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未经出租人同意装饰装修费用由承租人负担
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东莞市和盛佳汽车销售服务有限公司与东莞市东宇汽车销售服务有限公司租赁合同纠纷上诉案


广东省东莞市中级人民法院

民事判决书



(2013)东中法民一终字第734号



  上诉人(原审被告、反诉原告):东莞市和盛佳汽车销售服务有限公司。
  法定代表人:周素芳。
  委托代理人:钟文群,广东格雷兄弟律师事务所律师。
  被上诉人(原审原告、反诉被告):东莞市东宇汽车销售服务有限公司。
  法定代表人:张俊雨。
  委托代理人:冯东洋,广东仁之仁律师事务所律师。
  委托代理人:曾岳红,广东仁之仁律师事务所辅助人员。
  上诉人东莞市和盛佳汽车销售服务有限公司(以下简称和盛佳公司)因与被上诉人东莞市东宇汽车销售服务有限公司(以下简称东宇公司)租赁合同纠纷一案,不服广东省东莞市第一人民法院(2012)东一法民一初字第5806号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
  2012年6月21日, 东宇公司向原审法院提起诉讼,请求法院判令:1.解除双方签订的租赁合同;2.和盛佳公司返还押金35000元;3.和盛佳公司赔偿建筑装修设备办公用品及品牌标志损失615023.1元,可计量停业经营损失144154.88元,评估费10000元,共计769177.98元;4.本案诉讼费由和盛佳公司承担。后东宇公司增加一项诉讼请求:判令和盛佳公司另赔偿经营利润损失78602.9元、宿舍租金1505元及人工费用21397.44元,合计101505.34元。
  和盛佳公司则于2012年10月16日提起反诉,请求法院判令:1.东宇公司按每月14650元的标准支付2012年5月1日起至租赁物实际交回之日止的租金及滞纳金(从2012年10月16日即起诉之日起计至付清之日止,按所欠款项每日百分之二计算);2.本案诉讼费用由东宇公司承担。
  原审法院经审理查明:和盛佳公司与东宇公司于2010年12月22日签订《租赁合同》,合同约定,和盛佳公司将位于东莞市南城区莞太路石鼓盛嘉汽车城主展厅中厅叁格即A单元及售后维修服务场地A3号即B单元出租给东宇公司使用,其中A单元750平方米,用途为汽车销售;B单元800平方米,用途为售后维修服务店。租赁期限从2011年3月1日起至2020年2月止。2011年3月1日至2013年2月每月租金为14650元,其中A单元8000元、B单元6650元。承租方应于每月5日前将当月租金及上月的水电费等有关费用一次性交付,如逾期缴交,按每日加收所欠金额百分之二的滞纳金。东宇公司须向和盛佳公司交付租赁履约保证金30000元、水电费保证金5000元,合同期满后,在东宇公司无违约不拖欠任何费用的情况下,保证金无息退还。合同第五条第5点约定,若因汽车城整改,需要使用约定的租赁物,和盛佳公司可提前一个月书面通知东宇公司并安排其他同等面积相邻区域的位置;如和盛佳公司所安排租赁位置,不符合东宇公司使用,东宇公司有权解除合同,双方均不算违约。合同另就其他相关权利义务进行约定。
  合同签订后,东宇公司向和盛佳公司支付了保证金共35000元;和盛佳公司如约将租赁物交付使用。2012年3月27日,和盛佳公司向东宇公司发出《解除合同交回场地通知书》,称因汽车城须整体拆建改造,东宇公司承租的场地在改造范围内,根据合同约定通知如下:一、自东宇公司收到通知之日起一个月后,双方签订的租赁合同即解除;二、东宇公司收到通知书之日起一个月内立即搬离承租的场地,届时将实施停水停电及拆除施工;三、东宇公司应在搬离之日结清租金、水电费及合同解除的有关费用结算手续。东宇公司收到上述通知后,双方曾进行协商,因不能达成一致意见,双方没有办理租赁场地的交接手续。本案中,和盛佳公司主张发出解除合同通知时曾经向东宇公司提出置换场地,但就此没有提交相关证据证明。
  双方确认,东宇公司已付清2012年4月及之前的租金。东宇公司主张,和盛佳公司自2012年4月中旬起对案涉场地停水停电,导致东宇公司无法正常使用,2012年5月起不应再向和盛佳公司支付租金。和盛佳公司主张,案涉场地东宇公司一直正常使用,应当支付租金。经原审法院释明,和盛佳公司没有向法庭提交案涉场地2012年3月至10月水电使用的记录和费用凭证。现B单元的场地东宇公司存放了部分物品,尚未交还给和盛佳公司。A单元的场地已实际拆除,东宇公司主张于2012年8月22日拆除,东宇公司的人员曾就此向公安机关报警;和盛佳公司主张东宇公司于2012年10月将A单元场地交还给和盛佳公司后即拆除。
  东宇公司在本案中主张要求和盛佳公司赔偿的损失包括:装修、办公用品、品牌标志、停业经营损失,其中装修部分615023.1元,停业经营损失包含2012年5月-7月员工宿舍租金4515元、员工工资64192.32元、因停水停电导致的2012年3-4月租赁费用损失38350元、广宣展览费用60000元、经营利润损失78602.9元。东宇公司在提起诉讼前曾单方委托东莞市东信资产评估师事务所对案涉场地建筑物(服务区车间)、展厅装修及品牌标志、设备、用品和可计量的停业损失进行评估,该事务所于2012年6月13日出具了《评估报告书》,东宇公司所主张的上述损失数额主要依据是该评估报告书的评估结论。
  另,涉案租赁物尚未办理房地产权证,根据和盛佳公司提交的证据显示,案涉A单元租赁场地于2002年9月办理了《建设工程规划许可证》,B单元租赁场地的地上建筑物没有证据显示办理了规划报建审批手续。
  原审法院认定上述事实的证据有:东宇公司提供的租赁合同、通知、解除合同交回场地通知书、发票、收款收据、评估报告书、报警回执、租赁物现场照片、交款通知单、水电表明细单、转款凭单、证明、施工合同,和盛佳公司提供的租赁合同、集体土地租赁合同书、东莞市建设工程规划许可证、建筑工程消防验收意见、建设用地规划许可证、建设用地批准书及一审庭审笔录等。
  原审法院认为:一、关于本案租赁合同的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定,“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。……”根据本案当事人提交的证据,用途为汽车销售的A单元所在的建筑物取得了《建设工程规划许可证》,用途为售后维修服务店的B单元没有证据显示办理了规划审批手续,因此,双方签订的租赁合同关于B单元场地部分的出租使用无效;根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定,“合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。”双方租赁合同中关于A单元场地的出租使用部分有效。和盛佳公司已确实将案涉租赁物交付使用,东宇公司应参照租金标准向和盛佳公司支付使用费。
  二、关于合同解除及租赁场地的交接问题。双方签订的租赁合同部分有效,在约定的合同期限届满前,和盛佳公司于2012年3月27日向东宇公司发出解除合同通知书,通知于1个月后解除合同;东宇公司收到通知后没有明确提出异议,且在本案中也提出解除合同的诉讼请求,故原审法院确认双方的租赁合同已解除。合同解除和被确认无效后,东宇公司应将租赁场地交还给和盛佳公司。双方确认,A单元场地已实际拆除,不存在交还的问题;至于交接时间,双方存在争议,综合本案的案情,原审法院采信东宇公司关于2012年8月22日和盛佳公司已实际拆除A单元场地的主张。
  B单元场地部分的租赁使用无效,东宇公司在未办理规划审批、报建等手续的情况下建造了简易房,考虑到案涉的两部分场地是配套使用的,和盛佳公司在解除合同通知中明确要求将场地全部收回整体改造,且东宇公司也提出要求和盛佳公司赔偿建筑物建造成本损失的请求;为便于当事人解决纠纷,东宇公司应将B单元场地及地上建筑物一并交给和盛佳公司,由和盛佳公司自行处理为宜。
  三、关于租赁保证金。双方的租赁合同已解除,和盛佳公司应将收取东宇公司的保证金合计35000元返还给东宇公司,东宇公司的相应诉讼请求,原审法院予以支持。
  四、关于东宇公司请求的赔偿损失问题。从本案事实来看,和盛佳公司在合同期限届满前以收回租赁物整体改造为由通知解除合同,但没有按合同约定向东宇公司另行提供租赁场地,对合同解除和盛佳公司存在违约行为,应向东宇公司承担赔偿责任。至于B单元部分因租赁无效产生的损失赔偿,B单元的场地没有办理用地审批手续,依法不能用于经营用途,东宇公司在没有办理相关报建手续的情况下建造建筑物用于售后维修服务店的行为违反了土地管理法等法律的禁止性规定,属于违法建筑。对上述建筑物的建造成本损失,东宇公司与和盛佳公司均存在过错,应由双方根据过错分担;其中和盛佳公司作为出租人,应承担主要责任,东宇公司作为承租人,应承担次要责任。
  关于东宇公司的损失数额。东宇公司在本案中主张的损失数额计算主要依据是东莞市东信资产评估师事务所于2012年6月13日出具的《评估报告书》,但该评估报告是东宇公司单方委托作出的,评估所依据的材料和数据均是东宇公司单方提供和陈述,相关材料是否真实可信无法判断,且和盛佳公司对此也不予认可,对评估报告书的证据效力原审法院不予采信。评估结论因缺乏证明效力,不能作为认定本案事实的依据,对东宇公司主张的损失数额,原审法院不予认定。但东宇公司因租赁使用案涉场地,客观存在建造成本和装修的支出,因合同提前解除,也确实造成经营等损失,综合本案的案情和东宇公司就损失部分的举证情况,并考虑到双方合同的履行情况、A单元场地的装修和使用情况、B单元建筑物的情况、和盛佳公司提前收回场地并停水停电对东宇公司正常经营的影响,以及和盛佳公司的过错等具体因素,原审法院酌定和盛佳公司赔偿东宇公司损失300000元。东宇公司超出上述部分的请求,原审法院予以驳回。
  五、关于和盛佳公司请求的租金问题。双方确认,2012年4月前的租金东宇公司已依约付清,现双方争议的是2012年5月起东宇公司是否需要支付租金。
  首先,和盛佳公司向东宇公司发出的解除合同通知书中明确,东宇公司应于收到通知之日起一个月内搬离租赁场地;东宇公司收到通知后,对合同解除没有明确提出异议,也没有将租赁场地交还给和盛佳公司,东宇公司应向和盛佳公司支付合同解除后产生的场地占有使用费。
  其次,东宇公司主张2012年4月中旬起和盛佳公司即对租赁场地停水停电,影响了租赁物的正常使用;和盛佳公司否认停水停电的事实,但经原审法院释明,和盛佳公司没有提交水电使用记录和费用凭证等证据证明相关事实,由此产生的不利后果应由和盛佳公司自行承担。根据民事诉讼证据规则,原审法院采信东宇公司关于租赁场地停水停电的主张。
  最后,2012年5月起,由于东宇公司提前解除合同、对租赁场地停水停电,东宇公司无法正常使用租赁场地,东宇公司支付的占有使用费标准应按合同约定租金数额的30%计付为宜。其中,A单元场地部分东宇公司占有使用至2012年8月22日,相应的费用为8000元/月×30%×(3+22/31)个月=8903元;B单元场地部分应按1995元(6650元×30%)每月的标准自2012年5月1日起计至东宇公司将相应场地实际交还给和盛佳公司之日止。和盛佳公司超出部分的诉讼请求,原审法院予以驳回。
  综上所述,原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第九十七条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条的规定,于2012年12月8日判决:一、确认东莞市东宇汽车销售服务有限公司与东莞市和盛佳汽车销售服务有限公司于2010年12月22日签订的《租赁合同》已解除。二、东莞市和盛佳汽车销售服务有限公司在判决发生法律效力之日起五日内向东莞市东宇汽车销售服务有限公司退回保证金35000元。三、东莞市和盛佳汽车销售服务有限公司在判决发生法律效力之日起五日内向东莞市东宇汽车销售服务有限公司赔偿损失300000元。四、东莞市东宇汽车销售服务有限公司在判决发生法律效力之日起五日内向东莞市和盛佳汽车销售服务有限公司支付占有使用费(其中A单元场地部分的数额为8903元,B单元场地部分按1995元每月的标准自2012年5月1日起计至相应场地实际交还之日止)。五、驳回东莞市东宇汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。六、驳回东莞市和盛佳汽车销售服务有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费6253元、保全费3020元,东宇公司已预交,由东宇公司承担5273元、和盛佳公司承担4000元;反诉受理费999元,和盛佳公司已预交,由和盛佳公司承担799元、东宇公司承担200元。
  和盛佳公司不服原审判决,向本院提起上诉称:(一)原审判决和盛佳公司赔偿东宇公司损失300000元,属于证据不足、适用法律错误。1、关于A单元的装修损失赔偿问题。东宇公司没有提交任何有和盛佳公司同意其装修的施工图纸或装修方案,由此证明A单元不存在装修的事实。即使存在装修事实,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条及案涉租赁合同第六条第3款约定,和盛佳公司无需对装修及加建部分的损失承担赔偿责任。2、关于B单元加建部分的问题。第一,东宇公司在未经和盛佳公司同意和未取得规划许可证和建筑施工许可证情况下,擅自施工建设违章建筑,违反合同约定和国家法律禁止性规定,由此造成的违章建筑损失应由东宇公司自行承担。第二,根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第二条的规定,应依法驳回东宇公司对违章建筑赔偿损失的起诉。第三,结合租赁合同第六条第3、6款的规定,东宇公司明知存在租赁合同随时可能解除的风险,但其仍然投资建设违章建筑,应自行承担风险责任。(二)原审判决在责任的承担和损失的认定上,适用法律错误,导致结果不公。1、案涉租赁合同第八条第1款是双方对和盛佳公司单方解除和合同承担责任的约定,根据该约定和盛佳公司单方解除合同应向东宇公司返还保证金但无需向东宇公司赔偿其他损失。2、原审认定评估报告不能作为本案事实依据,根据谁主张谁举证的原则,在东宇公司没有其他证据证明其存在300000元损失情况下,原审的损失认定错误。3、原审在未经建设行政主管部门处理情况下,直接判决和盛佳公司承受违章建筑物,明显适用法律错误。(三)原审在认定和盛佳公司单方解除合同需赔偿对方巨额损失同时,又以同样理由判决按30%的标准支付租赁场地使用费,使和盛佳公司重复承担责任。且A单元何时返还给和盛佳公司应由东宇公司举证,而不能仅以东宇公司单方陈述的时间为准。据此,和盛佳公司请求本院:1、依法撤销原审判决的第三、四、六项。2、依法改判驳回东宇公司请求和盛佳公司赔偿建筑装修、品牌标志、停业经营、评估费、经营利润、损失租金、人工费用等损失的所有诉讼请求。3、依法改判由东宇公司按每月14650元的标准支付和盛佳公司2012年5月1日起至租赁物实际交付之日止的场地占用使用费及滞纳金(从2012年10月16日起至付清之日止,按所欠款项每日百分之二计算)。4、本案一、二审诉讼费用由东宇公司承担。
  被上诉人东宇公司未在法定期限内提交书面答辩意见。
  经二审审理,原审查明事实清楚,本院予以确认。二审补充查明:和盛佳公司在原审中提供了编号为02323、02325的建设用地规划许可证两份、东莞市(1998)划拨准字第981068、981069号建设用地批准书两份,拟证明案涉租赁物A单元、B单元所在土地为建设用地。和盛佳公司认为,从上述建设用地批准书中载明的用地单位是“石鼓管理区”,即现在的东莞市南城区石鼓村委会,而和盛佳公司正是通过与石鼓村委会签订的租赁合同取得案涉租赁物的使用权,可相互印证;载明的土地靠近高速公路,案涉租赁物也是在高速公路旁边;编号为981069的批准书对应的土地就是A单元所在的土地,而A单元汽车展销厅本身就是具有建设工程规划许可证的。东宇公司表示对上述证件情况不清楚,但是签订租赁合同的时候和盛佳公司表示可以作为商业用地。另查,案涉租赁合同第六条第3款约定,东宇公司所有设施设备的安装及使用均应经和盛佳公司同意,并且其安装使用方案应符合政府有关部门(如消防及环保部门)的规定;第七条第1款约定,租赁期满,东宇公司承租场地内东宇公司投资建设的建筑物及装修所有权一律归和盛佳公司所有,东宇公司不得拆除,凡未经和盛佳公司书面批准东宇公司擅自拆除的,和盛佳公司有权从东宇公司缴交的保证金中扣除恢复原样的全部费用;第八条第1款约定,在合同期内,如和盛佳公司无故单方解除合同收回场地,则和盛佳公司退还乙方保证金。
  本院认为,本案系租赁合同纠纷。结合和盛佳公司提供的建设用地规划许可证、建设用地批准书两份以及和盛佳公司陈述的上述证件记载的用地单位、土地位置与本案情况相符等事实,本院对该证据予以采信并认定A单元、B单元所在土地为建设用地。因B单元建筑物系和盛佳公司与东宇公司签订租赁合同后由东宇公司建设的,不属于双方签订的租赁合同中租赁物的范围,故其未取得建设工程规划许可证等证件并不影响案涉租赁合同的效力。B单元所在土地为建设用地,和盛佳公司将该地的使用权出租给东宇公司系双方的真实意思表示,亦未违反法律、法规的强制性规定,该部分合同合法有效,原审认定关于B单元的租赁部分无效不当,本院予以纠正。围绕和盛佳公司的上诉,二审的争议焦点为:(一)和盛佳公司是否应向东宇公司赔偿损失;(二)东宇公司的损失数额;(三)东宇公司应向和盛佳公司支付的租金标准。
  (一)和盛佳公司是否应向东宇公司赔偿损失
  和盛佳公司主张,案涉租赁合同第八条第1款是双方对和盛佳公司单方解除和合同承担责任的约定,根据该约定和盛佳公司单方解除合同应向东宇公司返还保证金但无需向东宇公司赔偿其他损失。但从上述条款的内容来看,上述条款系双方对和盛佳公司单方无故解除合同时保证金的处理约定,并未约定和盛佳公司无故单方解除合同时无需承担损失赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条的规定,和盛佳公司应向东宇公司赔偿违约造成的损失。
  (二)东宇公司的损失数额
  东宇公司主张其损失主要包括装修加建的损失、经营损失以及品牌标志等用品损失。和盛佳公司认为东宇公司并未对A单元进行装修,东宇公司对此提供了两份装修合同作为证据,并认为根据案涉租赁合同第七条第1款的约定可知东宇公司应存在装修及加建建筑物的情况。在和盛佳公司违约并将A单元部分拆除,无法核实东宇公司是否对A单元进行过装修的情况下,原审法院结合东宇公司提供的证据及案涉租赁合同第七条第1款的约定对东宇公司主张的A单元装修损失予以采信并无不当,本院予以维持。
  和盛佳公司还主张,东宇公司对A单元的装修及B单元的加建未经过和盛佳公司的同意,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定和案涉租赁合同第六条第3款的约定,和盛佳公司无需对装修及加建部分的损失承担赔偿责任。但该解释第十三条系关于租赁期间承租人装修及扩建费用的承担,而本案并非对东宇公司装修及加建的费用分担的认定,是对和盛佳公司违约造成东宇公司已装修及加建部分不能按合同期间正常使用的损失的赔偿,与上述规定适用的情形不同,故上述规定不能作为认定本案损失的法律依据。至于案涉租赁合同第六条第3款,并未明确约定未经和盛佳公司同意的装修损失,在和盛佳公司违约的情况下将不予赔偿,且本案亦未有证据显示在东宇公司使用案涉租赁物的期间内和盛佳公司对东宇公司的装修及加建提出过异议,故和盛佳公司以上述约定为由主张对东宇公司的装修及加建损失不予赔偿不成立,本院不予支持。另,东宇公司主张B单元建筑物不具备建设工程规划许可证,为违章建筑,无需赔偿,但B单元建筑物为简易使用建筑物,且未有证据显示其是否属于需要取得建设工程规划许可证的建筑物,本院对其性质不予认定。因该建筑物由东宇公司建造、使用,亦确因和盛佳公司违约导致东宇公司不能在案涉租赁合同期限内继续使用,和盛佳公司应对东宇公司该部分损失承担赔偿责任。关于B单元建筑物的处理,本院已认定和盛佳公司应就该部分的损失向东宇公司做出赔偿,再考虑到案涉租赁合同第七条第1款对租赁期满后东宇公司加建的建筑物的归属有相类似的约定,原审法院认为B单元上的建筑物应交由和盛佳公司处理亦属合理,本院予以维持。
  至于东宇公司的装修加建的损失、经营损失以及品牌标志等用品损失的具体数额,东宇公司提供了《评估报告书》作为证据,因该报告书系东宇公司单方委托作出,评估依据的材料主要系东宇公司提供和陈述,且和盛佳公司对上述报告书不予确认,故原审法院不予采信合理。但据上所述,东宇公司在案涉租赁合同解除前确实在使用案涉租赁物,客观上也存在装修、加建的简易建筑物未能继续使用的损失以及因为和盛佳公司停水电等违约行为造成不能正常营业的经营损失。原审法院综合本案案情和双方的陈述、举证情况,并考虑双方合同履行情况、A单元场地的装修和使用情况、B单元建筑物的情况、和盛佳公司提前收回场地并停水停电对东宇公司正常经营的影响,以及和盛佳公司的过错等方方面面的因素,酌定东宇公司损失为300000元,并无明显不当,本院予以维持,和盛佳公司应向东宇公司赔偿损失300000元。
  (三)东宇公司应向和盛佳公司支付的租金标准
  2012年4月中旬起和盛佳公司对案涉租赁物停水停电,导致东宇公司无法正常使用案涉租赁物。该期间内和盛佳公司提供的租赁物不符合正常使用的要求,其要求东宇公司按照合同约定的标准支付租金没有依据,原审法院酌定租金标准为合同约定的30%较为合理,本院予以支持。而和盛佳公司向东宇公司赔偿损失与东宇公司向和盛佳公司支付租金系不同法律关系,并非东宇公司重复承担损失赔偿责任,和盛佳公司以此为由认为不应减少租金不成立,本院不予支持。至于A单元租金计算的截止时间,因双方对和盛佳公司收回A单元的时间有争议,和盛佳公司对此未提供证据予以证明,东宇公司提供了报警回执及照片作为证据,原审法院考虑到本案情况采信东宇公司的主张认定A单位的租金计算至2012年8月22日,亦无不当,本院予以维持。
  综上所述,上诉人和盛佳公司的上诉理由不成立,本院不予支持。原审法院对案涉租赁合同的效力认定有误,但处理结果可以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  二审案件受理费3100元,由和盛佳公司负担(已预交)。
  本判决为终审判决。 

审 判 长  卢健如
代理审判员  谢佳阳
代理审判员  刘海燕
二〇一三年 五月二十九日
书 记 员  冯颖欣



附相关法律条文(节选)
中华人民共和国民事诉讼法
第一百七十条第一款 第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
  (一)原判决认定事实清楚,适用法律正确的,判决驳回上诉,维持原判决;
  ……
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
第十三条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。


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