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拍卖房排除妨害纠纷一审民事判决书
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原告:班定义,男,汉族,1975年7月21日出生,住安徽省巢湖市无为县。

委托诉讼代理人:张还尹,北京大成(合肥)律师事务所律师。

委托诉讼代理人:李冀骥,北京大成(合肥)律师事务所实习律师。

被告:暴彦桥,男,汉族,1973年4月1日出生,住安徽省合肥市瑶海区。

委托诉讼代理人:徐伟峰,北京盈科(合肥)律师事务所律师。

原告班定义与被告暴彦桥排除妨害纠纷一案,本院于2018年5月22日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。

原告班定义的委托诉讼代理人张还尹、李冀骥,被告暴彦桥的委托诉讼代理人徐伟峰均到庭参加了诉讼。

本案现已审理终结。

原告班定义向本院提出诉讼请求:1、请求判令被告腾空合肥市瑶海区站前路金兴苑小区1号楼008室房屋,并将该房屋返还给原告;2、请求判令被告自2018年1月24日起向原告支付房屋占有使用费至实际迁出之日止(按照200元/平方米/月的标准,暂计算至2018年5月24日,为26688元);3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。

事实和理由:安徽省合肥市瑶海区站前路金兴苑小区1号楼008室房屋原为王玉霞所有,因王玉霞与他人存在债务纠纷,该房屋于2016年6月6日被深圳市福田区人民法院查封,期限为三年。

2018年1月4日,深圳市福田区人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台对涉案房屋进行拍卖,2018年1月5日,原告竞得涉案房屋,并于2018年1月24日办理房屋所有权变更登记。

被告为涉案房屋上的承租人。

原告竞得涉案房屋后,即与被告协商房屋交接相关事宜,被告一直拒绝配合。

后经原告了解,被告承租涉案房屋起始时间为2016年7月1日,在涉案房屋被深圳市福田区人民法院查封之后,遂要求被告腾空并返还房屋,但被告不予理睬,拒绝返还。

原告认为,因被告承租涉案房屋起始时间在涉案房屋被深圳市福田区人民法院查封之后,原告作为合法的房屋受让人,不受该租赁关系和相关租赁合同的约束,有权随时要求被告腾空并返还房屋;原告于2018年1月24日登记为涉案房屋的所有权人后,依法对涉案房屋享有收益的权利,由于涉案房屋被被告占用,拒不返还,侵害了原告的合法权益,故原告有权要求被告自2018年1月24日起向原告支付房屋占有使用费至其实际迁出之日止。

综上,为维护自己的合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定,提起诉讼。

被告暴彦桥辩称:1、原告不享有涉案房屋所有权。

根据《关于人民法院执行拍卖变卖规定》人民法院应当在拍卖5日前以书面或者其他能够确认熟知的方式通知当事人或已知的担保物权人、优先购买权人或其他优先权人于拍卖日到场,租赁出去的房屋,在出卖时应当提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下享有优先购买权。

本案中深圳市福田区人民法院在拍卖过程中未依法履行通知手续,已经侵犯了被告的优先购买权,且拍卖程序违法。

涉案拍卖程序,应属无效,因此原告不享有涉案房屋的所有权;2、被告的承租期限早于原告拍卖成交之日且早于原告主张的房屋查封之日。

被告自2016年1月份开始,已承租涉案房屋,因此被告的租赁期限早于该房屋查封时间即2016年6月,即使原告对涉案房屋享有所有权也不能对抗被告的租赁权。

本院经审理认定事实如下:2015年12月15日,暴彦桥与王玉霞签订《房屋租赁合同》一份,合同约定:由暴彦桥承租王玉霞所有的位于合肥市瑶海区站前路金兴苑小区1#楼007、008室门面,租赁面积66.65平方米。

租期一年,自2016年1月10日至2017年1月9日,暴彦桥租赁该物业用途为商业,经营范围为日用百货。

租金为160000元/年,每半年结算一次,暴彦桥应于合同签订当日支付王玉霞履约保证金20000元和前半年租金80000元。

合同签订后,暴彦桥即进入所承租的房屋经营超市。

2016年7月1日,暴彦桥为扩大经营,又与安徽金正投资管理有限公司(以下简称金正公司)重新签订了《房屋租赁合同》一份,合同约定:金正公司将位于合肥市瑶海区站前路金兴苑时代商场1#楼A001、A002、B001、B002、B003室的房屋租赁给暴彦桥,出租租赁面积总计550平方米,其中A001、A002约250平方米,B001、B002、B003约300平方米。

租赁期共5年,自2016年9月1日起至2021年8月31日止,其中2016年7月1日至2017年8月1日为免租装修期。

租赁用途为商业,经营范围或类别为A001、A002餐饮、便利店,B001、B002、B003网吧。

租金A001、A002前三年每月为50000元,后两年每月为55000元;B001、B002、B003前三年每月39000元,后两年每月为42900元。

2016年6月6日,王玉霞所有的合肥市站前路金兴苑小区1号楼008室房屋被广东省深圳市福田区人民法院查封。

2018年1月4日,深圳市福田区人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台对合肥市站前路金兴苑小区1号楼008室房进行拍卖,竞买公告载明拍卖物现与006、007房产打通使用,用于经营超市,恢复原状的风险及费用由买受人承担,法院不负责清场交付。

2018年1月5日,班定义竞得该房屋,深圳市福田区人民法院作出(2017)粤0304执20802号之三执行裁定书,裁定:解除对王玉霞名下位于合肥市站前路金兴苑小区1号楼008室房屋的查封;位于合肥市站前路金兴苑小区1号楼008室房屋由班定义所有,成交价格为667867.2元。

2018年1月24日,班定义办理了房屋所有权变更登记,产权证号为皖(2018)合不动产权第0032424号,房屋建筑面积为33.36平方米。

班定义在取得涉案房屋所有权后,即与暴彦桥协商房屋交接事宜,但因暴彦桥拒绝搬离,故班定义诉至法院。

另查明,合肥市站前路金兴苑小区1号楼008室房屋原登记在王玉霞名下,王玉霞系金正公司的法定代表人。

暴彦桥承租的合肥市站前路金兴苑时代商场1#A001、A002即包含班定义所购买的合肥市站前路金兴苑小区1号楼008室房屋。

以上事实有拍卖成交确认书、执行裁定书、房屋所有权登记、转让审核表、不动产权登记证书、房屋租赁合同两份、拍卖公告及双方当事人陈述等证据在卷加以佐证。

本院认为:班定义所购买的合肥市站前路金兴苑小区1号楼008室房屋于2016年6月6日被深圳市福田区人民法院查封,暴彦桥与王玉霞的第一次租赁关系虽发生在2015年12月25日,但该合同明确约定租赁期限仅为1年,从2016年1月10日至2017年1月9日,租赁合同到期后,原租赁关系即已经解除,即使暴彦桥继续租赁涉案房屋,也应转为不定期租赁,双方均有权随时要求解除合同。

2016年7月1日,暴彦桥与金正公司签订了新的《房屋租赁合同》,并实际扩大了租赁面积,延长了租赁期限,也变更了出租人,故暴彦桥与王玉霞签订的《房屋租赁合同》应视为已经解除,现租赁关系应依据金正公司与暴彦桥签订的合同履行。

而新的租赁关系形成于2016年7月1日,系在深圳市福田区人民法院查封之后,根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解除》第二十条的规定:租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求受让人继续履行原合同的,人民法院应予支持,但房屋在出租前已被人民法院查封的除外。

本案中,因暴彦桥承租房屋在深圳市福田区人民法院查封之后,暴彦桥作为承租人无权要求继续履行原租赁合同。

而班定义通过司法竞拍购买了涉案房屋并依法办理了所有权登记,所涉案房屋依法享有物权,故班定义要求暴彦桥腾空并返还合肥市站前路金兴苑小区1号楼008室房屋的诉讼请求,符合法律规定,本院予以支持。

关于班定义要求暴彦桥自2018年1月24日起按200元/月/平方米的标准支付房屋占用费至实际迁出之日的诉讼请求,本院认为,班定义于2018年1月24日登记为涉案房屋的所有权人后,依法对涉案房屋享有收益的权益。

暴彦桥作为房屋使用人,依法应当向房屋受让人班定义支付房屋占用费用,暴彦桥已经向金正公司支付的租金与班定义无关,其可另行向金正公司主张。

关于房屋占有使用费的标准,根据暴彦桥与金正公司签订的《房屋租赁合同》约定的标准A001、A002约250平方米前三年租金为每月50000元核算,租金支付标准应为200元/月/平方米,班定义的主张本院予以支持。

据此,依据《中华人民共和国物权法第二十八条  、第三十四条  、第三十七条  、第三十九条  ,最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解除》第二十条,《中华人民共和国民事诉讼法第六十四条  之规定,判决如下:

一、被告暴彦桥于本判决生效之日起三十日内腾空并搬离原告班定义位于合肥市站前路金兴苑小区1号楼008室[不动产权证号:皖(2018)合不动产权第0032424号]房屋,并将该房屋返还原告班定义;

二、被告暴彦桥于本判决生效之日起十日内至支付原告班定义自2018年1月24日至2018年5月24日的房屋占用费26688元,之后的房屋占用费自2018年5月24日起按200元/月/平方米、建筑面积33.36平方米的标准支付至实际搬离之日止。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条  之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费470元,减半收取235元,由被告暴彦桥负担。

如不服本判决,可自判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省合肥市中级人民法院。

审判员陆军

二〇一八年九月七日

书记员杨子茹

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