原告（反诉被告）肖安，女，汉族，1975年12月29日出生，住址广东省深圳市宝安区。
原告（反诉被告）肖海京，男，汉族，1976年4月6日出
生，身份证住址江西省赣州市。
两原告共同委托代理人韦汉平，广东深宝律师事务所律师。
被告（反诉原告）潘光能，男，汉族，1968年8月17日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。
被告（反诉原告）谢敏，女，汉族，1969年5月9日出生，
身份证住址广东省深圳市福田区。
两被告共同委托代理人宫琦，广东鑫涌律师事务所律师。
第三人中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区。
法定代表人李耀智，执行（常务）董事。
委托代理人李雯，女，汉族，1992年10月5日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区，员工。
第三人招商银行股份有限公司深圳分行，住所地深圳市福田区。
负责人岳鹰，行长。
上述原告与被告、第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告代理人韦汉平，被告潘光能、谢敏及两被告代理人宫琦，第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）代理人李雯到庭参加了诉讼。第三人招商银行股份有限公司深圳分行（以下简称招商银行深圳分行）经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
经审理查明，2015年6月1日，两被告作为卖方，原告肖
海京作为买方，在第三人中原地产的居间下，签订《二手房买卖合同》（NO.163466），约定被告向原告肖海京转让位于深圳市宝安区新湖路宏发领域6B栋7层03房产（深房地字第××号），转让总价人民币868万元（不含税费）；合同生效当天买方支付定金10万元，生效后10日内再付定金40万元，定金由第三方监管，定金付至监管帐号视为卖方收讫；定金之外的房款以银行按揭贷款方式支付，买方于2015年8月10日前将首期款（以银行贷款承诺函为准）支付至双方约定的监管帐号，并向银行提交按揭贷款申请资料，卖方应予配合，若银行承诺贷款金额加上买方已付首期款、定金后少于合同转让成交价的，买方应于银行出具贷款承诺函后3个工作日内（含当日）补足，多于合同转让成交价的，买方可要求监管银行将多出部分退回，卖方应无条件配合；卖方应于双方办理完资金监管手续及买方取得贷款承诺函之日起5日内（含当日）自行筹资还清银行贷款并注销抵押登记，并在注销抵押登记后2个工作日内将房地产证原件交予第三人；在买方将楼款一次性支付第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件之日起3个工作日内，双方办理递件过户手续，最晚不得迟于2015年10月30日；税费全额由买方承担；定金中预留2万元作为交楼押金，在卖方实际交付房产时结算；买卖双方其中任何一方逾期履行合同义务，对方有权要求以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，买卖双方其中任何一方逾期履行合同超过5日的，另一方有权解除合同并要求违约方支付转让成交价20%的违约金或适用定金罚则。合同备注条款手写注明，买卖双方任何一方逾期履行超过5日，违约方需承担房产总成交价20%作为违约赔偿金。
当天，两被告作为卖方，原告肖海京作为买方，原告肖安作为新买方，签订《买方主体变更确认书》，约定在办理上述房产产权转移登记时将买方姓名写为肖安，由肖安继续履行上述合同及相关附件、补充协议等项下肖海京未履行的义务，肖海京对肖安承担连带保证责任。当天，原告肖安向被告潘光能支付定金10万元，潘光能出具收据。2015年6月9日，原告肖安支付定金40万元。目前仍有2万元定金由第三人中原地产监管，其余48万元定金被告已收到。
2015年8月17日，两被告作为卖方，原告肖安作为买方，与第三人中原地产共同签订《补充协议》，变更了原合同约定的资金监管时间，约定在2015年8月21日上午到招商银行办理资金监管及贷款手续；银行出具贷款承诺函后5日内卖方自行赎楼；买卖双方配合担保公司赎楼；卖方收到全部楼款（水电押金除外）后10日内交楼给买方；结清所有费用，签署交楼确认书后，收回水电押金收据，5个工作日内中介退还水电押金；卖方配合买方提供免个税的相关资料。当天，买卖双方签订《<二手房买卖合同>补充协议》，约定卖方愿意配合买方在银行按揭贷款，如首期款加实际贷款金额大于卖方实收价868万元，卖方必须在收到首期款24小时内将多余贷款无偿退还买方，支付至指定账户。
2015年8月21日，买卖双方到第三人招商银行深圳分行办理了首期款监管手续，原告肖安将首期款250万元支付至监管账号。3天后，被告到该行告知经办客户经理，双方提供的买卖合同虚假。客户经理当时即电话通知肖安，因卖方来我行反映你们提供的买卖合同虚假，我行停止该笔贷款受理并作退单处理，请买卖双方过来签字退监管。客户经理同时也将此事告知了中介按揭员。几天后，肖安到该行将此前提供的资料取走，该笔贷款申请未进入审批程序即退单。
原告肖安得知银行拒贷后，提出一次性付清购房款，被告不同意。2015年9月6日，两被告委托广东鑫涌律师事务所向两原告邮寄《律师函》，称原告向银行提供虚假的按揭贷款申请资料，严重违反合同，逾期履行义务超过5日，合同约定的解除条件成就，被告因此解除合同，没收定金。原告9月10日收到函件。
2015年9月15日，原告肖安委托广东冠杰律师事务所向两被告邮寄《律师函》，称已在约定期限内向银行提出贷款申请，没有逾期，没有违约，没有收到银行拒绝放贷的通知，即使银行不予贷款，肖安也有权以全额付款的方式履行合同，并催告被告继续履行合同。被告9月16日收到函件。9月26日，肖安向两被告邮寄《履约催促函》，催促被告收函后5日内协商继续履行合同事宜，肖安可全额付款。被告9月27日收到函件。
2015年10月22日，中国建设银行股份有限公司深圳宝安支行出具《个人存款证明（时点）》，证明肖安2015年10月22日12时45分在该行持有储蓄存款金额人民币570万元。次日，肖安向两被告邮寄《履约催告函》及上述《个人存款证明（时点）》，催促被告在合同约定的过户期限2015年10月30日前完成赎楼，配合肖安到银行办理一次性付款的资金监管手续。被告10月25日收到函件。
2016年4月28日，深圳市不动产登记中心出具《购房资格证明》，称原告肖安家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。
另查，涉案房产的权利人为被告潘光能（50%）、谢敏（50%），抵押权人为第三人招商银行深圳分行。
以上事实，有二手房买卖合同、买方主体变更确认书、补充协议、收条、收款收据、律师函、履约催促函、履约催告函、快递单、邮件查询单、手机短信、中国建设银行个人存款证明（时点）、购房资格证明、中原地产的情况说明、招商银行深圳分行的协助查询回复及庭审笔录等附卷为证。
本院认为，原告肖安与两被告之间的房屋买卖合同依法成立，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。本案争议焦点是原告肖安是否存在违约行为，两被告是否具有合同解除权，涉案合同是否符合继续履行的条件。在支付定金、办理首期款监管、提交按揭贷款申请资料方面，肖安均不存在逾期或不足额支付等违约行为。被告主张肖安向银行提交虚假资料，企图骗取高额的银行贷款。对此本院认为，按照交易惯例，买方向贷款银行提交的买卖合同是由买卖双方共同签署，被告没有证据证明自身不知情或者被假冒签字，因此，关于向银行提交了高于真实交易价的买卖合同，被告自己也存在过错。另外，在合同第四条（2）C已明确约定取得贷款承诺函后对转让成交价多退少补的情况下，双方专门签订《<二手房买卖合同>补充协议》，再次强调卖方配合买方向银行申请按揭贷款，若首期款加银行贷款大于868万元的，卖方在24小时内将多出的金额退还买方。很显然，对于签订虚高的买卖合同以取得高额银行贷款，被告知情并且配合。
第三人招商银行深圳分行的回函证明，是卖方主动来该行告知双方提供的买卖合同虚假，因此买方的贷款申请没有继续受理，也未进入审批。第三人中原地产证明，原告得知银行拒贷后，愿意一次性付款，但被告不同意。被告反诉称原告拒绝支付全款继续履行合同，缺乏证据证明，本院不予采信。在以按揭贷款方式支付购房款出现障碍的情况下，原告肖安最早于2015年9月26日向被告邮寄函件，明确表示能够以全额付款的方式继续履行合同。对此被告主张，根据合同第四条（2）C的约定，肖安应当在被银行拒绝贷款后3日内补足剩余购房款。本院认为，3日如此短的期限，是针对买方已取得银行贷款承诺函但仍不足以支付全额购房款的情形而约定的，目的是缩短合同履行时间，确保卖方及时足额取得购房款，因为从买方提交贷款申请到银行作出贷款承诺已经过一定时间。而肖安的贷款申请提交几天后就被银行退单，没有继续受理，不属于合同第四条（2）C约定的情形。肖安书面明确表示可以一次性付款时，距离合同约定的最迟递件过户日期2015年10月30日还有超过一个月的充足时间，而且一次性付款减少了买方设立抵押登记环节，有利于卖方尽早收齐购房款，没有增加卖方成本或损害卖方利益。原告肖安以此方式付款，符合合同目的，不存在违约行为。
被告主张2015年9月10日解除合同通知到达原告时，合同即解除。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十六条 第一款 规定，当事人一方依照本法第九十三条 第二款 、第九十四条 的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。被告具有合同解除权的前提是合同约定的解除条件成就，或者符合法定的合同解除情形。由于原告肖安不存在违约行为，本案既不属于合同约定的解除条件成就，也不具有法定的合同解除情形，被告无权在2015年9月解除合同，因此，更不存在原告起诉超过法定期限的问题。被告相关答辩意见，不予采纳。被告的反诉请求1，确认双方合同于2015年9月10日已解除，不予支持。
被告经催告后，至今仍未注销涉案房产的抵押登记，已构成根本违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条 规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告肖安具有深圳市购房资格，能够一次性付清剩余房款，且根据原告的申请涉案房产已被首轮查封，本案合同符合继续履行的条件，原告肖安诉请继续履行合同，两被告向抵押权人清偿债务，注销抵押登记，将涉案房产过户至肖安名下，并实际交付房产，本院予以支持，原告肖安应当向被告一次性支付除定金50万元之外的剩余购房款818万元。被告的反诉请求2、3，无需返还原告已经交付的定金50万元，第三人中原地产向被告返还交楼押金2万元，与继续履行合同的本诉请求相一致，予以支持。第三人中原地产应当在两被告向原告肖安交付涉案房产后，将押金2万元支付被告。
关于个人所得税的减免申请。根据买卖双方2015年8月17日签订的《补充协议》第6条约定，卖方应当配合买方提供免个人所得税的资料。据此，原告肖安主张被告配合其申请减免个人所得税，拒不配合导致增加的税费由被告承担，本院予以支持。
关于违约金。买卖合同打印条款约定，卖方逾期履行义务的，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。合同手写条款约定，买卖双方任何一方逾期履行超过5日的，违约方应承担房产总成交价20%的违约金。本院认为，打印条款与手写条款并不冲突，两者效力一致，原告肖安主张按照前者计算违约金，自被告声称解除合同的律师函到达原告的日期2015年9月10日起算，合法合理，本院予以支持。
关于原告肖海京的诉讼请求。根据原、被告签订的《买方主体变更确认书》，涉案合同的买方变更为肖安，肖海京对肖安承担连带保证责任，因此，肖海京不享有买方的权利，但对肖安的债务承担连带责任。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条 、第一百一十四条 的规定，判决如下:
一、被告潘光能、谢敏于本判决发生法律效力之日起三十日内清偿深圳市宝安中心区宏发领域花园6栋B座703房产（深房地字第××号）的银行贷款债务，注销抵押登记，第三人招商银行股份有限公司深圳分行予以协助配合；
二、原告肖安于上述房产注销抵押登记之日起十五日内一次性向被告潘光能、谢敏支付房屋转让余款人民币818万元，原告肖海京对肖安的此债务承担连带责任；
三、被告潘光能、谢敏于原告肖安付清房屋转让余款之日起十日内将上述房屋过户登记至肖安名下，并将上述房屋交付肖安，配合肖安办理申请减免个人所得税的手续，拒不配合办理的，增加的税费由潘光能、谢敏承担；
四、第三人中原地产代理（深圳）有限公司于被告潘光能、谢敏将上述房产交付原告肖安之日起十日内向潘光能、谢敏支付交楼押金人民币2万元；
五、被告潘光能、谢敏于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告肖安支付违约金（以人民币868万元为基数，按照每日万分之五的标准，自2015年9月10日起计至判项三指定期限内的交房之日止）；
六、驳回原告肖海京的诉讼请求；
七、驳回被告潘光能、谢敏的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条 的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费79183元，财产保全申请费5000元，反诉受理费4500元，均由被告潘光能、谢敏负担。
审判长龙倩虹
人民陪审员陈远霞
人民陪审员朱纯禄
二〇一六年八月三十日
书记员张晶晶
书记员董宏
附本案相关法律条文如下:
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同:
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
