农民自建住宅的承建方是否需要建筑资质不能一概而论

【深圳宝安律师按】

近年来，伴随房产价格的飙升和交易频繁，一再推高的房价，农民自建房也开始火热。如何正确认识此类案件，亟需明确一些热点、难点问题。例如以下案例，深圳宝安律师认为：农民自建两层（含两层）以下的住宅是不需要建筑资质的，反之三层（含三层）以上则是需要建筑资质，受《建筑法》调整的。

案情

被告王某欲改建自己农村的房子，由原二层扩建为三层，并将该扩建工程的人工整体以2万元包干的形式发包给了不具备建筑资质的包工头吴某，由吴某自行找人安排工匠修建，吴某便找到原告韦某等人为王某扩建房屋，每天每人150元劳务费，由吴某给工人们结账。在扩建房屋的过程中，韦某不慎踏空从未建好的三层掉下摔伤，花去医疗费若干，因未协商好韦某的赔偿费用，韦某遂诉至法院要求被告王某、吴某共同负担其相关赔偿费用2万余元。

争议

原被告双方当事人对吴某作为韦某的雇主应承担韦某的赔偿责任已无争议，争议较大的是王某作为房主将农村房屋的建设发包给了不具备建筑资质的吴某，是否应与吴某连带承担韦某的损害赔偿责任。

一种观点认为：《中华人民共和国建筑法》第二十二条、第二十六条的规定：建筑工程实行直接发包的，发包单位应当将建筑工程发包给具有相应资质条件的承包单位；承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。该法第二条还规定：“在中华人民共和国境内从事建筑活动，应当遵守本法；本法所称建筑活动，是指各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动。从上述法条来看，建筑工程的承包是需要严格的建筑资质的，吴某作为个人显然不具备建筑资质，王某明知吴某没有建筑资质，仍将自己房屋的建设整体发包给了吴某，故应当根据《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《人赔解释》）第十一条第二款的规定：雇员在从事雇佣活动中因安全生产事故遭受人身损害，发包人、分包人知道或者应当知道接受发包或者分包业务的雇主没有相应资质或者安全生产条件的，应当与雇主承担连带赔偿责任。由王某和吴某承担连带赔偿责任。

第二种观点认为：具体情况应具体对待，本案中王某属于农村小规模自建房屋，与一般的建筑工程性质不一样，在我国民间小规模的自建房都是自行请民间工匠建造，不会去请那些大的具有建筑资质的公司的，况且大公司也不可能承包你农村独栋的小规模建房工程，这是我国的一种特殊国情，农民自建房并不需要建筑资质，王某在本案中不存在选任过失，不能适用《人赔解释》第十一条第二款的规定，其不需要与吴某承担连带赔偿责任。

评析

笔者同意第一种意见的结论，但理由不尽相同。以上两种意见的理由均过于片面，应当根据农民自建房屋的具体楼层数，分情况决定承建方是否需要建筑资质。

第一种意见的理由没有考虑农民自建房屋的特殊性，第二种意见虽考虑到了农民自建房屋的特殊性，但搞“一刀切”的做法是不可取的，并不是所有农民自建房都不需要建筑资质。我国《建筑法》第八十三条第三款还规定了：抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建筑活动，不适用本法。即：“农民自建低层住宅”是不需要建筑资质的。

那么何为“农民自建低层住宅”呢？《建筑法》于1998年3月1日起施行时并没有明确规定，但通过建设部2004年12月6日制定的《建设部关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》第三条第三项的规定：对于村庄建设规划范围内的农民自建两层（含两层）以下住宅（以下简称农民自建低层住宅）的建设活动，县级建设行政主管部门的管理以为农民提供技术服务和指导作为主要工作方式。可以看出“农民自建低层住宅”是指两层（含两层）以下住宅。即：农民自建两层（含两层）以下的住宅是不需要建筑资质的，反之三层（含三层）以上则是需要建筑资质，受《建筑法》调整的。

本案中，王某是将两层房屋扩建成三层房屋，其应当雇请有建筑资质的公司进行，故其选用无建筑资质的吴某承建房屋的行为存在选任过失，应当适用《人赔解释》第十一条第二款的规定，由王某与吴某对韦某承担连带赔偿责任。

（作者单位：重庆市南川区人民法院）