没有房产证的房屋用于出租,租赁合同是否有效?
张先生:最近我公司碰见一个案件,我公司与一商场签订了房屋租赁合同,押金也已经交了,合同签订之后,由于该地段人流少,现在公司决定撤场,不交租金,并要求对方返回押金。我公司能否以某商场未及时办理产权证为由主张合同无效吗?
答:律师认为:这种思路显然行不通。涉案房屋虽然没有房产证,但是租赁合同是有效的。因为根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》的规定,认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而缺少法律依据。因为,首先在《中华人民共和国合同法》第五十二条,有下列情形之一的,合同无效。(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。的规定中,就不存在这种情况;其次,从公平的角度来讲,如果只是因为目前还没有产权证,对房东显然不公平,因为,有可能其正在办理产权证过程中;另外,从实务的角度来看,现在市场上很多没有产权证的房子在租赁,如果否认这些租赁合同的效力,对市场是一个极大的冲击。
同时律师认为,如果公司确实想解决这个问题可以通过这种方案:即主张对方违约,我方依据因为对方迟延履行办理权证义务,导致我方不能及时办理工商执照,如果先行开业将为违法营业,对方迟延履行合同义务导致我方不能实现合同目的,因此行使法定解除权。这样做可以合法解除合同,但是如果主张合同无效将不能达到目的。