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借名买房是债权关系,不能确权
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前言:


昨日(2017年6月28日)信荣房地产律师团队刚发表《重磅|深圳中院借名买房裁判规则》,对比分析深圳市中级人民法院近年十份借名买房判决,得出借名买房确认所有权判决不统一的结论,并认为借名合同本质属于债权协议,不能直接要求确权,今天就收到了团队代理的深圳中院二审判决,观点与本团队完全一致:借名买房双方之间是债权债务关系,不具有物权效力,不能确权过户!


主旨:


物权法定,出资人和登记人关于借名买房的约定不具备物权生效条件,双方形成的是债权债务关系,出资人有权要求登记人将房屋过户到自己名下,但不能直接要求法院确认所有权;登记人擅自出售房屋的,出资人不得主张合同无效,不得阻止交易!


基本案情:


2015年5月13日委托人陈某购买登记于汤某名下深圳盐田某房屋,成交价380万,支付了定金,监管了首期款,取得了贷款承诺,后汤某以自己不是实际产权人为由要求解除合同,委托人遂委托我们向盐田法院提起继续履行合同(强制过户)诉讼,并查封了涉案房屋。


诉讼过程中,案外人詹某以涉案房屋系借亲戚汤某名购买,汤某不是实际产权人为由,提起借名买房诉讼,要求法院判决涉案房屋归其所有并办理过户手续。


为维护委托人合法权益,我们代理委托人以第三人身份参加詹某诉汤某借名买房诉讼,庭审过程中汤某对詹某诉讼请求全部予以认可,同意将房屋过户到詹某名下。


2016年9月1日深圳市盐田区人民法院一审判决:确认涉案房屋为詹某所有,汤某于判决生效后3日内将房屋过户至詹某名下。本律师不服,代理委托人上诉至深圳市中级人民法院。


深圳中院经审理认为:詹某因限购委托汤某购买涉案房屋,双方存在借名买房的委托关系。但根据物权法规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。涉案房产在未登记至詹某名下时,权属不能仅依据詹某与汤某直接的约定即发生变动,双方之间存在的是债权债务关系,不具有物权效力。本案诉讼之前,陈某已起诉汤某继续履行合同,在此情形下,涉案房产权利归属的认定已经涉及第三人利益。陈某所享有的合同债权债务关系的性质及地位与詹某对涉案房产所享有的权利性质及地位是相同的。因此,本案中不宜对涉案房产进行确权或判令过户


2017年6月12日(判决书落款日期)二审判决:撤销一审判决,驳回詹某的全部诉讼请求。

  说法:判决在全国堪称经典!


1、判决具有定纷止争作用,意义深远:如《重磅》一文所述,借名买房可否要求确权在全国法律界都存在争议,不同甚至同一法院支持或不支持的判决都有。该最新判决完全采纳了信荣律师团队的观点,详实而充分地阐述了借名买房为何不能直接确认所有权的事实和法律依据,对日后深圳类似案件的审理起到了统一作用,维护了司法判决的权威性;


2、判决对第三人合法权益的保护影响巨大:认定实际产权人(出资人,下同)只享有债权,不享有物权,让借名买房和房屋买卖、第三人权利在同一债权起跑线上平等PK,让善意第三人合法权益得以保护,让物权法定原则和物权物权公示作用落到了实处!


3、判决对借名买房实际产权人是重大利空,为实际产权人再次敲响警钟:借名买房风险完全不可控,登记人擅自出售房屋的,合同合法有效,买受人有权要求继续履行(强制购买),实际产权人不能要求确权,不能阻止交易!——还是那句话:借名有风险,借名需谨慎!


4、案情点评:1)一审判决在委托人已在先起诉并查封涉案房屋的情况下,仍然判决确认房屋归出资人詹某并由登记人汤某办理过户手续,姑且不论是否能够确权,仅查封状态判决过户就存在重大瑕疵;2)权利需要争取,二手房诉讼谋略很重要:我们代理委托人买卖合同诉讼过程中得知詹某另案提起本案确权诉讼后,第一时间要求以第三人身份参加诉讼,起初对方及法院均认为委托人不具备第三人身份,后经反复沟通,一审法院予以同意,判决房屋归詹某所有后,对方和一审法院又都认为没有判决委托人承担责任,委托人没有上诉权,经再次据理力争,一审法院才收了委托人上诉状转交二审法院处理,并得到了二审法院的认可,才有了二审大反转直接改判的有利结果,为继续履行买卖合同诉讼扫除了障碍!(如果我们没有注意到詹某提起的本案确权诉讼,或者没有以第三人身份参加诉讼,或者没有坚持上诉,结果可想而知......)



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