无论是签约前查封，还是签约后查封，房屋买卖合同均为有效。属于债权查封的，买家有权行使涤除权，要求代为清偿业主债务，解除查封继续交易；属于物权查封的，中止审理，根据案件处理结果确定是否可以要求继续履行。

前言：查封房屋可否判决继续履行？福法OKVS罗法NO!

查封状态下房屋签订的买卖合同是否有效，是否能够要求法院判决继续履行办理过户手续，很多法律同仁持否定态度，认为查封房屋属于禁止交易物，所签买卖合同无效，即便有效，因客观履行不能也无法判决继续履行。

本团队对此持不同意见，并于2016年9月23日对比福田法院和罗湖法院相反判决（福田法院有三个在先查封仍判决业主继续履行合同，罗湖法院有一个在先查封，且业主债权人出庭表示同意买家代偿，仍判决不能继续履行），认为查封房屋买卖合同不但有效，而且可以判决继续履行合同办理过户手续。

本团队代理案件，深圳市中级人民法院终审判决，确认本团队律师观点正确，撤销罗法一审判决，改判业主继续履行合同。

基本案情：签约查封房屋，履约过程中再遭查封

房屋坐落于罗湖区，处于查封状态，2015年4月10日签约，成交价225万，合同备注约定：买家已了解该物业被查封的现状，业主承担解封的相关费用，任何一方不履行合同导致合同目的不能实现，应承担定金罚则或支付成交价百分之一的违约金！

合同签订后，买家当日支付定金5万元，2015年4月13日监管首期款85万元，2015年4月21日取得135万元贷款承诺函，期间房价暴涨业主反价。2015年5月15日业主因与案外人杨某纠纷，房屋被福田法院再次查封，导致交易彻底无法进行。

委托起诉：明知山有虎，偏向虎山行，代理买家起诉强制过户

鉴于房价已经暴涨过百万，而合同约定的违约金只有百分之一即2.25万元，买家仅支付5万定金，如起诉解约索赔，最多只能要求双倍返还定金获赔5万元，从利益最大化角度出发，本团队建议买家起诉继续履行合同，追加业主债权人杨某为第三人，并将福田法院过往判决提供给承办法官，据理力争，详细阐述了买家有权行使涤除权，自愿代偿业主所欠杨某债务，杨某在清偿后可以解除在前查封，合同可以判决继续履行的理由，并在起诉时轮候查封了涉案房屋。

业主以出售房屋未经其配偶同意侵犯配偶共有权、涉案房屋属于查封房屋为由，反诉要求确认合同无效。

罗法判决：在先查封是障碍，买家败诉

罗湖法院经审理认为（判决原文）：“因涉案房产目前已被福田法院查封，此种情形下，原告仍要求继续履行涉案二手房买卖合同、过户、支付迟延交付违约金、行使涤除权等本诉请求，本院不予支持。”

2016年8月30日罗湖法院一审判决：

驳回买家全部诉讼请求。

中法判决：在先查封无障碍，买家胜诉

买家不服一审判决，委托本团队律师上诉，深圳中级法院经审理认为（判决原文）：

关于合同的效力：涉案合同在签订时虽然存在查封情况，但该情况只是合同能否履行的障碍，并不是合同无效的理由。涉案合同是当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应切实严格履行。《城市房地产管理法》第三十八条并非合同效力性、强制性的规定，不能以此来确定合同的效力。

合同有效，能否继续履行：合同有效，如果能够继续履行，各方应切实严格履行。从本案的实际情况看，涉案房产除本案查封外，还存在着福田区法院的一个在先查封，如果福田区法院的在先查封能够解封，则涉案合同的履行即没有障碍。根据福田法院回函内容可知，在先查封所涉金额约30多万元，没有超过本案合同涉案金额，如果上诉人（买家，下同）同意将该部分执行金额支付给福田法院，则在先查封将予以解封，本案合同履行的障碍将不存在。本案中，上诉人同意将该部分执行金额先予支付给福田法院，因此涉案合同履行的障碍已经不存在，涉案合同能够继续履行。

2017年2月27日二审判决：

1、撤销深圳市罗湖区人民法院一审判决；

2、买卖双方继续履行《二手房预约买卖及居间服务合同》，买家在本判决生效10日内将剩余房款220万元支付业主，业主应在收到220万元剩余房款后及时消除在先查封并按照约定将房屋过户到买家名下（买家亦可直接代为偿付业主在福田法院在先查封案件中的付款义务，代为偿付的有关房款在220万元房款中扣除），并在收到全部房款之日起三日内将房屋交付买家。过户的有关税费按照合同约定负担。业主负有配合买家申请税费减免的合同附随义务。本判决未明确的合同约定的其他义务双方按照约定履行；

3、中介方托管的5万元房款应在判决生效10日内支付业主；

4、驳回买家其他诉讼请求。

律师说法：律师职责，逢凶化吉，实现客户利益最大化

1、早在2012年广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法【2012】240号）已有明确，查封状态下签订的房屋买卖合同确定合法有效；

2、本案以终审判决的形式确认了查封房屋可以判决继续履行、买家享有涤除权，即：买家有权代为清偿业主到期债务，消除在先查封，排除履行障碍，起诉继续履行，即便在全国范围，也是鲜有判决，为深圳中院点赞！

3、就查封房屋起诉继续履行的情况，之前本团队代理案件在福田法院、罗湖法院、南山法院遭遇情况不一：福法同意追加业主债权人为第三人判决继续履行；罗法经多次给法官讲道理后同意追加业主债权人为第三人，但仍驳回买家继续履行之诉；南法不同意追加业主债权人为第三人，委托人最终选择要赔偿和解，此次判决后希望各区法院能够统一观点；

4、运筹帷幄，决胜法庭。作为代理律师不仅是诉讼程序的参与者，更是诉讼程序的引导者，在不具备胜诉条件下，要善于创造胜诉条件。如本案，为达到委托人胜诉目的，本团队律师申请追加了业主债权人参加诉讼，要求行使涤除权，向在先查封执行法院提出执行中止，向法官摆事实、讲法律、讲道理，最终判决委托人胜诉，获益数百万；

5、探索法律盲区是法律人的追求，就像本团队撰文《后违约时代：过户判决生效后，业主是否还有权解约？》探讨买家不能按判决付款超过合同约定期限，业主是否可以买家新违约行为起诉解除合同一样，律师思维不应为法条法律框架所限，亦不应因没有过司法判例望而却步，而应结合实际情况，运用法律原理，合理合法，有礼有节，据理力争，实现委托人利益最大化