【要点提示】

在被执行人名下只有唯一住房时，不能当然认定该房屋系被执行人及其抚养家属“生活所必需居住的房屋”而不予拍卖、变卖或者抵债，应以平衡保护权利人的债权与被执行人的生存权为原则，从房屋的基本属性、居住情况以及被执行人的生存能力等方面综合考量涉案房屋是否为“生活所必需居住的房屋”。

【案例索引】

   （2010）深宝法执字第8393号

【案情】

异议人（被执行人）赵某娟。

申请执行人深圳市凌某电子有限公司（以下简称凌某公司）。

被执行人深圳市龙某电子有限公司（以下简称龙某公司）。

被执行人龙某兵。

异议人赵某娟称，其与本案另一被执行人龙某兵原系夫妻关系，因龙某兵在婚姻关系存续期间对外产生债务，所以法院判决异议人承担连带责任。但异议人认为夫妻共同债务应当以夫妻共同财产偿还，而本案法院查封的位于宝安龙华桂冠华庭5栋紫荆苑3单元901室的房产系异议人婚前以自身名义独立购买，房产登记在异议人名下，因此该房产属于个人房产，法院不能以该房产偿还夫妻共同债务。另外，该房产用于出租是因为异议人为躲避债主讨债只好带着孩子回老家居住，现在孩子已到上学年龄，且房屋租期已到，现在正准备回去居住。因此，作为异议人的唯一住房，请求法院停止对桂冠华庭房产的拍卖。

申请执行人凌某公司辩称，异议人赵某娟与龙某兵离婚时有大量财产没有分割，异议人完全有能力解决住房问题。桂冠华庭房产系在异议人与龙某兵婚姻存续期间购买，应为共同财产。异议人母子均非深圳户籍，近年一直未在深圳生活，完全可以在现居住地生活。房产一直处于出租状态，且房产面积达到110平方米，显然超出生活必须的标准。所以，请求法院驳回异议人的异议。

宝安法院查明，异议人赵某娟与被执行人龙某兵于2005年7月24日结婚，2009年12月4日协议离婚。赵某娟于2006年4月购买桂冠华庭5栋紫荆苑3单元901室，建筑面积111.28平方米。该房产于2010年5月18日被本院查封。被执行人赵某娟自2009年2月开始将房屋出租给亚纳科技（深圳）有限公司，每年签订一次租赁合同，2010年3月2日赵某娟与亚纳科技（深圳）有限公司签订租赁合同，租期至2011年2月28日止。

另查明，赵某娟名下登记有奔驰牌小轿车一辆，该机动车初次登记日期为2010年1月26日，2010年5月18日被宝安法院登记查封。

【执行异议审查】

深圳市宝安区人民法院经审查认为，异议人赵某娟要求停止对诉争房产拍卖的异议不成立，理由如下：

一、夫妻一方对共同债务承担责任并不以共同财产为限。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十五条规定：“当事人的离婚协议或者人民法院的判决书、裁定书、调解书已经对夫妻财产分割问题做出处理的，债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利。一方就共同债务承担连带清偿责任后，基于离婚协议或者人民法院的法律文书向另一方主张追偿的，人民法院应当支持。”因此，夫妻一方对共同债务所承担的是连带清偿责任，是一种无限责任，而并不以夫妻共同财产为限。本案中，异议房产系在赵某娟与龙某兵婚姻关系存续期间购买，虽然在离婚协议中双方约定异议房产属赵某娟所有，但根据上述法律规定这并不影响债权人对异议人赵某娟主张权利。相反，由于赵某娟在离婚时分到了房产，其更应该承担偿还夫妻共同债务的义务。因此，异议人赵某娟主张个人财产不应用于偿还共同债务的理由不成立。

二、异议房产并非异议人及其所抚养家属“生活所必需的居住房屋”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定：“对被执行人及其所抚养的家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”该规定的立法宗旨是为了保障被执行人的基本居住问题，防止强制执行损害到公民的基本生存权。但本案中，赵某娟将异议房产从2009年2月至2011年2月一直用于出租，并未实际居住，直到法院要拍卖房产才停止了出租。另外，根据查明的事实，赵某娟在离婚后又购得奔驰轿车一辆，听证过程中又陈述“借给弟弟50000元借款，自己是大学文凭、会计专业，正在找工作”。 综合考量异议房屋的使用情况以及异议人赵某娟的财产状况、职业背景，法院认为，赵某娟有能力通过诸如租赁等其他方式解决基本居住问题，拍卖异议房产并不会影响到赵某娟及其抚养家属的基本生存权的问题，故异议人赵某娟主张唯一住房不应拍卖的理由亦不成立。

综上，裁定驳回异议人赵某娟的异议。

【评析】

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第六条规定：“对被执行人及其所抚养的家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”其中对于何为“生活所必需的居住房屋”未明确标准，社会中更流传有“债务人的唯一住房不得强制执行”的说法，这就导致在执行过程中，很多被执行人不但不配合法院执行，甚至还以《查封规定》为“依据”抗拒执行。对于在被执行人只有唯一住房的情况下，如何判断该房屋是否属于“生活所必需的居住房屋”这一问题，主要应从以下几个方面考量。

一、判断“生活所必需的居住房屋”的总原则

“生活所必需的”是一个不确定的法律概念，最高人民法院在《查封规定》答记者问时强调，执行人员对于“必需的”等概念，应当结合本地的实际情况作出与时代和社会背景相适应的阐释，但何为“与时代和社会背景相适应的”亦不明确，因此执行人员在判断“生活所必需的居住房屋”时，只能根据案件的具体情况，行使一定的自由裁量权才能加以确定。

从理论上讲，被执行人的所有财产都是其所负债务的担保，人民法院可以对其所有财产采取强制措施。但是随着经济的发展和社会文明的进步，保障被执行人的基本生存权逐渐成为世界各国强制执行立法的基本原则。《查封规定》第六条就是鉴于当前我国的住房保障体系尚不健全，无法为唯一房屋被执行后的债务人及其所扶养的家属提供基本的居住条件，为保障债务人的基本生存权，促进社会和谐稳定而制定的。这样在执行“唯一住房”的情况下就存在着债务人基本生存权的保护和权利人债权的保护这一对矛盾，在强制执行过程中要想到达和谐执行的目的，就需要在矛盾中寻求平衡点。换言之，就是要平衡保护被执行人的生存权与权利人的债权，既能最大限度地实现债权人的债权，又要避免因强制执行而造成被执行人的极度贫困以及不损害社会公序良俗。

二、判断“生活所必需的居住房屋”需综合考量的具体因素

（一）被执行房屋的间数、面积、位置、价格等基本情况。首先，被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，应当考虑被执行人所抚养家属的具体人数。如没有抚养家属，原则上仅限为一间住房。如果被执行人拥有两间住房，就具备执行的条件；其次，还应当考虑被执行人拥有的住房的实际面积。参考住房所在地最低安置面积、居民住房最低标准以及人均住房面积等情况，如果该房屋的面积过大，明显超过以上标准，可以认定为不属于生活所必需的居住房屋；再次，还应当考虑该房屋的地段和价值。由于地段等因素的不同，房屋的价格往往相差悬殊，对此可以当地房屋的市场平均价格作为参照系。如果被执行人拥有的住房明显超过当地房屋的市场平均价，亦不属于生活所必需的居住房屋。

（二）被执行房屋的实际居住情况。被执行人及其家属必须实际居住在该房屋中，若被执行人及其扶养的家属并未居住在其中，该房屋闲置或出租，即可推定为被执行人有能力自行解决其居住问题，即使该房屋是被执行人的唯一房屋也可执行。例如本案中，异议人赵某娟所有的房屋一直是租赁给他人使用，直到法院查封拟拍卖该房产时，异议人才将房屋收回，因此，合议庭认为该房产不能认定为被执行人生活必需的房屋。

（三）被执行人的社会生存能力。主要考虑被执行人的年龄、职业背景、收入、学历等情况。例如本案中，被执行人年富力强，有会计专业技能，庭审中自称其对外享有债权，且名下还登记有豪华轿车一辆，这种情况下就可以侧重考虑对唯一住房进行变现处理，因为根据被执行人的生存能力，其能够自行解决居住问题。相反，如被执行人年老体弱、无固定收入，如将唯一房产进行处理，就有可能影响到被执行人的基本生存权利。

（四）其他因素。在判断是否为“生活所必需的居住房屋”时，除了考量房屋的因素、被执行人的因素外，有时还需要考量被执行人所抚养家属的情况、被执行人户籍与房产是否一致等其他因素。

三、实务操作中应注意的几个问题

由于房产往往价值巨大，唯一住房又关系到被执行人的基本生存权问题，因此在处理过程中一定要非常谨慎，除了要从法律上准确把握“生活所必需的居住房屋”的标准外，在实务操作中还应当注意以下几个方面的问题：

一是该房屋确为被执行人的唯一住房。不动产虽以登记为公示要件，但唯一住房的界定不能仅局限于登记房产，如果被执行人有其他未登记或登记在他人名下的房产，经查证属实的，也不满足“唯一住房”的条件。此外，对当事人恶意转移其他房屋，导致事实上仅存在唯一住房的行为，也应当因其规避行为而认定无效。

二是在处分“唯一住房”前必须穷尽其他执行措施。毕竟对唯一住房的执行对被执行人及其所抚养家属的影响较大，只能在万不得已的情况下才能采取执行措施。如果被执行人有其他财产可供执行，或有其他被执行人尚可执行，不得执行被执行人的唯一住房。

三是在执行“唯一住房”时要做好被执行人的心理疏导工作。在强制执行前，要详细告知被执行人有关执行房产的法律规定，讲明执行住房的必要性，让当事人对执行有思想准备，尽量缓解其对法院执行的对抗情绪。

四是要保障被执行人在执行后的居住问题。在拍卖被执行人的住房前，应当要求申请执行人为被执行人提供临时周转用房，并给予被执行人合理的腾换房屋的时间，人民法院在房产拍卖后，向被执行人返还满足生活需要的房产的价值。