怎么样去说服他，让他相信你，让他愿意来委托你，这是你的本事，在有众多竞争者的情况下，怎么有一个合理的报价，能够让当事人信任你，律师要很好的把握。
我一般把非诉和诉讼结合在一起报价，比如说我报十万，如果通过非讼解决了，给我三万还是五万，可以商量。有一个方法是，先将第一门槛跨过，如果有些事有机会继续做延伸服务的，先进去再说，包括法律顾问。报价一定要知道怎么开一个合理的价格。
一旦发生纠纷，做原告的机会多一些。
一个好律师，在提起诉讼甚至在进行非讼时就要想好后手，因为很多律师，发完律师函就没有了下文，没有进一步的举措。在此我建议各位，你们在发律师函时，后手没有准备好，这个律师函就别发。
所以，在当原告律师的情况下，对这个事要有通盘的规划。
如果不能通过非讼方式解决，人家不愿意来谈，该起诉就要起诉。提什么样的诉讼请求，包括报价的具体数字，当事人报的数字，律师挤干水分后的数字，法院判决的数字，实际履行的数字可能是不一样的。当事人可能报100万，到律师可能就剩下80万，法院判决剩60万。为了保证有很好的收益，“十鸟在鸣，不如一鸟在手”。
律师应有“大爷”心态，应受人尊敬。
诉求要提得明确、合理，提出一个具体数字时，法官一定会问，这个构成是怎么来的，都有哪几种构成，这时，律师心里一定要有数。构成和依据一定要跟法官说清楚。法官跟律师的思维不一样的，律师的思维更偏向自己的当事人，而法官是公正的，是中立的。
如果我们能做很好的案头，有条不紊，有理有节的提出我们相关的陈述意见辩解意见，法官会欣赏你，法官会倾向于你，好的律师，能把你的代理意见变成法官本院所依据的主要内容。
十、证据的搜集举证质证
我前面已经讲过了，无论是原告律师还是被告律师，一要整理好证据清单，写清楚证据的名称、来源、证明的事项，尤其是比较复杂的案件，证据很多的情况下，法官、仲裁员能够一目了然，就需要好的证据目录。有很多当事人，很多律师，不写证据目录，厚厚一堆的东西也不写页码，就交给仲裁庭、法庭了，当你要主张自己相关的观点时，要证据来支持时，证据在哪里，自己恐怕都找不到，这是犯了大忌。大家都知道法官很忙，让法官自己一点点去梳理，去揣摩是怎么回事，不一定有这个耐心和时间。所以我建议大家，花点时间，从做业务开始，从现在开始，在这方面一定一严格要求自己，把证据做得漂漂亮亮的。
一个受人尊敬的律师，一定是一个光明磊落的律师。做证据时，要给法官一份，给对方当事人一份。但我们很多律师做这些小动作，我没有准备多余的，我不给你，有书面的答辩状，也不给当事人。这样的律师心里不阳光。
在庭审当中，要注意尊重对方，控制自己的情绪。
郭德纲事件一出来，北京电视台找我做律师，但由于我是侯瓒的律师，到郭德纲那儿取过证，也有过一面之交，跟侯瓒关系也不错，我没有办法代表北京电视台打郭德纲。好玩的是，我下午回到办公室，郭德纲通过人找我，希望我当他的律师，这是出名的机会，但我不敢。如果当北京电视台的律师，去打郭德纲，估计会被网友骂死，北京电视台有他自己的很多问题，但要当郭德纲的律师，跟北京电视台干，我更不知道我怎么死，首先我肯定会被封杀。所以在选择客户时大家要谨慎。
当法官问是否调解时，我希望律师应下来，进行调解。最好的做法是事先很当事人有沟通，如果调解，什么方案才能调解，这样法官问时，你更有底气，因是有备而来的。
在组织证据时，每个案子有不同的特点，就要找关键性的证据。我讲过一个案子，合同到底有效还是无效，我们这个方式主张合同无效，我们在做案件时，对标的物、交易对象是属于有明确禁止性规定的房子，举这样的证物就可以了，其他完全是辅助证据。
无论作为出卖方还是作为买受方，我们要举证，证据内容是不一样的，出卖方不外乎要证明有权来出卖，有原始的合同票据和房本等等，是一个真正权利人。打官司有几个主要证据不能少，像二手房买卖合同有没有，交付的情况怎么样等等。
我认为组织证据的过程就是消化案件做案头的过程，证据能做好，案子的思路基本也就出来了，所以律师跟当事人谈钱的同时，能够建立委托关系，很好的跟当事人搜集那些有效的信息，然后成为我们的证据。
一旦成为你的客户，价码谈好了，合同签完了，该的付的款付了，我们在这方面就要多下工夫了。
律师刚起始的阶段，也受到过这样那样的培训，但我不知道你们个人怎么去消化和体会职业前辈的经验和相关技巧的。我个人觉得，无论通过什么方式，这种方式不一定是最好的方式，多跟一些前辈做交流，就一些具体的案例做交流，要去请教，甚同行之间做交流，我觉得这对业务的提高和进步有很大的帮助。
十一、怎样把案子做成好案子
第一，每天拿出一点时间来心时政新闻。社会发生了什么样的事件，这个要去关心。关心这些时政新闻的目的是要有相当强的政治敏感性，比如说，新政出台以后，对于买方因为不能按时付款，贷款办不下来，该不该承担法律责任。
上法庭，律师着装一定要注意。
我说一个案例，房改过程中，夫妻双方拿工龄买的房子，真正到买房 就花几万块，工龄优惠折扣，按现金来折算，可能就折几十万，在实践中，我碰到过这样的案子。我的当事人是她的小儿子，他妈妈把房子给了儿子，但这个房子是房改房，爸爸是一个老革命，其他的姐姐哥哥们就说妈妈给你我们没有办法，那爸爸工龄折扣是我爸爸的遗产，就提出争议，要求继承那一部分。当时在通县法院打，法官可能没有处理过这样的案件，要对这个房子进行评估，折算出这个房子多少钱，工龄多少钱，对工龄折现的现金进行分配，我们在这之前接触过这样的案子，我的助理找了一个最高法院函，题目是《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前的工龄优惠后所购买工房是否属夫妻共同财产的一个复函》。结论性的意见是，购买该房时所享受的以死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益，最高人民法院认定这是一种政策性补贴，不是财产或者财产权益，所以最高法院的意见是夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应予查明购房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产；如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。
换言之，在司法实践中，对工龄折算部分，最高法院最关键结论性的意见是一种政策性补贴，不是财产和财产权益。我们在这个案件当中，本来是难分上下，由于我们举了这样的证，把这个文件给了承办法官，给了原告一份，原告不服，但最后我们诉。老太太有权处置自己的财产，工龄不能作为遗产来分割。
我上午所讲的一切，实际上大家在网站上，不同的教科书上能看到，也有二手房买卖服务的指引的东西，但那些东西是死的，我们做律师，把所有的东西弄活了，结合职业的实践，操作的经验，运用这些知识把每一个案子做好，而且我希望大家每做一个案子能够写一个案后总结，这样进步得会更快。
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提问1：怎样处置国有资产？
陈旭：你的话题太大，大家都知道，在处置国有资产时，还有一些程序问题，有时候会涉及到国有资产，国有资产的交易无论是地方的，还是中央的，有些事是要报告的，要获得他们的批准，你刚才说的，我不知道你是买方还是卖方，如果是卖方，就会有一些历史遗留问题，可能不是完全的所有权，包括你刚才所讲的土地，我碰到的案例是这个土地是划拨土地，而且现在很多开发商，拿地的方式之一就是去参股，收购不死不活的企业，顺便拿到土地使用权。碰到这个问题，我个人认为要做案头，全民企业财产土地使用该怎么解决，要不要补交土地出让金，还是要申请新的土地用地手续，这是要去做案头的。坦白说，我回答不了你的问题，但我可以告诉你方法。这些事，会涉及到很复杂的行政关系，这个就要去多做案头，多去请教。
提问2：二手房屋买卖过程中，由于一方毁约不诚信，给对方造成损失该怎么赔偿？
陈旭：我办农村宅基地房屋买卖，有很多心得。一直困扰我的问题就是你提的问题，对于城市房屋，二手房屋买卖过程中，由于一方毁约不诚信，给对方造成损失该怎么赔偿。现在实践中，由于房价大的变化，差的可能就不是一点半点，现在能不能通过评估的方式，比如说原来的房子是1万，现在涨到4万，这里面差了3万，仅仅给我一个约定的违约金行不行。从法理，从公平公正原则来讲是不行的，应该据实赔偿。我也试图做这样的努力。这样案子能不能有创造性的取得法官的支持，能够开辟一个先河，创出一个新案例，二手房买由于你的违约造成了几百万差价的损失，这个差价必须赔，现在能不能做出这样的案例，我在做这样的努力，跟一些法官也在交流。
提问3：交易房屋时会借人名字，如果发生纠纷，法律会倾向哪方？
陈旭：交易借人名字，如果真的发生纠纷，我倾向性的观点，如果被借名人主张房子的物权是他的话，法律会支持他。跟原来借人名的人他之间是一个债权关系。
提问4：什么情况下“地随房走”，什么情况下“房随地走”？
陈旭：什么情况下“地随房走”，什么情况下“房随地走”？“地随房走”的情形往往是城市国有土地所进行的商品房、二手房的交易情况。当取得房屋的使用权、所有权时，相应就取得了房子所坐落土地的使用权，城里房屋是地随房走。
“房随地走”是我们现在讲的农村宅基地房，它对所有权人的身份有限制，光有房子还不行，还要取得农村宅基地的使用权，这种情况下，是“房随地走”而不是“地随房走”。在农村，一般是“房随地走”。
非常感谢大家，希望在座各位能够取得好的成绩,年收入早日达到百万。
