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无法证明房屋出租时的状态不予赔偿损失
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江苏省苏州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2013)苏中民终字第1424号

上诉人(原审原告)霍传有。

委托代理人刘坚、赵鸿,律师。

被上诉人(原审被告)邹丽梅。

委托代理人周浩,律师。

被上诉人(原审被告)吴江香颂酒店管理有限公司。

法定代表人高兵。

上诉人霍传有因与被上诉人邹丽梅、吴江香颂酒店管理有限公司(以下简称香颂公司)房屋租赁合同纠纷一案,不服苏州市吴江区人民法院(2013)吴江开民初字第0083号民事判决,向本院提出上诉。本院于2013年5月29日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理,现已审理终结。

原审法院经审理查明,2011年5月10日,霍传有与邹丽梅签订《房屋租赁合同书》一份,约定霍传有将吴厍湾小区2号房屋租给邹丽梅,租期为2011年5月10日起至2012年5月9日止,租金为每年46000元,租房保证金10000元,《房屋租赁合同书》有中介方吴江市滨湖房产中介服务部盖章,中介工作人员陆琴妹签字。邹丽梅支付了租金46000元及保证金10000元。邹丽梅认为合同期满,即于2012年5月9日腾空房屋,与霍传有联系要求办理退房手续。2012年5月15日及2012年6月27日,邹丽梅与霍传有因退房问题发生两次纠纷,霍传有因物品损坏要求邹丽梅予以赔偿,邹丽梅要求退房,霍传有不同意。

另查明,2004年8月20日,顾军与霍传有签订《协议书》一份,约定将位于松陵镇吴新村13组(吴厍湾小区2号)房屋(邹丽梅向霍传有租赁的房屋)一幢转让给霍传有,并明确霍传有有权转让或出租,无需顾军另行授权委托,因该房产生的一切收益均归霍传有。2013年3月15日,本院向吴江经济技术开发区(松陵镇)吴新村村民委员会调查,位于松陵镇吴新村13组(吴厍湾小区2号)房屋所有权人为顾军,土地性质为国有划拨土地,该房屋转让受土地性质限制;2013年3月21日,原审法院向苏州市吴江区国土资源局经济技术开发区分局查询,位于松陵镇吴新村13组(吴厍湾小区2号)房屋土地为国有土地,土地使用者通过划拨而使用。

又查明,霍传有向邹丽梅出租房屋时,未与邹丽梅清点房屋设施并签字确认,其举证的《租房物品清单》列明了钥匙数量,空调数量及安装位置,床、衣橱、柜子数量及位置,以及地砖、地板状况等,该清单上仅有中介工作人员陆琴妹、倪菊签字。邹丽梅对霍传有要求其支付电费2082元、空调遥控器费用15元、空调复位费用200元、风水石磨锁修复费用850元、地砖修复费用700元、一楼西房间修复费用1800元予以认可并自愿承担。

2013年1月15日,原审法院对吴厍湾小区2号房屋进行了现场勘验,制作了勘验笔录,并由霍传有代理人许冰、邹丽梅代理人周浩签字。勘验时,该房屋无人居住,因霍传有无法提供关于房屋设施出租给邹丽梅时状况的证据,勘验的现场结果缺乏参照标准。

以上事实有《房屋租赁合同书》、《租房物品清单》、《协议书》、电费发票、吴江经济技术开发区(松陵镇)吴新村村民委员会《证明》、本院调取的证据材料、勘验笔录、调查笔录、询问笔录、当事人陈述等证据证实。

原审原告霍传有诉称,被告于2011年5月10日起租用原告苏州市吴江区松陵镇江陵西路吴厍湾小区房屋使用,约定年租金46000元,租期至2012年5月9日止,先付后租,合同终止时需对设施进行清点、检查移交,如有损坏、短缺应照值赔偿。租赁事宜是由被告香颂公司的法定代表人与原告谈妥,由被告邹丽梅出面签字,居住人员均为被告香颂公司的员工,结合实际居住人都是被告香颂公司的员工,原告认为被告邹丽梅是承租人,被告香颂公司是次承租人。至今被告未依法向原告交还房屋,也不向原告支付房租,并且在租期到期前,原告发现房屋内设施用具发生重大损坏,申请对屋内设施损失范围、损失程度、维修方案及维修费用进行鉴定。现请求:一、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同。二、判令两被告向原告支付逾期交房租金损失30947元(自2012年5月10日起计算至房屋恢复原状并交付原告为止,暂计算至2013年1月31日,以后按46000元/年计算)。三、判令两被告赔偿原告损失(具体以鉴定为准),原告对损失估价如下:1、风水石磨锁修复费用850元、院墙体修复费用850元;2、一楼西房间顶上下水管修复、顶面恢复原状、顶面及墙面粉刷立邦漆费用1800元;3、二楼地板更换同材质地板费用,其中地板9140元、踢脚线1363元、拆除人工费1097元、铺设人工费1828元、地板油漆材料及人工费5484元、踢脚线油漆材料及人工费1817元、旧地板清理费600元;4、墙面破损处修补及鞋印处重新粉刷立邦漆费用1000元;5、木门更换、门套修复费用1500元;6、二楼扶手用同材质恢复原样费用800元;7、地砖损坏修复费用700元;8、软包木质椅3张共计450元;9、空调外壳更换400元、复位200元、私自改装维修恢复原样300元、遥控器一个15元;10、马桶水箱更换300元;11、三楼铝合金门整修费用200元。四、判令两被告支付原告已垫付的电费2082元。五、由两被告负担本案诉讼费。

原审法院认为,其一,民事合同具有相对性。本案中《房屋租赁合同书》的双方当事人为霍传有和邹丽梅,原告无充分证据证实被告香颂公司系合同当事人,也无证据证实香颂公司是次承租人,故原告霍传有要求被告香颂公司承担连带赔偿责任的请求,原审法院不予支持。此外,本案《房屋租赁合同书》所涉房屋的产权人并非原告霍传有的问题,原审法院认为,霍传有与顾军签订的《协议书》中关于“霍传有有权以自己的名义转让或出租,无需顾军另行授权委托,因该房产生一切收益均归霍传有”的约定,可以视为顾军对其房屋孳息收取权的让渡,原审法院对该项约定予以认可,霍传有对本案所涉房屋有权出租并获取收益。其二,关于原告霍传有要求解除房屋租赁合同的诉请,由于房屋租赁合同于2012年5月9日到期,到期后,双方均无续期的意思表示,故合同已到期终止,对原告的该诉请本院不予支持。其三,原告要求被告支付逾期交房租金损失的诉请,由于邹丽梅已经联系霍传有退房,并分别于2012年5月15日及2012年6月27日,因退房问题发生两次纠纷并报警处理,可见,房屋租赁到期后,被告邹丽梅于2012年5月15日有向原告霍传有交还房屋的行为,原告理应予以接受,并对房屋中认为受损的物品及时采取合理措施,以防止损失的扩大,现原告仅是拒绝接受房屋,造成2012年5月15日起至今的租金损失不能归责于被告邹丽梅,原告不得就该部分扩大的损失要求赔偿。至于2012年5月9日至2012年5月14日期间,被告邹丽梅虽称已于2012年5月9日腾房并与原告联系要求办理退房手续,但无证据证实,故期间被告占有原告霍传有的房屋造成的租金损失630.14元(46000元/365*5),被告邹丽梅应予承担。其四,承租人应当按照约定的方法使用租赁物,承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以要求赔偿损失。本案中,原告霍传有主张被告承担房屋内设施损坏赔偿责任,应当证明被告邹丽梅有未按照约定的方法或者房屋的性质使用房屋的行为,并致使房屋受到损失。但原告霍传有与邹丽梅签订房屋租赁合同时,未清点室内设施物品,其举证的《租房物品清单》仅有中介工作人员签字,且内容亦未涉及房屋装修装饰的具体情况,无法证明房屋在邹丽梅接收时的状态,故庭审中霍传有申请对屋内设施损失范围情况进行鉴定的要求,因缺乏邹丽梅接收房屋时设施物品状态的参照标准,原审法院未予准许。因此,在原告霍传有不能提供相应证据的情况下,本院对其要求被告承担损坏赔偿责任的诉讼请求,不予支持。但原告邹丽梅在庭审过程中,认可的空调遥控器费用15元、空调复位费用200元、风水石磨锁修复费用850元、地砖修复费用700元、一楼西房间修复费用1800元,共计3565元,系被告邹丽梅对其权益的处分,原审法院予以认可。原告霍传有垫付的电费2082元,被告邹丽梅同意支付,原审法院予以认可。本案中被告邹丽梅交付原告霍传有的租房保证金10000元,由于被告邹丽梅未提出反诉,本案不予理涉。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第一百一十九条、第二百一十七条、第二百一十八条、第二百一十九条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决:一、被告邹丽梅应赔偿原告霍传有租金损失630.14元、财产损失3565元,合计4195.14元,于本判决生效之日起十日内履行完毕。二、被告邹丽梅返还原告霍传有电费2082元,于本判决生效之日起十日内履行完毕(如采用转账方式支付,请汇至苏州市吴江区人民法院,开户行:吴江农村商业银行营业部,户名:苏州市吴江区人民法院,账号:0706678011120100001793)。三、驳回原告霍传有的其他诉讼请求。案件受理费减半收取636元,由原告负担611元,由被告邹丽梅负担25元,被告邹丽梅负担部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告,原告已预交的诉讼费用不再退还。

上诉人霍传友不服上述民事判决,向本院提出上诉称:1、房屋租赁的具体事宜是由香颂公司法定代表人与上诉人协商的,实际居住人也是香颂公司的员工,邹丽梅虽以个人名义签订了租赁合同,但未实际居住,租金及保证金也是香颂公司支付,故香颂公司是实际承租人,一审判决香颂公司不承担责任是错误的。2、2012年5月15日及2012年6月27日,邹丽梅与上诉人两次发生纠纷,但第一次是双方协商退房事宜,因上诉人要求其赔偿损坏的物品而发生纠纷,此时邹丽梅仍占用租赁房屋,第二次上诉人才拒收钥匙,一审判决认定“邹丽梅于2012年5月15日有向原告霍传有交还房屋的行为”是主观臆断,无证据支持,因此2012年5月9日至2012年6月27日的租金4789元,应当由被上诉人承担。3、双方未就损坏赔偿达成协议的情况下,保存证据是必须的,且重新装修需要时间,故2012年6月27日后的租金损失,不是上诉人的过错造成的,应当由被上诉人承担责任。4、被上诉人未在《租房物品清单》上签字,不能否定物品清单的客观性,按常理承租人接收房屋时,应当对照合同约定,检查房屋现状及附属设施,物品清单中所列物品,应当认定当时是可以正常使用的。一审判决对证据的审核违背了日常生活经验法则,忽视了上诉人的证据优势,导致事实认定及判决结果错误,请求二审法院查明事实,依法改判。

被上诉人邹丽梅答辩认为:一审法院查明事实清楚,适用法律正确,请求二审法院驳回上诉,维持原判。

被上诉人香颂公司未作答辩。

本院二审查明的事实与原审查明的事实相同。

本院认为,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,上诉人与邹丽梅签订了《房屋租赁合同书》,上诉人向承租人出具的租金及押金收据,也由邹丽梅持有,故根据合同相对性原则,应当认定上诉人与邹丽梅之间存在房屋租赁法律关系,上诉人要求香颂公司承担连带赔偿责任,依据不足,本院不予支持。2012年5月15日,上诉人与邹丽梅为退房事宜发生纠纷并报警,该事实从公安机关接处警工作登记表处警经过中有明确反映,故一审判决认定该日为实际交房日,上诉人要求被上诉人承担之后的租金,没有事实依据,本院亦不予支持。房屋租赁合同终止后,作为出租人对租赁房屋进行必要的修缮,以便重新出租,系租赁市场的一般习惯,上诉人在未证实被上诉人在履行房屋租赁合同过程中存在违约的前提下,要求承租人承担合同终止后的租金损失,没有法律依据。关于上诉人提出被上诉人应按《租房物品清单》相关物品的损坏承担赔偿责任的上诉理由,本院认为,一审中,邹丽梅已自认赔偿空调遥控器费用15元、空调复位费用200元、风水石磨锁修复费用850元、地砖修复费用700元、一楼西房间修复费用1800元,共计3565元。该承诺蕴含了其在使用租赁房屋过程中,对部分物品存在人为损坏的意思表示,但由于邹丽梅未在《租房物品清单》上签字,且无法确定签订房屋租赁合同时租赁房屋及相关物品、设施的现状,故一审法院未予准许上诉人要求对房屋内设施损失范围进行鉴定的申请,并无不当。上诉人关于物品损失赔偿的上诉理由,证据不足,本院碍难支持。

综上,上诉人的上诉理由均不能成立,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,审判程序合法,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费1272元,由上诉人霍传友负担。

本判决为终审判决。

审 判 长  边敬业

代理审判员  黄学辉

代理审判员  王君英

二〇一三年八月二十三日

书 记 员  黄 婷

 


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