圳市悦湖商场有限公司诉黄远源房屋租赁合同纠纷案

　　原告（反诉被告）深圳市悦湖商场有限公司。 
　　法定代表人伍银欢，总经理。 
　　委托代理人刘胜军，广东经天律师事务所律师。 
　　被告（反诉原告）黄远源。 
　　委托代理人崔松彬，公民代理。 
　　上述原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人，被告及其委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 
　　原告诉称，2011年11月26日，被告在已多次了解和现场查看悦湖商场情况后与原告签订《悦湖商场租赁合同》，双方约定被告承租原告位于深圳市宝安区民治悦湖花园悦湖商场三楼546平方米的房屋，用于经营动漫，租赁期限为5年，即自20l1年11月26日起至2016年11月25日止。根据合同第二条约定，涉案房屋租金从2012年3月1日起收取，40元／平方米，月租金为21830元，租金每年递增l0%一次。第三条约定管理费及因被告使用房屋所产生的费用均由被告负责。第四条约定被告在签订合同时支付三个月押金65940元给原告作为履约保证金，并向原告缴纳一个月租金2l830元。之后每一个月交一次租金，被告应在每月届满前7日内预缴下一个月租金。逾期未缴清的，每天按缴款的1％支付滞纳金。逾期8天原告有权终止合同，被告进行清退。《管理及相关费用缴交协议》第二条和第五条约定，被告每月交纳800元管理费，并按照面积分摊商场的公用水、电费。合同签订后，被告于2011年11月26日向原告支付了三个月押金（履约保证金）65490元及半个月租金10915元。按照合同约定，被告应于2012年3月16日起继续支付租金及管理费、水电费等，但经原告多次催付，被告均拒绝支付，并突然提出出租房屋的消防验收问题。原告多次耐心诚恳地向被告重申双方之前的约定，并告知其他商户均已经合法办理开业手续，其应依法按照法律程序办理开业。但被告不仅执意拒绝支付租金，还在口头同意终止双方的租赁合同时拒不办理租赁商铺的移交，导致商铺一直空置，损失不断扩大。原告自行及聘请律师多次与被告及被告的有关代理人进行商谈，但被告就是耍赖不交租金，并声称其投资损失达到120万元之巨应由原告承担，以致双方根本无法就此协商，不得不形成讼累。事实上本案的情况却是：l、根据合同第一条约定：乙方经营项目所需的证照等文件由乙方自行负责，第七条第10款约定：承租方应当以自身名义办理相关经营手续，并须亮证经营。有关该条的法律规定则是：《娱乐场所管理条例》第九条规定：设立娱乐场所，应当向所在地县级人民政府文化主管部门提出申请，第十一条规定：申请人取得娱乐经营许可证和有关消防、卫生、环境保护的批准文件后，方可到工商行政管理部门依法办理登记手续，领取营业执照。娱乐场所取得营业执照后，应当在15日内向所在地县级公安部门备案，《公司登记管理条例》第三条规定：公司经公司登记机关依法核准登记，领取《企业法人营业执照》，方取得企业法人资格。自本条例施行之日起设立公司，未经公司登记机关核准登记的，不得以公司名义从事经营活动。亦即，被告依约应自行办理经营证照，依法应自行先办理经营动漫的消防、卫生、环保、娱乐经营许可证、营业执照等手续，取得合法经营资格和许可后方可营业。而原告后来了解的情况则是，被告经营动漫这类特种行业，应按照法定程序先行办理文化部门的有关审批手续，被告现阶段办理手续的进展程度与消防问题差距甚大，被告以出租房屋未经消防验收仅仅是其耍赖拒付租金的借口，其行为完全不讲基本的诚信。2、被告本应先行办理上条所述法律规定的核准登记等手续，然后才装修、进货、开业，但被告没有任何法律意识，莽撞行事，强行进货开业，构成非法经营。根据合同第六条约定：合同签订后，乙方（指被告）对房屋需要装修的，必须书面向甲方（指原告）申请，经甲方审定装修方案后可进行，其装修应符合防火要求，不改变、影响、损坏房屋结构，确保通顺畅。合同终止，乙方已装修的不动产部分归甲方所有，乙方在拆除动产部分时，不得损坏房屋，否则应予以赔偿。原被告双方约定非常明确，即被告装修房屋之前必须向原告申请，并经原告审定同意装修方案。但被告已经装修了，原告还不清楚，到发生损失时，则无理要求原告承担其所谓的装修损失。原告一再告知被告法律规定，并将相应的规定复印给被告，即根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十三条规定：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。可是被告不仅一意孤行，无视法律规定，并且报大装修费用，声称花费数十万之巨，与事实相距甚远，导致原告无法与被告协商成功。3、原被告双方在协商过程中，被告提出更无理的要求，逼迫原告接受其进货的游戏机，理由是游戏机已经过时了，其贬值巨大。被告在未取得合法证照的情形下，因其急于赢利而购买游戏机等设备莽撞开门营业，投资失败后，又试图无理将其损失向他人转移。原被告在协商过程中，原告一直要求被告出具游戏机的采购发票，希望实事求是地确定其损失，并且委派律师三番五次与其协商，希望和平解决争议。但被告不仅态度恶劣，且狮子大开口，将数字放大若干倍至120万之巨，导致双方无法协商成功。就本案，双方经多次协商，除被告口头明确同意终止租赁合同外，其余协商无果。在此情形下，原告曾多次提出要求被告将腾空租赁房屋先行退还给原告，其他争议另寻法律途径解决，以免损失无限扩大，但被告均予拒绝，以致被告占有控制房屋并闲置至今。综上所述，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、终止原告与被告签订的《悦湖商场租赁合同》，被告立即将租赁原告的深圳市宝安区民治悦湖花园悦湖商场三楼546平方米房屋交还给原告；2、被告于判决生效之日起二日内向原告支付从2012年3月16日起至涉案悦湖商场三楼546平方米房屋实际交还给原告之日止的房屋占有使用费以及滞纳金（使用费按每个月21830元的标准计算，使用费标准自2013年3月1日起每年递增10％）滞纳金按照每月欠付的使用费自下月1日起按每日1％计算，暂计至2013年4月22日为100000元【截至2013年1月31日使用费为229215元】：3、被告于判决生效之目起二日内向原告支付从2011年12月1日起至涉案悦湖商场三楼546平方米房屋实际交还给原告之日止的房屋管理费以及滞纳金（管理费按每个月800元的标准计算；滞纳金按照每月欠付管理费自下月1日起按每日0.5％计算，暂计至2013年4月22日滞纳金为1460元）【截至2013年1月31日管理费为ll200元】；4、被告于判决生效之日起二日内向原告支付水费448元、电费15167元以及自2013年1月1日起至涉案悦湖商场三楼54平方米房屋实际交还给原告之日期间被告占有涉案房屋所产生的水费和电费；5、被告承担本案全部诉讼费用。 

　　被告答辩称，1、原、被告双方签订的房屋租赁合同，是由原告单方出具的格式合同。从合同的内容看，原告并没有将出租房屋的实际情况向被告真实的进行陈述和告知，致使被告无法在相应的期间内办理动漫城相关的手续及执照。2、原告存在合同欺诈，将实际面积不到400平方米的出租面积以500多平方米出租给被告，我方在举证期限内提出要求丈量标的物的面积请求。基于上述理由，原告的起诉没有任何的事实及法律依据。根据相关法律的规定，违法责任应当由原告承担，并赔偿被告的所有损失，偿还被告的保证金及相关的费用。 

　　被告反诉称，2011年11月26日原、被告签订《悦湖商场租赁合同》，原告将商场三楼546平方米租给被告（今查明实际面积为450平方米），租期五年。依原告招商广告宣传承诺第一年租金减半，被告缴纳了三个月押金65490元，租金10915元（减半），装修完毕后被告又购置了整套电玩设备。因原告无法提供整栋建筑消防许可和建筑质量验收证明或构件安全性和抗震性能检测鉴定报告，被告至今无法办理电玩城相关手续，由此造成损失理应由原告承担。同时原告涉嫌合同欺诈，将实际面积450平方米冒充546平方米欺骗被告签订了合同。依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《深圳经济特区房屋租赁条例》及其实施细则规定：原告应确保交付的租赁房地产及其附属设施具有合法权利，并保证其安全性符合有关法律规定或规章的规定。为维护被告的合法权益，向法院提起反诉，请求法院依法判令：1、解除原、被告双方签订的租赁合同；2、原告退还被告押金65490元、租金10915元；3、原告赔偿被告电玩设备款70万元、广告工程款10万元、安防监控2155元、运费6400元、搬运费2900元、热水器460元、雪柜1500元、房屋租赁管理费3312元；4、原告赔偿被告装修款25万元；5、原告承担本案诉讼费。 

　　原告针对被告的反诉答辩称，一、被告提起反诉已过法定期限，依法应予驳回。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条规定：当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。宝安区人民法院《举证通知书》第三项亦明确告知了当事人提出反诉应当在举证期限届满前提出。因此，根据上述规定，因被告未在法定的举证期限内提出反诉，故其反诉依法应予驳回。二、就被告的反诉请求答辩意见如下。1、被告的第1项关于解除租赁合同的诉讼请求缺乏合同依据和法律依据。被告反诉主张解除与原告签订的《悦湖商场租赁合同》，该请求与被告终止租赁合同的请求一致。但被告主张解除租赁合同的理由缺乏合同依据和法律依据：（1）涉案租赁合同已由民治街道房屋租赁管理所备案，并且原告交纳了租赁管理费。根据深圳市房屋租赁管理规定，涉案房屋可以出租，因此，原告将涉案房屋出租给被告并不违反法律规定。（2）2011年11月26日，原告与被告签订租赁合同，双方约定被告应于每月届满前7日向原告支付下个月租金，以及每月7日前支付水电费和管理费，但自2012年3月16日起至今，被告均分文未付，根本违约方应为被告。（3）租赁合同第一条约定：乙方经营项目所需的证照等文件由乙方自行负责，第七条第10款约定承租方应当以自身名义办理相关经营手续，并须亮证经营。被告租赁涉案房屋之前已经详细了解了房屋现状，其租赁房屋用于经营动漫应有其自己判断和考量，且双方已明确约定被告须自行依法完善和办理经营手续，被告在未依法申请办理经营许可证以及营业执照的情形下擅自营业，而现以整栋房屋未取得消防验收为由主张解除合同缺乏合同依据。（4）《娱乐场所管理条例》第四条、第五条和第五十二条规定了有关人员不得开办娱乐场所，本案被告是否有向有关政府主管部门申请开办娱乐场所、是否符合开办主体资格、政府部门是否同意其开办、政府不同意开办的理由又如何等等，被告均未举证证明，因此，被告要求解除租赁合同缺乏证据证明。2、被告第2项反诉请求，要求退还押金和租金无合同依据和法律依据。（1）合同第八条第3款约定：乙方有下列情形之一时，甲方有权解除合同，甲方无需退还乙方已缴纳的履约保证金和其他费用，如造成甲方损失的，乙方仍应进行赔偿：2）逾期缴纳租金（指全部缴纳）达8天，6）因乙方（指被告）原因，导致甲方合法解除合同的其他情形。本案被告仅仅于签订合同时支付了三个月押金65490元及半个月租金10915元，至今一直未支付后续租金、水电费和管理费，其行为严重违反了合同约定，因此，根据上述约定，被告要求退还押金65490元及租金10915元无合同依据。（2）被告一直占有使用租赁房屋，根据《合同法》第二百二十六条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，无论是涉案租赁合同有效还是无效，被告均需向原告支付租金或占有使用费，因此，被告主张退还已交纳的半个月租金缺乏法律依据。3、被告第3项反诉请求，要求赔偿电玩设备款、广告工程款、安防监控款、运费、搬运费、热水器款、雪柜款、房屋租赁管理费款项缺乏合同依据和法律依据。（1）《娱乐场所管理条例》第九条规定：设立娱乐场所，应当向所在地县级人民政府文化主管部门提出申请。第十一条规定：申请人取得娱乐经营许可证和有关消防、卫生、环境保护的批准文件后，方可到工商行政管理部门依法办理登记手续，领取营业执照。娱乐场所取得营业执照后，应当在15日内向所在地县级公安部门备案。《公司登记管理条例》第三条规定：公司经公司登记机关依法核准登记，领取《企业法人营业执照》，方取得企业法人资格。自本条例施行之日起设立公司，未经公司登记机关核准登记的，不得以公司名义从事经营活动。亦即，被告依法应自行先行办理经营动漫的消防、卫生、环保、娱乐经营许可证、营业执照等手续，取得合法经营资格和许可后方可营业。被告提交的证据《没有消防许可竟然火热招商》显示，被告在2012年2月3日之前就已经开始经营，而本案被告提交的《字号名称预先核准通知书》显示，被告于2012年2月28日才申请企业名称预核准，而被告所主张的第三项请求项下的款项均发生在此之前，显然，被告在未取得任何合法的经营证照和许可证的情形下先行购买设备、广告等，是其自己急于赢利、违法经营所导致的后果，应由被告自行承担损失。（2）根据现行《合同法》以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，无论租赁合同有效或者无效，属于承租人的动产资产均应由承租人自行搬离，要求出租方承接并赔偿损失无任何法律依据。4、被告第4项反诉请求，要求赔偿装修款25万元缺乏事实和法律依据。（1）合同第六条约定：合同签订后，乙方（指被告）对房屋需要装修的，必须书面向甲方（指原告）申请，经甲方审定装修方案后可进行，其装修应符合防火要求，不改变、影响、损坏房屋结构，确保通顺畅。合同终止，乙方已装修的不动产部分归甲方所有，乙方在拆除动产部分时，不得损坏房屋，否则应予以赔偿。根据上述约定，被告装修并未向原告提出申请，且原告出租房屋时已带有装修，因此，被告主张装修款缺乏合同依据。（2）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。根据该法律规定，鉴于被告主张的装修未经原告同意，因此，依法应由其自行负担装修费用。被告主张装修损失缺乏法律依据。（3）本案被告未能提交任何证据证明其已进行装修的内容、价格等，因此，被告主张赔偿装修款缺乏事实依据。综上所述，请求法院以事实为依据、以法律为准绳裁定驳回被告反诉请求（已过反诉期）或者判决驳回其反诉请求，以保护原告的合法权益。 

　　经审理查明，2011年11月26日，原告与被告签订《悦湖商场租赁合同》，约定：原告将位于深圳市宝安区民治悦湖花园悦湖商场三楼546平方米（实际面积以实际计算为准）的房屋出租给被告使用，用于经营动漫，被告经营项目所需的证照等文件由被告自行负责，如需原告协助的，原告有义务协助；租赁期限为5年，自20l1年11月26日起至2016年11月25日止，免租期从20l1年12月1日算起3个月，租金从2012年3月1日起收取，租金40元／平方米，月租金为21830元，租金每年递增l0%一次；管理费及因被告使用房屋所产生的费用均由被告负责；被告在签订合同时支付三个月押金65940元给原告作为履约保证金，并向原告缴纳一个月租金2l830元。之后每一个月交一次租金，被告应在每月届满前7日内预缴下一个月租金。逾期未缴清的，每天按缴款的1％支付滞纳金。逾期8天原告有权终止合同，被告进行清退；被告对房屋需要装修的，必须书面向原告申请，经原告审定装修方案后可进行，其装修应符合防火要求，不改变、影响、损坏房屋结构，确保通顺畅；合同终止，被告已装修的不动产部分归原告所有，被告在拆除动产部分时，不得损坏房屋，否则应予以赔偿。 

　　2012年1月2日，原告与被告签订《管理及相关费用缴交协议》，约定：被告每月向原告交纳管理费800元。 
　　2011年11月25日，被告向原告支付了押金65490元、2012年3月份租金10915元。合同签订后，原告将上述房屋交付被告，被告对涉案房屋进行了装修。根据被告的申请，本院委托广东金厦工程管理造价咨询有限公司对涉案房屋装修及广告工程造价进行鉴定。2013年11月5日，广东金厦工程管理造价咨询有限公司出具了《鉴定报告》，鉴定结果为：1、装修部分造价为人民币97248.68元；2、室外广告部分造价为人民币33928.05元；3、争议部分为31093.65元。 

　　另查，被告向房屋租赁管理所交纳了房屋租赁管理费3312元。 
　　本院认为，原、被告双方均未提供涉案房产的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此本案原告与被告签订的《悦湖商场租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据无效合同的处理原则。被告应将涉案房屋返还给原告，原告应将押金65490元及租金10915元返还给被告。 

　　被告虽占用了涉案房屋，但并未实际使用涉案房屋进行经营，故被告实际占用涉案房屋期间的使用费及管理费应作为损失由双方按过错程度分担。使用费参照2012年3月份租金即每月10915元标准计算，管理费按照每月800元标准计算，自2012年3月份起计至本案开庭审理当日即2013年11月13日使用费及管理费共计为239376.5元［10915元＋800元）×20个月＋（10915元＋800元）÷30天×13天］。对于上述损失，原、被告双方均有过错，原告应承担主要过错责任，被告承担次要过错责任，根据原、被告双方在本案中的过错程度，应确定由原告承担全部损失的60%即人民币143625.9元，被告承担全部损失的40%即人民币95750.6元。故被告应向原告支付至2013年11月13日的使用费及管理费共计95750.6元。因合同无效，原告要求被告支付使用费及管理费滞纳金的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。被告占用涉案房屋期间的水电费应由被告承担，原告主张被告欠付水费448元、电费15167元，对此被告认可产生了水电费，但对上述金额不予认可。虽然被告对金额不予认可，但被告未提供证据予以反驳，故对原告要求被告支付水费448元、电费15167元的诉讼请求本院予以支持。 

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中原告虽称被告对涉案房产进行装修未经其同意，但涉案房屋所在的商场由原告进行管理，原告不可能不知道被告的装修情况，而原告对被告的装修并未提出异议，因此应视为原告对被告的装修行为予以认可。根据上述司法解释的规定，应按双方各自的过错分担装修现值损失。对于鉴定报告中的争议部分，原、被告双方均未提供证据证明，故本院酌定双方各完成50%，即被告完成争议部分的装修现值为15546.83元（31093.65元×50%）。则被告所做装修及广告工程现值为人民币146723.56元（装修部分97248.68元＋室外广告部分33928.05元＋争议部分15546.83元）。对于合同无效，原、被告双方均有过错，原告应承担主要过错责任，被告承担次要过错责任，根据原、被告双方在本案中的过错程度，应确定由原告承担全部装修现值损失的60%即88034.14元，被告自行承担全部装修损失的40%即58689.42元。因上述装修费用被告已支出，故原告应将由其承担的部分即88034.14元支付给被告。房屋租赁管理费3312元作为损失亦应按原、被告双方的过错进行分担，原告承担60%即1987.2元，被告自行承担40%即1324.8元。因上述费用被告已支出，故原告应将由其承担的部分即1987.2元支付给被告。对于搬运费用本院实际情况及双方的过错程度酌定由原告承担5000元。对于涉案房屋内属于被告的动产被告可搬离另行使用，故对被告要求原告赔偿设备款、安妨监控、热水器、雪柜等费用的诉讼请求本院均不予支持。 

　　综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 

　　一、原告深圳市悦湖商场有限公司与被告黄远源签订的《悦湖商场租赁合同》为无效合同； 
　　二、被告黄远源于本判决生效之日起三日内将涉案房屋返还给原告深圳市悦湖商场有限公司； 
　　三、被告黄远源于本判决生效之日起三日内向原告深圳市悦湖商场有限公司支付至2013年11月13日的使用费及管理费共计95750.6元、水费448元、电费15167元； 

　　四、原告深圳市悦湖商场有限公司于本判决生效之日起三日内向被告黄远源返还押金65490元及租金10915元； 
　　五、原告深圳市悦湖商场有限公司于本判决生效之日起三日内向被告黄远源赔偿装修及广告工程损失人民币88034.14元、搬运费用人民币5000元、房屋租赁管理费1987.2元； 

　　六、驳回原告深圳市悦湖商场有限公司其他诉讼请求。 
　　七、驳回被告黄远源其他反诉请求。 
　　如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 
　　本诉受理费人民币3734元，由原告负担。受理费原告已预交。反诉受理费人民币3774元，由被告负担。反诉受理费被告已预交。鉴定费17500元，由原告负担8750元，被告负担8750元，鉴定费被告已预交。 

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。