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房产代持法律详解及风险规避
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代持合法么?


答案是肯定的,普通的房产代持完全合法有效(可参考合同法52条,物权法司法解释第2条等及大量案例判决)。代持本身是一种合同约定,只要双方自主协商、意思自治,中间没有欺骗或强迫,代持合同都有效。但有一种情况例外,就是政策保障类房屋。

那么为什么政策保障类房屋,不允许代持呢?这是因为经济适用房、安居商品房、自住型商品房等等,它的购买人必须要有经济收入方面的资质,而这类政策保障房制度通常是在行政法规里有规定。按照我国合同法,违反法律、行政法规的强制性规定的合同是无效的。那么,跟别人约好,用别人的资质去买经济适用房,这种约定自然是无效的。

买动迁房可以代持吗?能分到动迁房肯定是要有资格的,但动迁房取得后三年内无法交易,这只是地方政策,并非法律法规规定,故无产证的动迁房是可以买的,也允许你用别人名字买。但没有产证的动迁房,由于无法贷款,缺少了房产的金融属性。

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房屋代持有什么难点及风险?


既然代持破限购破限贷,这么好的无限买房大法却不是很常用,总结起来如下原因:


➀首房首贷的房票在核心城市属于稀缺资源。

一般来说无房无贷的小年轻自己也面临买房需求,不会轻易腾出首房首贷的指标给他人。而中年人通常已使用过首房或首贷名额。


➁代持考验委托人的心理承受力以及代持人的道德底线。

一张价值几百万的产证放在别人名下,一般人难以承受这种风险。胆子小的早已吓得不敢走此路径。而遇到房子涨价了,难免会出现代持人违约,给予更多好处费是小事,如果代持人将房子抵押给第三方,甚至偷偷的将房子卖掉,抑或代持人发生意外死亡,委托人即使最终能要回房子,中间的过程自然也是十分曲折。

综上,主要风险来自于代持人的自身因素造成的各种风险,需要在代持期间做好各项充分准备,才能尽量规避潜在风险。

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如何规避风险?

➀代持人(房票)要选好

建议从身边亲戚朋友中找有资格但无购房意愿的做代持人。按照经验,通常以乡下老实穷亲戚,或者人在国外的亲戚为佳。


➁购房姿势要正确

怎么证明房子是你的而不是代持人的呢?出资这块是第一步,能直接付给上家或开发商最好;如果不行,资金流也要清晰,转账备注得写清“借名购房款”。月供按揭,即使要代持人办手续,资金流也要清晰。


➂签订代持协议

一份完整的代持协议需包含:房屋实际产权的确认、资金流向的安排、双方出资的陈述、房屋占有和维护、房屋转让安排、实际产权人的权利、代持人违约责任等几大项内容。建议请专业律师准备具体协议文本,避免因小失大,因为协议内容太简单导致后期争议。

➃办理余值抵押

要想确保房子掌控在自己手上,就得办抵押,怎么抵?如果房子没有按揭,则让代持人配合把房子抵给实际产权人或者他指定的人?

如果房子有抵押,就办二押,用房产余值抵。房产买卖前必须要解抵押,这样房子卖之前你便知道。办抵押也是个专业活,基础的借贷安排也要做好。

➄ 签署租赁合同并接管房屋

为防止代持人擅自处分或出售房屋,委托人可采取与代持人签订最长期限(如20年)租赁合同的方式占有使用房屋,利用“买卖不破租赁”规则,对抗善意的房屋买受人请求交付使用房屋的诉讼请求。

➅ 委托公证

代持人如果动歪心思,可能会拖着不卖,那么出售房屋全权委托公证就好解决这问题。当然,各地操作不同,上海由于打击“套路贷”,对全委公证审查也更严。

➆所有购房材料一定掌握在自己手上

购房合同、产证、购房发票、公共维修基金票据原件都要自己收着,代持协议原件也要保存好。

做到以上几点,主要风险可以排除。当然,房产相关交易中各种坑,真正经历过的人都懂。在多军圈子中出现很多还涉及继承、婚姻、共同出资等各种复杂情况,每一类变化都会带来额外风险。所以代持破限购大法需要筹划安排,才能尽量规避不必要风险。

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