拍卖活动中的拍卖人与买受人之间的拍卖成交结果对委托人是否具有约束力？
作者：律师在线 文章来源：律师在线 点击数： 更新时间：2012-7-18
拍卖是一种特殊的买卖关系，存在委托人、拍卖人、买受人三方当事人，委托人虽不是《拍卖成交确认书》的当事人，但《拍卖成交确认书》对委托人也有约束力，如果因委托人原因造成拍卖标的不能交付的，则买受人可以要求拍卖人，也可以要求委托人承担责任。拍卖人承担责任后，可以向委托人追偿。定金责任与损害赔偿责任不能并罚。
【案情】
2001年5银河投资有限公司将其所有的深圳市罗湖区金丰城大厦A座19层房产抵债给发展银行湛江分行。发展银行湛江分行为发展银行下属的没有法人资格的分支机构。发展银行将本案涉讼房产委托典通拍卖公司拍卖。2004年3月30日，招商国旅参加了典通拍卖公司组织的拍卖会，竞买到本案争议的深圳市罗湖区金丰城大厦A座19层的房产。拍卖会前，典通拍卖公司向竞买人出示了《标的说明》，告知竞买人深圳市罗湖区金丰城大厦A座19层的房产“带租约拍卖，租约至2005年6月15日，每月租金收入32000元”。
拍卖会后，招商国旅与典通拍卖公司签订了《拍卖成交确认书》，双方约定：招商国旅在典通拍卖公司举办的拍卖会上拍得位于深圳市罗湖区深南中路的金丰城大厦A座19层房产，建筑面积800．42平方米，成交价人民币443万元，佣金为总成交价的5％即人民币221500元，总价款合计人民币4651500元；招商国旅应当场向典通拍卖公司支付定金人民币100万元，并承诺在2004年4月12日前付清余款人民币3651500元。拍卖会当日，招商国旅向典通拍卖公司支付了定金人民币100万元。2004年4月6日，招商国旅付清了全部拍卖款。
同年4月23日，发展银行将涉讼房产的《房地产证》和两份《房屋租赁合同》移交给招商国旅。拍卖成交后，本案涉讼房产一直未能办理转移登记手续。2004年6月23日，招商国旅向典通拍卖公司和“广东省发展银行”发出了《关于购买深圳市金丰城有关物业未果的照会》。照会称：拍卖成交后，招商国旅一直未获得竞买物业的产权，也未收到该物业出租的收益。招商国旅要求，若2004年7月20日前仍未能办理转移登记手续，则典通拍卖公司和“广东省发展银行”应退回招商国旅所付费用，并支付所付费用及佣金的利息。
2004年7月1日，招商国旅、典通拍卖公司和发展银行的代表共同召开会议，并签署了《关于深圳招商国际旅游有限公司购买金丰城A座十九楼物业产权转让进展事宜的会议纪要》。会议纪要中，发展银行的代表称：在办理转移登记过程中发现涉讼房产拖欠土地使用费，此前发展银行对此不知情，因此在委托拍卖时也未告知典通拍卖公司，该费用发展银行愿负担；发展银行已派员前往香港办理相关手续，估计在2004年12月底前办妥。典通拍卖公司的代表称，典通拍卖公司一直在努力跟进产权转移问题，但无法给出具体的时间表。招商国旅的代表称：如不能按照招商国旅《关于购买深圳市金丰城有关物业未果的照会》的时间表完成产权转移，则要求按贷款利率支付利息、并支付相关费用，同时，拍卖完成后的所有收益应归招商国旅所有。
2004年9月7日，招商国旅向典通拍卖公司发出《关于我公司要求退还购楼款佣金的照会》。招商国旅要求典通拍卖公司在2004年9月18日前退回招商国旅支付的购楼佣金，并按银行贷款利率赔偿损失。2004年11月5日，发展银行委托发展银行湛江分行将招商国旅支付的购房款人民币443万元退回给招商国旅。11月11日招商国旅向典通拍卖公司发出《复函》，称：“经与广东发展银行协商，我司本次退回深圳金丰城十九楼拍卖标的，并由广东发展银行收回。现广东发展银行已将拍卖价款及利息退还我司。因此，我司请贵司退还我司拍卖佣金及截至还款之日的利息（按半年贷款利率计）”。
11月16日，招商国旅将涉讼房屋的《房地产证》及两份《房屋租赁合同》退回给典通拍卖公司。11月18日，典通拍卖公司将收取的佣金及利息人民币22．8万元退回招商国旅。招商国旅起诉典通拍卖公司和发展银行，请求法院判令：（1）典通拍卖公司和发展银行连带双倍返还定金930300元；（2）典通拍卖公司和发展银行连带承担招商国旅的损失130000元；（3）典通拍卖公司和发展银行连带承担上述款项自2005年4月15日起的利息；（4）典通拍卖公司和发展银行承担本案诉讼费。
【审判】
广东省深圳市罗湖区人民法院认为：发展银行湛江分行为发展银行没有法人资格的分支机构，相关的法律责任应由发展银行承担。招商国旅与典通拍卖公司签订的《拍卖成交确认书》，是双方当事人真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，是有效合同。招商国旅与发展银行之间没有合同关系，招商国旅未向发展银行支付过房款或其他任何款项。因此，依据合同的相对性原则，发展银行不应向招商国旅承担违约责任。招商国旅要求发展银行承担返还定金、赔偿损失的连带责任的诉讼请求，没有法律依据，原审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》，合同当事人可以以下几种方式解除合同：
（1）协议解除，即合同当事人协商一致解除合同；
（2）约定解除，即合同当事人约定一方解除合同的条件，条件成就时享有解除权的一方解除合同；
（3）法定解除，即合同一方当事人在法定的条件下解除合同。本案涉及的《拍卖成交确认书》中，没有约定解除合同的条件，因此，《拍卖成交确认书》不存在约定解除的问题。如《拍卖成交确认书》的一方当事人不愿再继续受合同约束，可以行使法定解除权（如果在合同的履行中产生了法定的解除合同的情形），或选择以协议的方式解除合同。本案中，招商国旅认为典通拍卖公司在履行合同中有重大违约行为，并导致招商国旅无法实现合同目的。招商国旅认为被告的违约行为有二：
（1）至合同解除时止，典通拍卖公司未将房屋交付招商国旅使用；
（2）至合同解除时止，典通拍卖公司未能将房屋的产权过户至招商国旅名下。该院认为：
第一，本案涉讼房屋在拍卖时，尚有承租人依未期满的租赁合同占有、使用涉讼房屋。招商国旅作为买受人，取得了该房屋所有权后，亦有义务继续履行原租赁合同。因此，典通拍卖公司不可能、也没有义务将房屋交付招商国旅使用。至于该房屋的承租人一直未向招商国旅支付租金，这是招商国旅与承租人之间就租赁合同的履行产生的纠纷，招商国旅应另循法律途径解决。
第二，在招商国旅与典通拍卖公司签订的《拍卖成交确认书》中，未约定房屋交付的时间。《中华人民共和国拍卖法》第五十五条规定：“拍卖标的需要依法办理证照变更、产权过户手续的，委托人、买受人应当持拍卖人出具的成交证明和有关资料，向有关行政管理机关办理手续”。由此可见，向招商国旅交付房屋、办理变更登记不是典通拍卖公司的义务。招商国旅在庭审中称，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，典通拍卖公司应承担违约责任。
法院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中所称商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，招商国旅与典通拍卖公司签订的《拍卖成交确认书》不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。综上，招商国旅不能证明典通拍卖公司在履行合同时有重大违约行为，招商国旅不享有法定解除权；《拍卖成交确认书》并未依法定的事由解除。《拍卖成交确认书》是否已依招商国旅与典通拍卖公司的协议解除了呢？
该院认为：2004年11月11日招商国旅向典通拍卖公司发出《复函》，称：“经与广东发展银行协商，我司本次退回深圳金丰城十九楼拍卖标的，并由广东发展银行收回。现广东发展银行已将拍卖价款及利息退还我司。因此，我司请贵司退还我司拍卖佣金及截至还款之日的利息（按半年贷款利率计）”。从《复函》的文义看，招商国旅告知典通拍卖公司，招商国旅已与发展银行就拍卖物的问题达成一致，招商国旅因此与典通拍卖公司协商解除《拍卖成交确认书》。由此也可以看出，招商国旅并非行使法定解除权，通知典通拍卖公司合同已解除，而是向典通拍卖公司发出了解除合同的要约。
《复函》是招商国旅向典通拍卖公司发出的解除合同的要约，典通拍卖公司按照招商国旅的要求作出了承诺的行为——将拍卖佣金及利息退回招商国旅，至此，招商国旅与典通拍卖公司就达成了解除《拍卖成交确认书》的协议。如前所述，招商国旅与典通拍卖公司以协议的方式解除了《拍卖成交确认书》。
在协议解除的情况下，如果当事人对先前对方违约造成的损失及损害赔偿问题没有达成协议，那么事后是否可以主张？本案中，招商国旅在与典通拍卖公司协议解除《拍卖成交确认书》时，并未就违约责任的承担与损害的赔偿达成一致，在合同解除的5个月之后，招商国旅起诉要求典通拍卖公司承担违约责任的诉讼请求，是否应当支持？原审法院认为：如果当事人在约定合同解除的条件时没有约定违约责任承担和损失赔偿的问题，则应视为放弃了主张的权利。
因为，协议解除本身就是为了解决纠纷，当事人一方如不放弃要求对方承担违约责任或赔偿损失的权利，完全可以请求损害赔偿而不是与对方达成解除协议。本案中，招商国旅既然选择了与典通拍卖公司协议解除合同，就应视为其放弃了要求被告继续承担违约责任的权利。因此，招商国旅要求被告承担违约责任、双倍返还定金的诉讼请求，法院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第十四条、第二十二条、第九十三条第一款，《中华人民共和国拍卖法》第五十五条的规定，判决如下：一、驳回招商国旅要求典通拍卖公司双倍返还定金的诉讼请求；二、驳回招商国旅要求典通拍卖公司赔偿损失的诉讼请求；三、驳回招商国旅要求典通拍卖公司支付利息的诉讼请求；四、驳回招商国旅要求发展银行双倍返还定金的诉讼请求；五、驳回招商国旅要求发展银行赔偿损失的诉讼请求；六、驳回招商国旅要求发展银行支付利息的诉讼请求。案件受理费人民币18510元，由招商国旅负担。
上诉人招商国旅不服一审判决，向本院提起上诉称：
1．一审判决对认定的事实进行错误解释，对典通拍卖公司和发展银行的违约行为视而不见。主要表现在：
（1）一审判决对典通拍卖公司和发展银行（委托人和拍卖人）违反“暇疵披露”义务的行为，未作认定。《深圳经济特区财产拍卖条例》第二十二条规定；“拍卖人有权查明或要求委托人告知其知道的或应当知道的拍卖物瑕疵；拍卖人应当向竞买人指明或揭示其知道的或应当知道的拍卖物瑕疵。违反前款规定，造成竞买人损失的，拍卖人应负赔偿责任。”《中华人民共和国拍卖法》第六十一条也规定：“……未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。”
可见，委托人对拍卖人、拍卖人对买受人都负有法定的“暇疵披露”义务。一审判决虽然在“审理查明”部分确认了拍卖三方当事人于2004年7月1日签订的《会议纪要》，进而确认拍卖房屋存在如下暇疵的事实：拖欠土地使用费、缺少房屋香港业主的相关手续等，也正是拍卖物的这些瑕疵，造成拍卖合同最重不能履行。但在“本院认为”部分，对典通拍卖公司的这一违反“暇疵披露义务”行为又只字不提，进而判令由于该违约行为导致拍卖合同不能履行、造成的招商国旅的损失不予赔偿。
（2）一审判决认为拍卖人的“交付”义务仅限于“交付使用”，使错误的。一审判决首先对“交付使用”与“交付”进行了法律上的区分和解释，认为，“交付使用”仅指房屋的转移占有，而“交付”则是物权的转移，以登记为标志。并进一步认为：因为涉诉房产带有租约，买受人应当继续履行租约，故拍卖人没有“交付使用”的义务。但事实是：《拍卖成交确认书》第四条明确约定；“拍卖人到期不能交付拍卖成交的拍卖物，应当向买受人双倍返还定金。”明确约定拍卖人应当履行“交付”的义务，而非“交付使用”的义务。按照一审判决的解释，拍卖人在这里约定的“交付”义务，应当是转移物权，即将拍卖的房产登记到买受人的名下。
而案件证据表明，因为拍卖的房产拖欠土地使用费、委托人与产权人不一致以及产权人不配合等原因，拍卖人一直无法履行“交付”的义务。对于拍卖人这一显而易见的违约行为，一审判决引用了《拍卖法》第五十五条的规定来免除拍卖人的责任，招商国旅认为这是对《拍卖法》的曲解。首先，《拍卖法》第五十五条的规定，只是拍卖实施程序的一般性规定，不涉及拍卖各方当事人的法律义务。关于拍卖物交付的法律义务，《拍卖法》在拍卖各方当事人的条款中有明确规定；其次，对于拍卖物交付的法律义务，不是强制性的法律规定，以各方当事人的约定优先。
《拍卖法》第二十四条规定：“拍卖成交后，拍卖人应当按照约定向委托人交付拍卖标的的价款，并按照约定将拍卖标的移交给买受人”。第三十一条规定：“按照约定由委托人移交拍卖标的物的，拍卖成交后，委托人应当将拍卖标的移交给买受人”。第四十条规定：“买受人未能按照约定取得拍卖标的的，有权要求拍卖人或委托人承担违约责任”。由此可见，“交付”的义务，《拍卖法》没有做出强制性的规定，可以由各方当事人约定，在没有约定的情况下，应当由拍卖人交付拍卖标的。本案中，关于“交付”的义务明确约定由拍卖人承担。因此，《拍卖法》第五十五条的规定，不能免除拍卖人的“交付”义务。一审判决在否定拍卖人“交付”义务的同时，对“交付”义务的履行主体含糊其辞，不予确定，显然是不能自圆其说所致。
（3）一审判决关于“拍卖房屋带有租约致‘交付使用’成为不可能”的观点，使错误的。按照一审判决的解释，拍卖人仍负有转移拍卖物占有给买受人的义务，只是由于带租约，使得“转移占有”变得不可行。招商国旅认为，在带租约的情况下，委托人的占有权主要体现在“租约”上，即通过行使租约中约定的“出租人”权利而实施对房屋的占有和收益，因此，这种情况下，“转移占有”，应当是通过对“租约”的转让而得以实现，并非不可行。只有拍卖人将租约转让到买受人的名下，买受人才能够行使出租人的权利（收取租金并对房屋进行管理）。因为房屋拍卖，并不必然产生出租合同转让的法律后果，买受人不能仅凭拍卖成交协议书来行使出租人的权利。
更何况，本案中的出租人也不是委托人，承租人对拍卖行为还存有异议。对此，委托人是明知的，并在7月1日的三方会议纪要中明确表示：“此次来我司（指招商国旅）的目的主要是做好使用权益的转交问题，使我司（指招商国旅）尽快获得支付购楼款后的收益。”确认时至2004年7月1日，仍然没有向招商国旅“交付使用”拍卖物。事实是，拍卖人没有进行任何出租合同转让的工作，致使拍卖物的“表面占有权”一直在委托人方面（2004年8月23日委托人致函承租人，行使对房屋控制权的事实，也印证了这一点）。
2．一审判决错误认定双方协议解除《拍卖成交确认书》。一审判决认为招商国旅2004年11月11日的函件是“解除合同的要约”，十分荒谬。该函写道：“经与广东发展银行协商，我司本次退回金丰城19楼拍卖标的，并由广东发展银行收回。
现广东发展银行已将拍卖价款和利息退还我司。因此，我司请贵司退还我司拍卖佣金及截至还款之日的利息。”该函明确告知拍卖人已经退回拍卖标的，且广东发展银行也已经退回拍卖款，实际已经解除合同，不论拍卖人同意与否，拍卖合同已经不再履行。该函只是要求拍卖人履行解除合同后的一个必然结果：退回拍卖佣金和利息。这显然不是解除合同的要约，而是解除合同的通知。另一方面，全面结合本案的基本事实，可以看出是招商国旅行使法定的合同解除权来解除《拍卖成交确认书》的。
一审判决认定了如下事实：2004年6月23日，招商国旅向拍卖人和委托人发出了《关于购买深圳市金丰城有关物业未果的照会》，明确提出：在2004年7月20日之前仍不能办理转移登记手续的，解除合同并要求赔偿损失；2004年7月1日，拍卖人、委托人和招商国旅签订三方会议纪要，再次确定必须在2004年7月20日之前交付房产，否则解除合同；2004年9月7日，招商国旅致函拍卖人，要求在2004年9月18日之前退还拍卖佣金并赔偿损失，含义即是解除合同：2004年11月5日，委托人退回拍卖价款。
从上述事件发展过程可以看出，招商国旅一直坚持在2004年7月20日之前完成拍卖物交付的所有手续，否则解除合同并要求赔偿损失；在7月20日期满后，于9月份通知拍卖人解除合同，赔偿损失；根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定，因一方违约不能实现合同目的而解除合同的，合同自解除通知到达对方时解除。至此，《拍卖成交确认书》已经实际解除。委托人也实际于11月5日退回了拍卖款。一审判决将合同解除后、于11月11日的索赔函件作为解除合同的要约，明显与事实不符。
最后，即使如一审判决认定的那样，将招商国旅11月11日的函件视为解除合同的“要约”，拍卖人通过市通过行动——即退回拍卖佣金本息——进行“承诺”的，招商国旅也认为拍卖人并对招商国旅的“要约”进行没有全面“承诺”，从而不能达成解除协议。因为招商国旅“要约”的内容是：拍卖人退回拍卖价款和佣金，并按照同期银行贷款利率支付利息。一审判决认定的事实是：拍卖人（及其代理人——本案第三人）只退回了拍卖价款和佣金，并支付了佣金部分的利息，而没有支付拍卖价款部分的利息。
因此，拍卖人的行为没有全面履行招商国旅的“要约”，故不能构成所谓的“承诺”，双方没有达成所谓的“解约协议”。3．一审判决使用了“权利默示放弃”，是不符合我国法律的。任何一个合同，在出现违约或其他履行不顺时，当事人都面临两个问题需要解决；是否继续履行合同、以及损失赔偿的问题。这是两个相互联系、又相互独立的问题，不能互相替代。对此，《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条规定：“合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。”
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行：已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”可见，不论合同解除的方式如何，要求赔偿损失都是合同当事人的法定权利。一审判决关于“如果当事人在约定合同解除的条件时没有约定违约责任承担和损失赔偿问题，则应视为放弃了主张的权利”的主张，与上述法律的强制性规定相违背，严重侵害了招商国旅的合法权利，应当依法予以纠正。更何况，多项证据表明：招商国旅多次向拍卖人、委托人及其代理人提出支付拍卖款同期银行贷款利息的要求，一直没有得到满足。
4．一审判决存在许多自相矛盾的地方：
（1）对是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》自相矛盾。一方面，一审判决否定参考适用该《解释》中有关办理房地产过户手续的期限为三个月的规定；另一方面，又采用了该《解释》中有关“交付使用”的概念。
（2）对委托人（原审被告广东发展银行股份有限公司）责任的认定自相矛盾。一方面，以《拍卖法》第五十五条的规定否定拍卖人的“交付”义务，从而间接确认委托人的“交付”义务：另一方面，又以合同相对性为借口，免除委托人不能“交付”的损害赔偿责任。
（3）对委托人（原审被告广东发展银行股份有限公司）法律地位的认定自相矛盾。一方面，把被告广东发展银行股份有限公司视为拍卖合同的一方当事人，有权就拍卖物的处理问题以及拍卖价款的退还等与招商国旅进行协商处理，另一方面，又把被告广东发展银行股份有限公司视为独立第三方，不但以“非合同相对人”的理由免除其违约责任，还否定被告广东发展银行股份有限公司收回拍卖物后自然产生的直接法律后果……合同解除及损害赔偿。
（4）对拍卖人责任的认定自相矛盾。一方面认为拍卖人与招商国旅达成解除合同的协议，拍卖人应当退回招商国旅支付的所有款项的本息；另一方面，对拍卖人拒不支付拍卖价款利息的“违约”行为，不予认定，免除其责任。
5．一审判决超过了“审理期限”的强制性规定。本案是一起并不太复杂的拍卖纠纷案件，一审法院于2005年4月14日受理立案，直到2006年5月9日才通知招商国旅领取一审判决书，严重超过了六个月审理期限的一般规定，也超过了任何情况下不得超过一年的强制性规定。请求法院：
（1）撤销深圳市罗湖区人民法院（2005）深罗法民三初字第584号民事判决书第一项至第六项判决；
（2）判决典通拍卖公司连带双倍返还招商国旅定金人民币930300元；
（3）判决典通拍卖公司连带承担招商国旅的利息损失人民币130000元；
（4）判决典通拍卖公司支付上述款项自2006年4月15日起的同期银行人民币贷款利息；
（5）判决典通拍卖公司承担案件的诉讼费用。
被上诉人典通拍卖公司口头辩称：由于典通拍卖公司和招商国旅签订的拍卖承担确定书之前已经将标的物的情况告知了招商国旅，确定书之后我们已经实际上将权证交付招商国旅，不存在违约行为，所以，招商国旅向我方主张双倍返还定金是没有法律依据的。招商国旅要求我方承担赔偿损失13万元也是没有事实依据的，因为我方在上诉方与我方没有就过户问题达成具体的时间而解除了合同，其选择了解除合同并且要求退回款项和利息的这样的方法，我方已经用实际行动将佣金和利息退回给招商国旅，所以招商国旅不存在有损失的事实。
对于招商国旅的第四个请求，说判决支付2006年4月15日的银行利息的请求我方也是觉得没有任何事实和法律依据的，这在一审也没有主张的请求，而且2004年4月15日我方与其已经没有任何关系，我方已经在2004年将所有的佣金和利息都已经退回给招商国旅。我方不同意承担诉讼费。在事件得到解决之后故意调起诉讼而发生的支出，灵祺二审法院维持一审判决，驳回招商国旅的上诉。
被上诉人发展银行和原审第三人发展银行湛江分行口头辩称，对招商国旅的上诉请求都不予认可，请求驳回招商国旅的上诉请求，维持原判。对其第二项请求连带返还定金的问题，因为我方从未与招商国旅签订有关定金的合同，按合同有效性原则，依法不应返还。对于招商国旅提出的第三项诉讼请求，利息损失因其在一审的过程中从未就此进行举证，也没有事实和法律依据，我方也请求法院予以驳回。对于第四项诉讼请求，招商国旅在原审也未提出，只能另案起诉。
广东省深圳市中级人民法院认为：本案争议焦点为：（1）拍卖法律关系中委托人发展银行是否与竞买人招商国旅存在合同关系？（2）导致《拍卖成交确认书》无法履行的原因及责任？发展银行是否应承担违约责任？（3）本案三方是否达成了解除《拍卖成交确认书》的协议以及招商国旅是否放弃了双倍返还定金责任的权利？（4）定金责任与赔偿损失能否并罚？
关于第一个争议焦点，实际就是如何看待拍卖法律关系的性质。根据《中华人民共和国合同法》第一百七十三条的规定，拍卖是一种特殊的买卖关系，其法律关系中存在三方当事人，拍卖人、委托人、买受人。拍卖人与委托人是间接代理关系，但与一般代理关系不同的是，买受人未能按照约定取得拍卖标的的，根据《中华人民共和国拍卖法》第四十条的规定，买受人可以追究委托人的责任，也可以追究代理人即拍卖人的责任，不论拍卖人是否有过错。故委托人也是拍卖法律关系的当事人之一，原审以合同相对性原则将委托人排除在拍卖关系之外，属于法律关系性质认定错误，本院予以纠正。
关于第二个争议焦点，根据三方共同参与的《关于深圳招商国际旅游有限公司购买金丰城A座十九楼物业产权转让进展事宜的会议纪要》，导致《拍卖成交书》未能履行的原因是涉讼房产没有交清土地使用费，故房产不能过户。《拍卖成交确认书》约定：“拍卖人到期不能交付拍卖成交的拍卖物，应向买受人双倍返还定金——。”对于不动产的交付，以房屋产权的转移登记为准。
《拍卖成交确认书》虽没有约定交付的具体期限，但根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，招商国旅可以随时要求履行。招商国旅于2004年6月23日在《关于购买深圳市金丰城有关物业未果的照会》进行了催告，并要求其于2004年7月20日前办理产权转移手续，给予了典通拍卖公司和发展银行适当的履行时间。
根据三方的《关于深圳招商国际旅游有限公司购买金丰城A座十九楼物业产权转让进展事宜的会议纪要》，招商国旅仍要求如在2004年7月20日前提交书面的确切的产权移交时间表，可以考虑进一步的商谈，否则将采取必要的相关措施。故典通拍卖公司与发展银行未能在规定的履行期限内将产权过户，致使招商国旅合同目的不能实现，构成了根本违约。根据《中华人民共和国拍卖法》第四十条的规定，招商国旅可以追究典通拍卖公司的责任，也可以追究发展银行的责任。
根据《拍卖法》第十八条第二款的规定，拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵，《拍卖法》第二十七条又规定，委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵。本案中，典通拍卖公司未向招商国旅说明涉讼房产没有交清土地使用费，而根据原审法院查明的事实，委托人发展银行在委托拍卖时未将上述情况告知典通拍卖公司，故拍卖人典通拍卖公司未向竞买人说明拍卖标的瑕疵是由于委托人发展银行未履行其瑕疵披露的义务而造成。根据《拍卖法》第六十一条的规定，拍卖人在承担责任后，有权向委托人追偿。
关于第三个争议焦点，原审认为招商国旅2004年11月11日的复函构成了解除合同的要约，并默示放弃了要求双倍返还定金的责任。对此，本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第十四条的规定，要约是灵祺和他人订立合同的意思表示，故解除合同的来往函件根本不适用要约承诺的规则。
且根据双方的来往函件，招商国旅根本没有提到双倍返还定金的问题，典通拍卖公司和发展银行也没有要求其放弃双倍返还定金，构成权利的默示放弃必须要有法律的明确规定，在法律没有明确规定的情况下，原审认定权利默示放弃不当，本院予以纠正。根据双方的来往函件，可以认定招商国旅行使了法定解除权。招商国旅可以要求典通拍卖公司承担双倍返还定金的责任，也可以要求发展银行承担双倍返还定金的责任。
根据《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，定金的数额不能超过主合同标的额的20％。本案中，因《拍卖成交确认书》中约定，“买受人不能当场全部支付拍卖物成交金额及佣金的，应向拍卖人支付定金1000000元”，故拍卖人交付的定金不仅是对拍卖人支付拍卖成交价的担保，也是对拍卖人支付佣金的担保，故主合同标的应包括拍卖成交价4430000元和佣金人民币221．500元，即主合同标的应为拍卖总金额人民币4651500元，故定金数额最高为人民币930300元。由于发展银行和典通拍卖公司已分别将人民币4430000元购房款以及人民币221500元佣金返还招商国旅，故典通拍卖公司和发展银行还应返还定金人民币930300元。
关于第四个争议焦点，定金责任与损害赔偿责任能否并罚的问题，本院认为：招商国旅主张的利息损失虽属于法定孳息，但其数额远远低于定金数额，定金责任已足以弥补其所遭受的损失。故本院根据公平原则，对损害赔偿责任与定金责任不予并罚，只支持定金责任。
综上，原审认定事实清楚，适用法律错误，处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第十四条、第六十二条第（四）项、第九十四条第（四）项、第九十六条、第一百七十三条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《中华人民共和国拍卖法》第十八条第二款、第二十七条、第四十条、第六十一条的规定，判决如下：
一、维持深圳市罗湖区人民法院（2005）深罗法民三初字第584号民事判决第二、三、五、六项；
二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2005）深罗法民三初字第584号民事判决第一、四项；
三、被上诉人中国典通广州国际拍卖有限公司和广东发展银行股份有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人深圳招商国际旅游有限公司返还定金人民币930300元。中国典通广州国际拍卖有限公司在承担责任后，有权向广东发展银行股份有限公司就已支付的金额追偿。
【评析】
本案是一起拍卖合同纠纷案件。拍卖是指以公开竞价形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百七十三条的规定，拍卖当事人的权利和义务应当适用《中华人民共和国拍卖法》（以下简称《拍卖法》）的有关规定。
1．拍卖法律关系性质
《合同法》第九章买卖合同下规定了拍卖，并规定拍卖当事人的权利和义务适用有关法律、行政法规的规定，故拍卖属于特殊的买卖关系。《拍卖法》第三章拍卖当事人规定了四节，第一节为拍卖人、第二节为委托人、第三节为竞买人、第四节为买受人。故拍卖法律关系中存在四方当事人，分别为拍卖人、委托人、竞买人、买受人。《拍卖法》第五十二条规定：“拍卖成交后，买受人和拍卖人应当签署成交确认书。”第四十条规定：“买受人未能按照约定取得拍卖标的物的，有权要求拍卖人或者委托人承担违约责任。”
故虽然委托人无须签署成交确认书，但并不意味着《拍卖成交确认书》对委托人没有约束力，委托人与拍卖人之间实为间接代理关系，《拍卖成交确认书》下的违约条款仍对委托人有约束力。《合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”
该条即是我国合同法关于间接代理制度的规定。拍卖法律关系中，受托人是拍卖人，买受人在与拍卖人签订《拍卖成交确认书》时，是明知委托人的，故《拍卖成交确认书》也直接约束委托人和买受人。委托人属于合同当事人，不能以所谓合同相对性原则否认委托人的合同当事人地位。
2．拍卖法律关系中违约责任的承担
本案委托人、拍卖人的违约是明显的，对于不动产的买卖，拍卖人的交付义务不仅是房屋的交付使用，而且最主要的是房屋的转移登记。《拍卖法》第二十四条明确规定了拍卖人的交付义务，即拍卖成交后，拍卖人应当按照约定向委托人交付拍卖标的的价款，并按照约定将拍卖标的移交给买受人。《拍卖法》第三十一条规定：“按照约定由委托人移交拍卖标的的，拍卖成交后，委托人应当将拍卖标的移交给买受人。”故根据这两条规定，拍卖标的物的交付义务可以约定由委托人承担，也可以约定由拍卖人承担。如果没有约定，则由拍卖人承担。
但是，根据《拍卖法》第四十条的规定，不管是谁承担拍卖标的物的交付义务，只要买受人未能按照约定取得拍卖标的物，有权要求拍卖人或委托人承担违约责任。本案《拍卖成交确认书》第四条明确约定了由拍卖人履行交付义务，故拍卖人应当承担违约责任。根据《拍卖法》第四十条的规定，委托人也应当承担违约责任。根据《拍卖法》第十八条第二款的规定，拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。
《拍卖法》第二十七条又规定，委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵。本案中，典通拍卖公司未向招商国旅说明涉讼房产没有交清土地使用费，而根据原审法院查明的事实，委托人发展银行在委托拍卖时未将上述情况告知典通拍卖公司，故拍卖人典通拍卖公司未向竞买人说明拍卖标的瑕疵是由于委托人发展银行未履行其瑕疵披露的义务而造成。根据《拍卖法》第六十一条的规定，拍卖人在承担责任后，有权向委托人追偿。
值得注意的是《拍卖法》第五十五条规定：“拍卖标的需要依法办理证照变更、产权过户手续的，委托人、买受人应当持拍卖人出具的成交证明和有关材料，向有关行政管理机关办理手续。”该条规定在《拍卖法》第四章拍卖程序第三节拍卖的实施中，故该条规定的是拍卖实施程序的具体规定，该条并没有否定掉《拍卖法》第二十四条规定的拍卖人的交付义务。显然，将拍卖房屋带租约来作为拍卖人或委托人交付义务履行不能得抗辩是错误的。该种观点混淆了不动产的交付义务与不动产交付使用的义务。
3．定金责任与损害赔偿责任的并罚问题
首先应当明确的是本案定金责任所担保的债权范围，这涉及定金条款的效力问题。因为《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金的数额不能超过主合同标的额的20％，如果超过20％，超出部分无效。本案中，《拍卖成交确认书》约定：“买受人不能当场全部支付拍卖物成交金额及佣金的，应当向拍卖人支付定金100万元。”故拍卖人支付的定金不仅是对拍卖人支付拍卖成交价的担保，也是对拍卖人支付佣金的担保。拍卖物成交金额443万元，佣金22．15万元，故定金金额最高为930300元，本案双方约定定金100万元，超出6．97万元无效。
《合同法》明确规定定金与违约金不可同时适用，但对于定金与损害赔偿是否可以并罚，则没有明确规定。有一种意见认为，定金责任与损害赔偿责任可以同时并存，不适用损益相抵原则。理由是：
（1）定金责任基于一方当事人不履行、不完全履行、迟延履行而导致的根本违约的产生，与是否发生损害结果无关；损害赔偿责任则因实际损害结果的发生而产生，没有实际损害结果则不承担损害赔偿责任。可见，定金责任与损害赔偿责任并非基于同一原因产生。而损益相抵原则要求赔偿权利人所获利益与遭受的损失基于同一原因产生。同一原因是指受害人所获利益与遭受的损失之间具有相当的因果关系。
（2）适用损益相抵原则计算实际赔偿额与意思自治原则和公平原则相悖。定金责任是当事人在订立合同时为确保债务履行而预先设定的。尽管在约定定金数额时，当事人会考虑违约可能导致的损害后果，但从定金制度的设置目的上看，其出发点和最终目标是维护非违约方的合同利益。如果适用损益相抵原则计算最终赔偿数额，就会发生以实际损害额为限的后果，其实际效果就是对当事人意思自治的否定。
（3）采用损益相抵原则计算实际赔偿数额，会发生无论当事人在法律允许的范围内对定金数额如何约定，非违约方获得的实际赔偿总是相同的法律后果；当事人对定金数额的约定失去了意义。
也有意见认为，处理定金责任和损害赔偿责任的关系应坚持如下原则：（1）定金责任与损害赔偿不得并用，但定金责任适用不足以弥补实际损害的，可以请求损害赔偿。（2）定金责任与损害赔偿共用时，其总额以实际损害额为限。（3）合同另有约定的除外。
本案法院没有支持并罚原则，主要考虑到本案的两个特殊情况：（1）本案所约定的定金性质为解约定金，该定金实际上成为不履行合同的赔偿金，与损害赔偿责任的功能一致。当合同履行期满，当事人一方不履行合同而解除合同时，另一方即得保留定金或者请求双倍返还定金，定金实际上成为不履行合同的解约赔偿金。（2）本案的定金责任远远高于损害赔偿责任所应承担的金额，故基于公平原则，对损害赔偿责任与定金责任不予并罚，只支持定金责任。作者：广东省深圳市中级人民法院聂效
