沈某诉赵某、张某房屋买卖合同纠纷

【当事人及诉讼地位】

原告：沈某

代理人：北京市大成律师事务所  黄喜军  律师

被告：赵某

第三人：张某

【基本案情】

2009年6月10日，原告、被告和北京某房地产经纪有限公司签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间成交确认书》、《过户、按揭代理合同》和《备忘录》，约定原告购买被告所有的朝阳区某村D3-1号住宅楼10层2单元1003号房屋，房屋总价款为132万元整。合同签订后，原告按约支付被告首付款80万元整，尾款52万元于过户后以贷款方式支付。被告于首付款支付当日将该房屋交付原告，但没有按约协助原告办理物业交割手续。

2009年10月10日，原被告双方再次签订补充协议，约定被告于取得产权证之日起十日内协助原告办理房屋产权过户手续，如被告未按期办理，应按日向原告支付房屋总价款万分之一的违约金。

2010年9月15日，被告取得该房屋产权证，但没有按约定主动通知原告及北京某房地产经纪有限公司，反而于第二天前往朝阳区房管局办理房屋抵押登记，为案外人金某向本案第三人张某借款240万元提供担保。房管局审核后办理诉争房屋的抵押登记并向张某颁发《房屋他项权利证》。

原告得知被告取得该房屋产权证后，将贷款材料备好，并及时通知北京某房地产经纪有限公司和被告，要求被告尽快办理过户手续，但被告一直拒绝接听电话和回复短信。

原告认为被告的行为不仅严重违反了合同约定，也违反了《中华人民共和国合同法》等法律法规，故提起诉讼，要求：

1、判令被告继续履行原被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，立即协助原告办理北京市朝阳区某村7号院1号楼10层2单元1003房屋产权过户手续；

2、判令被告按房屋总价款万分之一/天赔偿原告违约金；

3、诉讼费用由被告承担。

原告起诉后，及时向法院申请财产保全，将诉争房屋查封，防止被告在法院审理期间将房屋过户给他人。

【争议焦点】

1、被告赵某取得产权证后擅自将房屋用于第三人的借款担保，是否属于恶意抵押？

2、在诉争房屋已被抵押的情况下，原告可否要求被告继续履行合同？

【代理意见】

一、被告应当继续履行合同，配合原告办理房屋过户手续

1、房屋买卖合同签订主体适格

2、房屋买卖合同是原被告双方真实意思表示

3、房屋买卖合同具备合同必备条款，内容合法、完整、有效

4、房屋买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定

5、房屋买卖合同已经履行过半，卖房人（被告）应当继续履行合同

原被告双方签订合同后，原告已按合同约定支付了前期房屋价款80万元，超过房屋总价款132万的60%，被告也将房屋钥匙交付给了原告（物业交割尚未办理）；原告也向中介机构支付了全部的居间服务费用4万多元。原告接收房屋后两个月开始进行装修，被告以物业交割尚未办理为由无理阻挠原告装修，后经双方协商一致，原告有权继续装修，在房屋产权证下发之前每月支付一千元给被告，被告配合原告办理物业交割手续，并在房屋产权证下发之后十日内办理房屋过户手续。现在，房屋产权证已经下发两个多月，房屋过户条件完全具备，但被告拒接原告和中介机构的电话，妄图通过不配合办理过户手续从而达到自己不可告人的非法目的。

6、房屋买卖合同的继续履行不存在法律和事实上的障碍

（1）合同继续履行无法律障碍

房屋产权证下发后，房屋过户的条件就已经具备。尽管被告不配合过户，并将房屋抵押登记，但此抵押明显是恶意的，也是无效的。因此，房屋买卖合同的继续履行即房屋登记过户不存在法律上的障碍。

（2）合同继续履行无事实障碍

涉案房屋已经交付原告，原告已经装修完毕并入住近一年，房屋已经在原告的管理、控制、使用之下，因此，合同继续履行没有事实上的障碍。

7、房屋买卖合同的继续履行能够捍卫法律的尊严，打击背信弃义之人

本案中，原告不但适当地履行了自己的合同义务，甚至承担了本不应承担的合同义务（产权证下发之前向被告每月支付一千元），原告为促使合同继续履行的善意和退让被被告理解为软弱可欺，被告在合同履行过程中的表现充分体现了其出尔反尔的真实面目——签约时和蔼可亲，装修时面目狰狞，过户时百般耍赖。

因此，合同继续履行才能够体现法律的尊严，才能打击被告这样的见利忘义、背信弃义之人，否则将与法治社会、诚信社会背道而驰。

二、被告恶意违反合同约定，应当承担违约责任

被告拒绝过户并将房屋恶意抵押的行为不仅违反了合同约定，也违反了法律关于诚实守信的规定，严重侵犯了原告的合法权益。此外，被告恶意违约的行为也严重扰乱了原告一家人安宁的生活秩序，给原告及其家人的身心造成严重伤害，被告理当承担违约责任，按照合同约定支付违约金并承担因此给原告造成的经济损失。

综上所述，原被告签订的房屋买卖合同是合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务，现原告已经按照约定适当履行了自己的义务，被告也应当继续履行合同，办理房屋过户手续。被告为达到自己的非法目的阻挠过户的种种行为是徒劳的，也是无效的，请法院依法查明事实，判令被告办理房屋过户手续，并承担违约责任。

【审理结果】

被告辩称：被告于2010年8月2日和金某、第三人签订了《个人借款担保合同》，被告是担保人，用诉争房屋作抵押，在2010年9月16日把诉争房屋办理了抵押登记。从10月开始被告找不到借款人金某。金某和被告是朋友关系，以前经常一块融资。《个人借款担保合同》是真实、有效的。借款金某目前一分都没有偿还。第三人可能会起诉被告。被告同意继续履行合同，由于房屋设定抵押，无法办理产权转移登记，被告可以尽量解决与第三人和金某的纠纷，争取解除抵押登记，之后可以继续履行与原告的买卖合同。不同意原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因为原告只是支付了部分房款，还有52万元房款未支付，被告已经将诉争房屋交付给原告使用。

第三人辩称：办理抵押合同时我们对原被告的房屋买卖合同是不知情的，个人借款担保合同真实合法有效，办理了抵押登记。

法院认为：原被告签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告在与原告签订房屋买卖合同并将1003号房屋交付原告之后，明知其负有协助办理过户手续的合同义务，但却将房屋抵押给第三人，给房屋过户设置障碍，导致房屋买卖合同履行迟延，其行为已构成违约。现1003号房屋已设立了抵押权，原告要求被告立即办理过户手续的诉讼请求存在现实障碍，但鉴于该过户障碍系被告在与原告签订房屋买卖合同后故意设置，依据公平原则和诚实信用原则，在原告要求继续履行合同的情况下，被告应自行消除该障碍并继续履行合同。被告应尽快解除其在1003号房屋上设立的抵押权，之后与原告办理过户手续。至于被告采取何种手段解除抵押，属其与第三人之间的担保合同纠纷，与原告无关。原告要求被告支付迟延履行违约金直至过户完毕之日的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。

如果最终因第三人成功行使抵押权导致1003号房屋产权归属他人，原告未能获得产权，则应属产生了新的事实，原告可另行起诉被告要求赔偿。但在该新事实(即1003号房屋产权从被告名下过户至原告之外他人名下)产生之前，原告均有权依据合同要求被告继续履行并支付迟延履行违约金。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、被告赵某继续履行其与原告沈某于2009年6月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，于本判决生效后立即解除北京市朝阳区1003号房屋上的抵押权登记并将该房屋过户给原告。原告于过户当日向被告支付剩余房款五十二万元。

二、被告赵某于本判决生效后十日内向原告沈某支付违约金，违约金每日按照一百三十二万元的万分之一计算，从2010年9月26日起计算至被告将北京市朝阳区1003号房屋过户至原告名下之日止。

【执行情况】

法院判决后，各方当事人都未上诉。判决生效后，被告仍不履行判决义务，原告只能向法院申请强制执行。执行法官表示因房屋已设置抵押权，在抵押权解除之前无法强制过户，让原告等法院通知。

为催促被告尽快解除抵押，原告再次向法院提起诉讼，要求确认被告与第三人签订的《个人借款担保合同》无效。

2011年6月，被告终于承受不住法院和原告施加的压力，与第三人张某一起承诺同意解除抵押登记，并将他项权证原件交付法院。法院通知原告交纳剩余房款并向房管局出具协助执行通知书，原告按照法院通知交纳剩余房款并在房管局办理房屋过户登记手续，终于取得房屋产权证。至此，本案执行完毕。

【案例分析】

本案涉及到两个法律关系，一是房屋买卖合同关系，二是借款担保合同关系，基本事实清楚，但如何证明被告恶意抵押并证明该借款担保合同无效是本案的难点，也是解决本案的关键。被告代理律师对原告主张的事实及被告的违约行为不持异议，其抓住抵押权优于债权这一法律原理，坚信法院不会判令被告继续履行合同，到时被告方只需按照合同约定的违约金赔偿原告即可，被告将获得房屋升值后的巨大利益。

原告方为证明《个人借款担保合同》涉嫌伪造及无效，从以下几个方面进行推理分析：

一、被告赵某存在恶意担保的主观故意

1、被告将已出卖给原告的房屋进行抵押，明显存在恶意

被告与原告于2009年6月10日签订协议,将涉案房屋出售给原告，收取了原告首付款80万元整并将房屋交付原告。故被告已不是房屋的真正所有权人，而其利用房屋登记过户的时间差，向朝阳房管局恶意隐瞒房屋权属真实情况，将房屋抵押给第三人的行为不仅违反了《中华人民共和国担保法》【第三十七条：下列财产不得抵押：（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（5）依法被查封、扣押、监管的财产；（6）依法不得抵押的其他财产。】的规定，也严重侵犯了房屋实际所有权人即原告的合法权益。

2、被告在借款期限届满20日之后仍办理抵押登记，不符合常理

《个人借款担保合同》约定借款期限为20日，贷款人金某应于2010年8月26日前向出借人张某偿还本金及利息。如果金某按时偿还借款本金及利息，则被告在借款已还清的情况下办理房屋抵押没有任何意义；如果金某在2010年8月26日之前不能偿还借款，被告在明知贷款人不能偿还借款的情况下仍将房屋进行抵押，而且是已经出卖给他人的房屋，其行为意图不轨。

3、被告有多处房屋，将已出卖给他人的房屋进行抵押，显属恶意

据原告初步调查得知，被告尚有另外两处房产，一处是北京市朝阳区303号房屋，另一处是北京市朝阳区1号楼1单元8C。被告故意将已经出卖给原告的涉案房屋进行抵押，无非是为了逃避履行房屋过户义务。

4、被告违反开发商的房产证正常发放流程，提前领取房本并立即办理抵押登记，其险恶用心昭然若揭

根据北京某房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）工作人员介绍，正常的房本发放流程是开发商取得房本并备案后以邮寄方式送达给购房人。被告得知房本到达房地产公司后，违反房产证正常发放流程，于2010年9月15日提前领走涉案房屋产权证，并于第二天前往朝阳房管局办理抵押手续。被告的行为不仅违反了与原告签订的两次补充协议中关于过户事宜的约定，也违反了《民法通则》、《合同法》规定的诚实信用原则。

5、被告出卖房屋时有配偶同意出售的证明，抵押登记时却没有配偶同意抵押的证明，明显存在漏洞，也不符合常理

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。”被告出卖房屋时，主动向中介和原告提供了其配偶宋某出具的同意出售的证明，并表示其配偶是东城工商分局的工作人员，知法懂法，房屋出售给原告后不会因房价上涨而反悔。根据被告卖房时提供其配偶同意出售的证明，可以推测被告进行房屋抵押登记时也应该提供其配偶同意抵押的证明，但法院从朝阳房管局调取的抵押登记资料却没有其配偶同意抵押的证明，可见被告为达到其非法目的，故意向其配偶隐瞒房屋抵押情况，违反了夫妻应该诚信相待的义务，也侵害了原告的利益。

二、第三人张某（出借人）涉嫌恶意串通损害原告合法利益

1、张某签约时未见到涉案房屋产权证和审核后的预售合同，竟然对外出借240万元巨款，违背常理

根据上文所述事实，2010年9月6日涉案房屋预售合同才获得产权审核，2010年9月15日被告才取得涉案房屋产权证，而张某在2010年8月2日签订《个人借款担保合同》时，既不可能见到涉案房屋产权证的原件和复印件，也不可能见到产权审核后的预售合同。即使张某依据预售合同接受担保，而预售合同中的房屋价款仅为901898元，与其向外出借的240万元相差近两倍，且未包括巨额利息和违约金在内。按《担保法》第三十五条规定：抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。而在上述借款担保合同中，被告赵某所担保的债权已经超出其抵押物的价值。

张某作为一个完全民事行为能力人，应该具有一定的社会常识和风险意识，但他既没有调查抵押房屋的真实情况，也没有评估涉案房屋的实际价值，就与被告及金某签订数额巨大的借款担保合同，接受抵押，这种明显违背社会常识和置巨大风险于不顾的反常行为绝对包含了不可告人的非法目的，那就是与被告、金某恶意串通，妄图以合法形式掩盖非法目的，协助被告达到毁约要房的邪恶目的。

2、张某未了解抵押房屋的真实现状，对切身巨大利益毫不关切，不合常理

假设张某未与被告、金某恶意串通，对于被告向其隐瞒抵押房屋已经出售的事实，他只要履行基本的注意义务，也能戳穿被告的阴谋。因为涉案房屋自2009年6月30日就已经交付原告，原告将房屋装修完毕并和父母、爷爷入住至今，张某只要去现场查看或去小区物业管理处询问即可得知涉案房屋已经出售，被告根本无权处分。

3、张某未要求被告提供其配偶同意抵押的证明，不符合常理

被告作为一个年届50的女士，张某可以判断对方是一个有家庭的人，那么在被告处分家庭重大财产且极可能蒙受巨额损失（金某已逾期偿还240万元借款）情况下，张某应该询问被告有无配偶，如有则要求其提供配偶同意抵押的证明，从而避免纠纷。而现有证据材料显示，被告配偶并未提供任何证明，张某也未履行基本注意义务，明显不合常理。

4、张某既设定巨额利率及逾期还款违约金，又同意担保人在还款期满后20日再办理抵押登记，不符合常理

按照借款合同签订的习惯和正常人的理性思维，在诚信危机愈演愈烈的现代社会，出借人在签订借款合同尤其是巨额借款合同时，担保期限都是从借款合同生效之日起算，实践中甚至先办理不动产抵押登记，再支付借款，从而最大限度保护出借人的利益，将出借人的风险降到最低。

张某则刚好相反，竟然同意担保人在偿还期限届满后20日再办理抵押登记，如果担保人届时不配合办理抵押登记，那张某的借款将存在巨大风险；如果张某与被告赵某、金某关系密切，充分信任他们，那么为何还要约定巨额利率（银行同期贷款利率四倍，20天利息=4.86%/365天*4倍*20天*240万=25564.93元）和巨额违约金（按日计算，逾期本息的千分之一，每日违约金=[240万本金+25564.93元利息]*0.001=2425.56元，每月违约金72766.95元，每年885331.2元），因此，张某与被告、金某签订的合同内容违反一般常识，明显存在恶意串通。

5、如果张某没有与被告串通，则被告已涉嫌合同诈骗

如果张某没有与被告串通，并实际向金某出借240万元巨款，则被告已涉嫌合同诈骗罪，张某应向公安机关报案。

三、第三人金某（贷款人）涉嫌恶意串通损害原告合法利益

1、金某应该知道被告已将房屋出售给他人

金某作为《个人借款担保合同》的贷款人，能够得到被告的担保，说明其与被告的关系非常密切，否则被告在金某已经拖欠巨额债务时，不可能为其承担债务担保责任，让自己承受巨大风险。因此，金某应该对被告的情况十分熟悉，肯定知道被告已将涉案房屋出卖给他人。

2、金某自愿接受出借人严苛的借款条件，不符合常理

根据前述分析，金某作为贷款人将承担巨额利率和巨额违约金，借款条件甚于高利贷，仅20天的利息就高达25564.93元，如果逾期还款，每日违约金为2400多元，每月违约金为72000多元，每年违约金将高达885000多元，如此苛刻的借款条件，只要是一个正常的成年人，都不会接受的。因此，只有一种可能，那就是贷款人金某、担保人即被告赵某、出借人张某三人恶意串通，伪造合同，捏造根本不存在的借款担保事实，使被告达到不与原告过户的目的，妄图以合法形式撕毁与原告的买卖协议，夺取涉案房屋因房价上涨带来的价值。

综上所述，《个人借款担保合同》内容违反常理，逻辑混乱，被告人即担保人赵某、出借人张某、贷款人金某三人恶意串通，通过伪造合同、隐瞒事实等手段骗取朝阳区房管局办理涉案房屋的抵押登记，妄图以合法形式掩盖其非法目的，事实清楚，证据充分。根据《中华人民共和国合同法》第52条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同以及合法形式掩盖非法目的而订立合同，属于无效合同，故《个人借款担保合同》属于无效合同。

因《个人借款担保合同》涉及案外人金某，且与本案属于两个法律关系，法院没有对其效力进行分析、认定，而是告知原告可以另行起诉。不过法院采纳了原告关于被告系恶意抵押房屋的观点，认定被告系故意设置房屋过户障碍，判令其自行解除抵押，消除法律障碍并履行合同，将房屋过户给原告。原告的诉讼请求得到法院的全部支持。