上诉人（原审原告、反诉被告）:王某，住所地:广东省深圳市。

上诉人（原审被告、反诉原告）:涂某，住所地:广东省深圳市福田区。

上诉人（原审被告、反诉原告）:徐某，

原审第三人:深圳链家房地产经纪有限公司），住所地:深圳市福田区。

原审第三人:中国银行股份有限公司深圳福田支行，

上诉人王某因与上诉人涂某、徐某、原审第三人深圳链家房地产经纪有限公司，以下简称链家公司）、中国银行股份有限公司深圳福田支行（以下简称中国银行福田支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

王某上诉请求:1、涂某、徐某于判决发生法律效力之日起三日内向王某支付迟延履行违约金。（具体金额以合同转让价759万为基数，2015年8月30日之前按每日500元计算，2015年8月30日之后按成交价的日万分之五计算，自2015年6月8日起计算至涉案房产过户登记并实际交付至王某名下之日止。2、确认涂某、徐某负有配合王某减免相关交易税费的义务，拒不配合导致增加的税费由涂某、徐某承担。3、涂某、徐某承担本案一审、二审全部诉讼及保全费用。上诉的事实和理由:

一、一审判决认定涂某、徐某不存在违约的情形是错误的。1、涂某、徐某在2015年6月得知房价上涨后，对王某和中介多次提出加价行为，遭拒绝后怒骂王某和中介，并开始密谋违约。其夫妇先于王某委托律师团布局违约，通过提出多种理由试图对交易造成障碍。2、为阻止交易，涂某、徐某从中介处多次索要公证书原件遭拒后，2015年6月8日，涂某、徐某夫妇现场去了担保公司要求取回公证书原件，并扬言如果担保公司继续赎楼担保和执行公证委托，将起诉担保公司。6月8日，徐某还发了信息给担保人之一要求停止担保赎楼。涂某、徐某在一审中狡辩说没有中止担保，那为何明明做了担保公证委托，担保公司到现在仍不执行委托？3、王某于2015年6月8日，6月11日、6月12日、6月15日、6月18日、6月23日、6月30日、7月1日先后八次催告涂某、徐某配合首期款监管，涂某、徐某或不到场，或拒绝办理农行收款银行卡，或到场后要求将银行版本的监管协议变更为递件过户当天释放首期款，此要求违反行业惯例和交易习惯。6月30日，在王某被逼无奈只得同意涂某、徐某的要求后，涂某、徐某又再次拒绝办理资金监管手续，并于6月30日下午四点半先行离开银行。涂某、徐某提出释放监管首期款的实质目的是对交易造成障碍，提前收取银行监管资金只是其实施违约行为的理由。

二、王某与涂某、徐某都是换房，但是情形不同，王某是先卖后买，而涂某、徐某是先买后卖。王某是守约方，因涂某、徐某的迟延行为损失巨大。1、为了购买涉案房产，在房价高涨的2015年初，王某先行出售并过户转让了两套自有住房，目前出售的房屋已无法原价购入，王某也是卖房者，严格遵守法律和契约精神。王某是深圳的普通打工者，是在被违约万不得已的情形下走上的维持权之路，涂某、徐某的违约行为对王某的生活、工作、精神、家庭和身体健康造成了很大的压力和不利影响。2、涂某、徐某在出售涉案房产前，以他大学毕业儿子的身份低价成功买入了一套房，目前升值不少。3、在前期交易过程中，涂某、徐某声称刚给儿子买了房子，又说家里在做生意着急用钱，提出要王某多给定金比例，为了表示购房诚意，王某分几次给涂某、徐某支付了100万元的现金定金，但在涂某、徐某拿到王某100万元解决了家庭燃眉之急后，即实施对王某的违约行为，更可恨的是涂某、徐某夫妇几乎是一边收取王某的巨额定金以解决自己的用款之急，一边着手实行违约行为，王某请求法院对涂某、徐某的行为依照法律和合同进行惩罚。

三、申请减免税费是涂某、徐某的合同附随义务，涂某、徐某负有申请减免义务，理由如下:1、在买卖合同签署日，王某与涂某、徐某具有配合减免税费的口头约定，口头约定也是约定，后因房价上涨，涂某、徐某夫妇违背良心和口头契约精神，利用不配合申请减免税费增加王某的支付成本，来达到实施违约加价的目的。2、涂某、徐某是法定纳税义务人，减免税费法定情形明确，二手房交易可以申请减免的税费主要是营业税和个人所得税，而根据《营业税暂行条例》及《个人所得税法》规定，该两种税均应由卖方承担，申请减免本质是降低卖方交易成本；其中营业税方面:普通住宅2年以上免征，非普通住宅差额征收；个人所得税方面:自用满五年家庭唯一住房免征；3、过往判例已经确认业主实收情况下负有申请减免税费的义务。罗湖法院、宝安法院和南山法院都有判例。根据诚实信用原则，结合二手房买卖合同的性质、目的和交易习惯，涂某、徐某是法定纳税义务人，合同约定由王某代为支付，纳税义务行为转嫁后，税费申请减免的权力也随之转移，对纳税义务人来说，申请减免也是附随义务，配合申请减免税费属于卖方应当履行的附随义务，王某就有权利要求涂某、徐某履行申请减免的义务；4、公证书包含涂某、徐某负有配合王某减免税费的约定。

综上所述，一审判决王某和涂某、徐某继续履行合同正确，王某愿意一次性支付房款。鉴于涂某、徐某的恶劣违约事实对王某造成的生活、精神压力和对工作、健康的不利影响，请求判决涂某、徐某继续履行合同外，涂某、徐某按合同支付迟延违约金和配合减免相关交易税费的义务。王某将严格按合同履行有关义务。

涂某、徐某辩称:一、王某称2015年6月涂某、徐某得知房价上涨后，对其和中介多次提出加价行为，纯属谎言，没有证据支持。事实是直到上诉以前，涂某依然没有提出解除合同或者提高房价的请求。

二、王某称涂某、徐某阻止担保人赎楼是谎言，没有证据支持，涂某完全按照合同要求签署了公证委托书，是由于王某在监管协议上反言违约，才导致无法处理。

三、王某称涂某修改银行资金监管协议纯属谎言，涂某从6月初开始磋商资金监管协议以来，所有短信坚持的内容没有变，而且是在监管协议的空白处填写，不是修改监管协议，证据也证明银行对此没有异议。

四、王某称涂某曾经八次办理资金监管，在达成合意后逃离银行，纯属谎言。一审已经查明，尽管王某采取了各种刁难行为（包括临时通知、拒绝磋商、以银行为借口，趁涂某端午回老家紧迫要约），涂某依然诚信守约，在外地就坐飞机或者火车赶回来签约，并且涂某在约定的内容上是没有变过的，而王某却反复无常。王某在6月30日同意涂某的正常要求，达成了递交房屋过户申请书后立即释放资金监管的首期款的一致意见，实际上是王某回复了涂某一直以来的要约，这是本案的核心。在一审时，王某的起诉状、庭审陈述和涂某的庭审陈述均证明了这一点，王某却在第二天早上反言背信，违反之前达成的资金监管协议，拒绝签署双方同意的内容，并且恶人先告状，利用房价涨价、卖家反言存在的情形，来营造涂某反价的假象。王某称涂某违反行业惯例是片面的理解，由于王某是以按揭的方式购买房屋，她取得的银行贷款承诺函有可能在房屋过户后取得房地产证以前，因申请资料瑕疵，银行政策变化等各种原因被撤销，导致涂某无法获得监管的首期资金和银行贷款资金，这是涂某的风险。也有可能因为王某不缴纳相关税费，不申领房产证，导致银行监管资金释放的条件不能达成而不能解封，侵害涂某的利益，因此涂某请求递交过户申请当日支付首期监管资金是合理的。王某没有信用，中介缺乏公证，导致涂某提出这个理由是合理的。2015年5月19日因王某的恳求，涂某同意将监管资金期限延迟到2015年6月30日，王某为此向涂某补偿延期费用8000元，充分说明了王某在购房时已经表现出履约能力不足的问题。并且中介公司枉顾双方达成的资金监管最后期限6月30日的这一事实，在6月7日向涂某发出催促履约函，称由于涂某在6月11日没有办理资金监管，导致合同无法继续履行，已经违约，要追究涂某的违约责任。这两点更充分支撑了涂某要求在房屋过户申请递交当日获得首期款的理由。2015年6月26日涂某致函中介，明确向中介提出担保公司能不能办理赎楼事务，如果不能办理，中介和王某是否同意由涂某自行赎楼，对此王某和中介不予以回应。显然，王某不希望解决问题继续履行合同。

五、为什么王某在达成监管协议后却不愿意履行要反言违约。一审开庭是2015年11月份，王某提出起诉是2015年7月，涂某收到起诉状是在2015年9月，王某在2015年9月25日就已经购买了福田中心区第一世界广场26E住宅商品房，面积是188平方米，贷款数额是420万元，也就是说在2015年6、7月王某已经把她的钱用于购买另一套房产，并且完成，而且是贷款。她实际上没有能力购买涂某的房产。因此王某采取这种拖延的方式，以诉讼方式恶意查封涂某的房产。

六、王某在2014年至2015年买入卖出的房屋至少五套，熟悉房屋买卖流程，与中介、银行、律师都相熟。王某意图通过熟悉人员的便利条件，隐瞒违约事实，图谋不当得利，其请求应当驳回。

涂某、徐某上诉请求:1、撤销原判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项；2、撤销原判决的第七项，改判王某向涂某、徐某支付迟延履行合同的违约金75.9万元；3、判令由王某承担本案一审诉讼费，二审诉讼费和诉讼保全费用。上诉的事实和理由:

一、一审法院认定有关事实不准确。1、原判决认为“双方虽未前往银行成功签订资金监管协议，但是究其原因是双方对于资金监管协议的约定未能协商一致，双方均不存在违约的情况”，该认定是错误的。事实上，王某明显违反了合同约定。涉案合同签订后，王某因为自身资金困难，向涂某、徐某请求延期交付首付款，并愿意支付8000元利息补偿，涂某、徐某出于善意同意其请求。但是，王某却恶意串通原审第三人，并以原审第三人的名义正式发函通知涂某、徐某，称由于涂某、徐某逾期签署资金监管合同，王某正式宣布合同已经无法履行，意图以威胁的方式，获取合同约定以外的利益，这明显是违约的行为。

涂某、徐某与王某经过多次洽谈，已经达成了资金监管协议的一致内容，但是，由于王某的反悔直接导致涉案合同无法履行，王某推翻双方达成的合意，是违约行为，应当承担违约责任，原审法院对于这个有证据支持的事实没有认定，是不准确的。2、原审认为“被告在符合退税条件的情况下，没有协助原告办理退税手续后，另行主张相应的损失”的认定，完全没有合同依据和事实依据，也没有法律依据。3、原审认为“原告并未举证证明6月30日晚与被告达成一致意见”与事实不符，尽管王某并未提出证据，但是涂某、徐某在一审时出具的录音已经明确证明了这一事实。

二、原审判决的判项1-5违背了合同约定，加重了涂某、徐某义务，剥夺了涂某、徐某的合同权利，是在为合同双方设定权利与义务，违反了合同意思自治和公平诚信的原则。涉案合同约定涂某、徐某委托第三方赎楼，原审判决要求涂某、徐某赎楼，加重了涂某、徐某之义务。原审判决判定王某有义务代涂某、徐某赎楼，当王某未履行该义务时，仅仅承担迟延履行金的责任，免除了王某的义务，剥夺了涂某、徐某依原合同享有的违约金请求权和合同解除权；并且，原审判令涂某、徐某向王某提供收款账号后60日内王某支付房款，明显违背合同约定，免除了王某的义务，加重了涂某、徐某的义务。当王某不付款时，涂某、徐某只有请求履行迟延金的权利，而丧失违约金请求权和合同解除权。前述判项既不是按照合同约定履行，又剥夺了涂某、徐某的合同权利，且无法执行，缺乏法律依据，应当予以撤销。

三、原审判决适用法律错误，原审判决引用的合同法第四条第一款，第六十条、第一百零七条均不能适用本案。

四、由于王某违约，导致涉案房屋已经被其他案件轮后查封，已经给涂某、徐某带来巨大的经济损失，事实上无法交易。

五、原审判决判令本案本诉与反诉诉讼费由涂某、徐某负担，没有依据，且自相矛盾，应当予以撤销。本案王某无故挑词架讼，应当承担本案的全部诉讼费用。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院另查明以下事实:

（一）王某在一审庭审前向一审法院提交调查取证申请书，申请法院向案外人深圳市中诚致信融资担保有限公司核实担保赎楼的情况，一审法官致电公证委托书上的被委托人之一曾春辉。曾春辉口头答复一审法官:深圳市中诚致信融资担保有限公司受业主公证委托，全权办理涉案房产的融资赎楼业务，但不知什么原因业主取消了委托手续，该担保公司已将材料退还中介。

（二）王某在一审庭审中述称:涂某、徐某虽办理了涉案房产的公证委托赎楼手续，但于2015年6月8日单方终止授权并要求退还全部委托书原件，担保公司于6月15日将全部公证书退回至原审第三人链家公司处。王某还提交了手机短信照片复印件一份，主张系徐某向担保公司曾经理发送的短信。短信内容为:“曾经理你好我是XX花园B4栋7楼D的业主，因家里意见不统一，暂请求不赎楼，十分感谢！”短信发送时间为2015年6月8日上午11点20分。涂某、徐某称该短信没有原件，对真实性不予认可。链家公司对该证据的真实性、关联性均予以认可，并对涂某、徐某于2015年6月8日单方终止赎楼的事实予以确认。

（三）链家公司一审述称:涂某、徐某在办理资金监管过程中一直提出要求在担保赎楼的情况下，递件过户当日释放首期款，此要求不可能达到。涂某、徐某一直以此纠缠王某，迟迟不肯签署资金监管协议。

（四）涉案房屋买卖合同中对于卖方负有配合减免相关税费的义务并无约定。

（五）涉案房屋买卖合同中关于违约责任的约定如下:

第九条第三款:因买方或卖方中某一方原因导致合同本条约定的签订国土部门现售合同及递件迟延的，每延迟一天应向另一方支付迟延履行违约金500元。

第十条:房产过户到买方名下后，因买方过错未办理抵押登记导致银行不发放按揭款超过十日的，卖方有权要求买方以银行未付款项总额为基数，按日万分之五支付延期付款违约金，合同继续履行。

第十一条第二款:如卖方收到除交房保证金及担保公司结算尾款以外的房款后拒绝交房，因客观原因导致买方没有依据上款约定收楼的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方应按房产转让价的日万分之五支付延期交房违约金。

第十二条第二款:任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任；如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之十违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之十违约金。

第十五条备注条款:双方协商，卖方在交易完成后，仍需住到2015年8月30日，买方不收取任何租金，如卖方居住超过约定时间需交纳违约金。

本院认为，王某与涂某、徐某就涉案房产签订的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应全面适当的履行各自的合同义务。

本院认为，结合一审主审法官向受托赎楼的担保公司工作人员曾春辉的电话调查及原审第三人链家公司的陈述，在没有反证的情况下，足以证明涂某于2015年6月8日即已单方终止赎楼，致使涉案合同无法继续履行，构成违约。

此外，买卖双方在涉案《二手房交易结算资金托管协议》中“托管资金划转”问题上亦存在争议。本院认为，涉案《二手房交易结算资金托管协议》系第三方农业银行提供的标准格式文本，并无偏颇，对买卖双方的利益实现均提供了相应保障。该协议第4.1条第（1）项约定:授权托管银行在收到交易一方或房地产经纪机构提供的已过户到买方名下的房屋所有权证书原件或复印件后，将托管资金全额划转到协议约定的卖方结算帐户。该约定系深圳市二手房交易惯例，有利于保障首期款资金安全，亦未损害卖方的收款权益。虽然合同文本中可以选择由买卖双方另行约定划转资金的条件，但双方并未就此达成一致意见。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条  之规定，合同双方未能就合同相关条款达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。故双方仍得以资金监管协议第4.1条第（1）项  之方式继续履行合同。涂某、徐某不得以双方未能就首期资金划转条件约定一致而拒绝履行其配合监管义务。况且王某已同意涂某、徐某关于划转监管资金的条件，但涂某、徐某仍然拒绝签字。该事实已为链家公司陈述所证实。链家公司作为涉案合同的居间方，与买卖双方并无特别的利害关系，在涂某、徐某未有相关反证的情况下，本院采信链家公司的相关陈述。涂某、徐某拒绝履行配合资金监管义务，违反了合同第七条  约定的配合义务，亦构成违约。王某于2015年6月11日、12日已向银行单方存入监管资金198万元，足见其履约诚意和履约能力，不存在违约行为。

综上，涂某、徐某单方终止赎楼并拒绝配合王某办理首期款监管，构成根本违约，应当承担相应的违约责任。王某作为守约方，有权要求继续履行合同并要求涂某承担相应的违约责任。王某请求涂某、徐某支付直至过户之日的迟延履行违约金（8月30日之前按每日500元计算，之后按成交价的日万分之五计算，从2015年7月1日起计）。但根据涉案合同第十一条之规定:如卖方收到除交房保证金及担保公司结算尾款以外的房款后拒绝交房，因客观原因导致买方没有依据上款约定收楼的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方应按房产转让价的日万分之五支付延期交房违约金。即卖方承担日万分之五违约金的前提系卖方已收取房款后迟延交房。而本案中，双方的合同履行至首期款监管阶段即已停滞，卖方尚未收取房款，故不适用该违约金条款。而应适用合同第九条第三款:因买方或卖方中某一方原因导致合同本条约定的签订国土部门现售合同及递件迟延的，每延迟一天应向另一方支付迟延履行违约金500元。即涂某、徐某应向王某按照500元一天的标准支付迟延履行违约金，自2015年7月1日起支付至本院判令的移转登记之日。

由于涉案房屋买卖合同中并未约定卖方应配合买方办理减免交易税费，故对王某的相关主张，本院不予支持。

综上，上诉人王某的上诉理由部分成立，本院部分予以支持；上诉人涂某、徐某的上诉理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条  、第六十一条  、第一百一十四条  第一款  、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第二项  之规定，判决如下:

一、维持深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1511号民事判决第一、二、四、五、七项；

二、撤销深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1511号民事判决第六项；

三、变更深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1511号民事判决第三项为:王某在涉案房产注销抵押登记之日起60日内向涂某、徐某支付除定金以外的剩余购房款人民币659万元（如王某已代涂某、徐某向中国银行股份有限公司深圳福田支行清偿债务并注销抵押登记，则其代偿款项视为已支付购房款从中予以扣除）；

四、涂某、徐某应向王某支付迟延履行违约金，按照500元一天的标准，自2015年7月1日起支付至本院判令的移转登记之日；

五、驳回王某的其他诉讼请求。

当事人如未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审本反诉受理费及保全费合计81320元，由王某负担1320元，由涂某、徐某负担80000元；二审受理费合计90954元，由王某负担954元，由涂某、徐某负担90000元。

本判决为终审判决。

审判长唐毅

审判员张睿

代理审判员王丹妮

二〇一六年十月十一日

书记员林晓翔（兼）