买方迟延监管首期款的原因是卖方拒不配合签订监管协议所致

，基本案情：数千万别墅交易达成，履行出障碍

经中介中原地产代理（深圳）有限公司居间介绍，2013年4月5日买方吕小姐与卖汪先生签订《二手房买卖合同》，以2700万元购买其深圳市宝安区招商华侨城曦城某别墅，合同约定：买方于签约时支付定金10万元，15日前再付定金90万元，4月30日前监管首席款800万元，5月15日前申请余款按揭;卖方4月25日前与担保公司签订服务合同并做全权委托公证，5月5日前完成赎楼，双方6月1日之前签署《深圳市二手房买卖合同》办理递件过户手续，任何一方逾期履行义务超过5日，对方有权解除合同并要求其支付成交价20%的违约金或承担定金罚则。

上述合同签订后，买方当日支付定金10万元，4月21日支付定金90万元（两笔定金均有卖方签署收据，并托管于中介方），但被告直至6月20日才办出一手房地产证（签约时买方并不知晓业主房屋为期房），被告7月12日才做全权委托公证，8月5日其公证受托人才配合买方签订首期款监管协议，但由于房价上涨单方通知银行不同意受托人赎楼，导致交易无法进行。

业主：违法解约，拒收律师函

8月8日中介方致函卖方，要求其于8月12日前赎楼，8月12日卖方回函称买方逾期监管首期款800万元构成违约，要求解除合同。

8月14日买方委托广东信荣律师事务所主任、深圳二手房律师团首席律师张茂荣给卖方发送《履约催告函》，表示买方已经履行完毕了100万元定金支付和800万元首期款监管义务，催告卖方于接函后7日内完成赎楼，同时买方自愿一次性付款。8月24日针对中介方转付卖方的解约函，给卖方发送《律师回复函》，表示买方不存在违约行为，卖方无权解除合同，并再次通知卖方务必于8月27日前完成赎楼继续交易。上述两份律师函，卖方均拒收。

买方：无奈起诉，查封别墅

因卖方明确解除合同并拒绝与买方沟通，9月18日买方委托张茂荣律师向深圳市宝安区人民法院提起诉讼，要求：1、返还购房定金100万元;2、赔偿违约金540万元。

为防止诉讼过程中业主高价出售涉案房屋导致将来判决胜诉后无法执行，张茂荣律师同时申请法院查封了涉案别墅。

业主答辩：买方违约，要求没收100万定金

庭审中卖方代理律师坚持认为：1、卖方无违约行为，中介方未能完成代为赎楼承诺;2、买方迟延支付定金、迟延监管首期款构成违约，卖方终止交易符合法律规定，有权没收买方定金100万。同时表示：中介方和买方签约时没有向其索要房屋产权证明资料，没有尽到购房注意义务，存在过错。

一审判决：卖方违约，赔偿买方违约金150万元整

深圳市宝安区人民法院经审理认为：双方签订的《二手房买卖合同》合法有效，买方迟延支付定金和监管首期款，卖方迟延出具公证委托书、在约定过户时间前未办出一手房地产证，双方均存在违约行为，但都不导致合同目的的无法实现，均不属于根本违约，不影响合同的继续履行。

卖方代理人与8月5日和买方签订了资金监管协议，买方当日存入首期款800万元，说明此时双方仍在继续履行合同，但卖方于8月12日向中介方发函解除合同，且至今没有完成赎楼，造成合同无法履行，其单方解除合同的行为导致合同目的的不能实现，构成根本性违约，应当向买方承担违约责任，但考虑到买方本身存在迟延支付定金的违约行为，且约定违约金明显偏高，酌情调低违约金为150万元。

2013年11月26日判决：1、卖方于本判决生效之日其10日内向原告支付违约金150万元;2、中介方返还买方定金100万元。

律师说法：

1、买方4月21日支付90万定金不构成违约。《担保法》第90条规定，定金合同属于实践性合同，从实际交付之日起生效，本案买方于4月21日支付卖方定金90万元，卖方予以签收不表示异议，双方已经以实际行为改变了合同约定的定金支付时间为实际支付日，不存在买方迟延支付定金的问题;

2、买方8月5日监管800万元首期款也不构成违约。《合同法》77条规定，当事人协商一致可以变更合同。双方最终在8月5日签订800万元首期款监管协议的事实表明，双方对8月5日监管予以认可，即：双方以实际行为改变了合同约定的首期款监管时间为实际监管时间，买方不存在迟延监管首期款的问题。

3、买方监管首期款的前提是双方签署首期款监管协议，本案买方迟延监管首期款的原因是卖方拒不配合签订监管协议所致，因此认定买方违约没有任何法律依据;

4、业主对所售房屋具有瑕疵担保义务，应当保证房屋产权清晰，处于能够交易状态，因未取得房地产证迟延交易的法律责任应由卖方而非买方承担;

5、判决卖方赔付买方150万元违约金明显偏低。涉案别墅成交价2700万，合同约定违约金540万，宝安法院在买方没有违约行为且卖方没有证据证明违约金偏高，没有要求降低违约金的情况下，以买方违约且约定违约金偏高为由降低到150万，自有裁量权过大，不利于保护守约方、打击违约方。