房屋租赁合同违反了《消防法》，还有效吗？

李女士：我与某公司于2012年3月签订了一份房屋租赁合同，约定将某公司房屋租于我用于餐饮、客房，月租金为8000元，一方违约承担违约金5000元。2012年10月，区公安消防大队发出两份分别对自用喷淋系统和消除火灾隐患的限期改正通知书。后由于消防隐患未能清除，我所从事的餐饮等活动无法进行，我现在想向法院要求确认双方所签订的合同因违反法律强制性规定而无效，能够获得法律支持吗？

答：律师认为，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。其次，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。

虽然根据我国《消防法》第10条第3款规定:“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。”但是，《消防法》所规定的经消防验收合格后方能投入生产使用，是对房屋的使用用途作出规定，这里的使用应指生产生活使用，而非指房屋出租行为。《消防法》第12条将歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场、集贸市场等公众聚集的场所的消防安全赋予经营者承担也印证了这一说法，公安消防机构对公众聚集场所未经消防安全检查或者检查不合格，处罚的对象也是擅自使用或者开业、经营者而不是房屋出租人。

如果根据《消防法》第10条的规定直接认定合同无效，就不存在房屋承租人的消防安全义务。从而使得法律规定本身相矛盾。故不应将出租房屋是否经消防安全作为房屋是否生效的要件。

由此，可以看出，我国法律并未将消防安全是否经验收合格作为合同是否生效的要件，根据无效合同的认定原则，即在法律强制性规定未做规定的前提下，应认定合同有效。

广东深宝律师事务所 韦汉平律师供稿