司法实务中，围绕着是否属于“名为买房，实为炒房”、“名为买房，实为炒房”情形下所涉房屋买卖合同的成立、有效与否，以及是部分无效还是全部无效，以及是否损害国家利益，可谓众说纷纭、做法不一。
【案例索引】
一审：天津市武清区人民法院（以下简称武清法院）（2017）津0114民初4190号民事判决书（2017年8月7日）
二审：天津市第一中级人民法院（以下简称天津一中院）（2017）津01民终6868号民事判决书（2017年9月15日）
【基本案情】
原告倪某与被告李某振双方对下列事实无争议：1.倪某于2015年8月23日与天津市鸿翔投资有限公司（以下称鸿翔公司）订立期房“天津市商品房买卖合同”约定，倪某购买坐落于武清区黄庄街建设路西侧观澜花苑69号楼-7房屋，该公司于2017年8月31日前向倪某交付上述房屋。倪某已领取《天津市房屋登记证明》，登记日期2015年9月6日、面积168.6平方米、抵押权利价值130万元、抵押期限至2043年；2.2016年11月29日，倪某与李某振订立《房屋买卖居间合同》约定：倪某将购买的上述房屋卖与李某振、定金50万元、房屋价格310万元。双方在倪某房产证办理完后两个月前到房管局签署《天津市房产买卖协议》并办理银行贷款手续（第九条2款约定为，倪某所有房产手续办理完毕后双方到房管局办理买卖相关手续）。第九条4款约定，倪某承诺在房管局办理手续时此房可以过户到李某振指定人名下。倪某已分期收取李某振定金50万元；3.双方订立合同时，对第九条4款约定的“指定人”是不特定的，没有明确范围；4.李某振属非天津市户籍居民家庭，从订立合同至今不符合在武清区购房资格条件。
倪某自认事实：双方签订的涉案合同，是预售商品房再行转让行为，违反法律法规强制性规定。
李某振自认事实：双方订立涉案合同3年前以妻子名义已在武清区购买了房屋，孩子能够在武清区上学，该房装修基本完工，只有50平方米住不开。
李某振主张的事实:1.购房是为自家孩子上学居住需要。提供了其妻微信聊天记录、其在武清区注册某公司租赁“武清区×产业园综合办公楼1250室”的书证；2.倪某订立涉案合同时知道李某振上述买房的事实；3.李某振父亲李某助有资格与倪某过户。提供了肃宁县某村村委会及镇派出所证明其父子关系的证明原件、李某助身份证及塘沽区某厂集体户口页复印件、李某助在该厂已经退休的证明原件。
倪某对李某振主张的上述3个事实均不予认可。认为如果知道李某振已在武清区有房就不会将房卖给李某振，李某振是否居住所需与李某振购房无关；父子关系证明不完备，且倪某是与李某振订立的合同，与其父无关。
一审法院持李某振提供的李某助的户口页、身份证、证明3份材料到武清区不动产登记事务中心调取了房屋限购相关规定，并咨询得知：李某助目前名下无登记的房产，但是否在武清区有购房资格不能确定，因为缺少配偶及未成年子女材料。
倪某向一审法院起诉请求：1.依法确认倪某、李某振双方签订的房屋买卖居间合同无效；2.如不能确认该合同无效，请求人民法院依法解除该合同；3.诉讼费用由李某振承担。
【裁判观点】
武清法院经审理认为，本案争议的焦点为，一、双方签订的合同是否有效；二、如果有效是否应当解除。
一、关于是否有效问题。
2005年，《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）第七条规定，“国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让”；随后《建设部关于贯彻<国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知>的通知》（建住房电[2005]33号）第三条规定，“当前一些地方出现的投机炒房行为，是造成住房价格过快上涨、市场秩序混乱的重要原因。根据城市房地产管理法的有关规定，国务院决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让”；2017年，国家出台更严厉的打击投机炒房的限购政策，4月1日实施的《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》（津政发[2017]48号）规定，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，深化区域性住房限购，对在本市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市（滨海新区除外）再次购买新建商品住房和二手住房；之后，本市法院出现认定“名为买房，实为炒房”的行为，依法认定合同不成立，驳回索赔诉讼请求的判例。
涉案双方所签合同第九条4款约定的可过户到“不特定的指定人”名下，是典型的炒房条款。订立合同时，倪某知道或应当知道其所购房屋禁止其再行转让，另外，即使不知道李某振已有住房，也应当审查李某振是否具有购房资格而没有审查，是对签订该条款的故意放任；李某振在武清区已有住房，并主张倪某和中介知晓，当时其被限购的《天津市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（津政发[2016]80号）已经实施将2个月，更应知道和应当知道自己家庭已没有购房资格，仍与倪某协商签订此条款，是故意而为；李某振一直主张其父有资格过户，但订立合同时并没有指明，现在也没有全面提供其父具有购房资格的证明材料，所以，由其父替其过户并无证据表明是其订立合同时的真实意思。
另，李某振主张购房是自家住房需要，这属于主观认识和自我决策问题，难以考察订立合同的真正动机。且李某振已有住房3年却没有入住，也未安置孩子上学，更难以确认李某振的主张。
综上，该约定条款，具有恶意串通损害国家利益即国家房地产市场秩序性质，应确认无效，但不影响其他条款的效力，因为禁止预售商品房再行转让的规定，不是效力性强制规定。
二、关于有效合同条款是否应当解除问题。
2016年10月1日实施的（津政发[2016]80号）第一条、2017年4月1日实施的（津政发[2017]48号）第一条均规定：在本市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市六区及武清区再次购买商品住房和二手住房。“户籍居民家庭”含义，在《市国土房管局关于落实房地产市场调控工作有关问题的通知》（津国土房发〔2017〕6号）（三）指在公安户籍部门登记的家庭，家庭成员含购房人、配偶及未满18岁的未成年子女，认定依据为户口薄及婚姻登记信息。根据上述规定，李某振家庭成员没有资格在武清区再次购买住房，因此涉案合同的其他条款虽然有效但无法履行，使倪某及时出售房屋回笼资金、李某振及时取得过户房屋的合同目的不能实现。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。作为涉案合同重要补充的“可以过户到指定人名下”的条款被确认无效，且合同订立后国家和本市出台的限购政策越加严格，国家打击投机炒房、稳定房地产市场措施越加全面，符合上述规定的情形，结合本案实际，本院对涉案合同的有效条款予以解除。
涉案合同的部分条款确认无效，部分条款确认解除，倪某、李某振双方都有责任。合同解除后，根据公平原则及本案情况，倪某收取的李某振定金50万元应予退还。此案经调解未果，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条一款（二）项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条、第二十六条、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》第七条、《建设部关于贯彻<国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知>的通知》第三条、《天津市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》第一条、《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》首部和第一条及有关民事法律政策之规定，判决如下：一、2016年11月29日倪某与李某振签订的“房屋买卖居间合同”第九条4款无效；二、2016年11月29日倪某与李某振签订的“房屋买卖居间合同”解除（不含第九条4款）；三、倪某于本判决生效后5日内退还李某振定金50万元。案件受理费40元，倪某担负20元，李某振担负20元。
李某振上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2.一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:1.一审认定事实错误，2016年11月29日，双方签订的房屋买卖居间合同是双方的真实意思表示，上诉人购买此房的目的系为了改善家庭居住条件及两个孩子能在天津上学，且上诉人正在办理天津落户手续。一审法院认定双方所签订的合同的第九条第四款为炒房条款与事实不符。2.合同签订后，上诉人已经支付了50万元定金，合同尚在履行过程中，原审法院直接认定无法办理过户与事实不符。3.一审法院在未查清合同目的的情况下，认定双方合同的约定具有串通损害国家利益的性质系适用法律错误。4.双方之间签订的合同并不存在法定解除的情形，亦不存在双方合同无法履行的现实不能。
倪某辩称，同意一审判决。被上诉人与上诉人之间的合同因为国家政策的原因不能履行，上诉人已经购买了武清的一套房子，按照政策不能再买了。合同第九条第四款涉嫌炒房的情形，如果想把房屋过户到指定人的名下，应该让指定人来签订合同。且案外人并没有购房的经济实力和实际需要，上诉人与被上诉人签订的第三人条款并不是出于第三人的实际需要，而是为了实现上诉人规避国家法律政策从而达到非法购房的目的，也即合同法规定的以合法形式掩盖非法目的，因此属于无效条款。
天津一中院审理认为，关于合同第九条第4款效力问题，第一、涉案房屋禁止再行转让，且上诉人非天津户籍，其家庭已在天津市购置一套房产，根据政策无资格再行购买。第二、约定“此房可以过户到乙方指定人名下”，该条款是典型的炒房条款。上诉人虽主张其父有资格过户，但订立合同时并没有指明，据此，一审法院根据相关法律结合国家政策之规定，认定此条款属于炒房条款并且确认此条款无效并无不当。关于有效合同条款是否应当解除的问题，上诉人家庭没有资格在武清再次购买住房，上诉人虽主张正在办理天津户口，但截至二审开庭之日，上诉人的天津户口依然没有办理下来。据此，一审法院判令解除合同并返还定金亦无不妥。
综上所述，李某振的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人李某振负担。
【案例述评】
一、“名为买房，实为炒房”合同不成立、有效，还是部分无效抑或全部无效
据天津媒体报道：2016年3月，房产中介人员尤某某利用自身优势从市民吴某某手中购买房屋，双方签订房屋买卖居间合同，并约定买方在办理房屋手续时房子可以过户给第三方。卖房发现买主系炒房人员后，提出解除合同。天津滨海新区人民法院塘沽审判区经审理后，认定双方签订的买卖合同不成立。据悉，塘沽审判区最近对17件房屋买卖合同纠纷案件认定为“名为买房，实为炒房”的行为，依法认定合同不成立，驳回索赔的诉讼请求。
天津这组判决针对的是个别房产中介，违反居间合同的忠诚义务的炒房行为，而不是要对所有买房合同的“主观心理”是否炒房做出认定。法院认定中介买房合同不成立的理由是，合同不是“真实意思表示”。
有媒体将上述判决解读为法院判决“炒房合同无效”，很多民众认为今后大家买卖房产，只要找出双方当事人带有“炒房”的目的，那么，所签订的购房合同就会立刻被推翻，即一切“炒房合同”皆无效。
滨海新区法院塘沽民二庭副庭长李桂华表示，此类案件多为房地产中介人员，利用具有的房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势，与卖房人签订房屋买卖合同，再加价转卖给他人从中牟利。为了保证其顺利实施倒房行为，此类合同一般都约定交付定金后便腾空并移交房屋，此举是为方便让实际买房人看房。同时还会约定允许过户给第三方，是为保证卖房人与实际买房人办理过户。当卖方人陷入了炒房人的圈套，拒绝履行合同时就会被以违约为由起诉，并索要高额违约金。
滨海新区法院塘沽审判区认为，此类案件中签订买卖合同只是先占房屋的购买机会，同时另寻买主，将房屋转售他人从中牟利。而并非真要购买该房屋，其签订买卖合同并非真实意思表示，故该买卖合同不成立。此外，炒房人的行为既会造成实际买卖双方互不了解，影响实际买卖双方的缔约选择权，也会造成房屋交易的环节增多而增加实际买卖双方的交易成本和违约风险，实际上已经影响了实际买卖双方当事人的合法权益，有违诚实信用原则，干扰了正常的市场交易秩序，故依法不予保护。
武清法院于2018年3月20日就其审理的原告钱某亮与被告周某燕、第三人李某环合同纠纷一案所作出的（2017）津0114民初7670号民事判决书的判案理由中称：公民从事民事活动，应当遵循诚实信用原则。同时，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序。被告与第三人之夫孙某庆签订的《售房协议书》约定的内容中有“乙方有权指定该宗房产过户到指定人名下”的内容，且在签订该《售房协议书》后，被告与第三人办理了委托合同并进行了公证，委托事项中包括查询档案、出售、产权转移登记、缴纳税费、取款及代为签订房屋买卖协议及相关手续的文件等事项，明显不符合正常房产交易行为的特征，且在庭审中，被告对于在签订《售房协议书》后为何与第三人办理公证委托一事不能作出合理解释，由此可见本案被告不是真正的买房人，购买涉案房屋并非被告的真实意思表示，被告的行为“名为买房，实为炒房”。因此，被告与第三人之夫孙某庆签订的《售房协议书》不成立。
天津市蓟州区人民法院就其审理的原告董某涛与被告孙某杰、张某菊、天津市美信房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案作出的（2017）津0119民初2860号民事判决的判案理由中称，孙某杰、张某菊等仅凭合同中写明的“卖方同意买方更名”不足以证实董某涛购买诉争房屋系炒房行为。
江苏省常州市天宁区人民法院就其审理的原告丁某与被告钱某芬、康某确认合同无效纠纷一案，作出的（2017）苏0402民初4112号民事判决认为，房地产交易应遵从诚实信用的原则且不能违反法律法规或恶意规避国家政策。若要认定合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，需存在下列情形之一：1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2、恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；3、以合法形式掩盖非法目的；4、损害社会公共利益；5、违反法律、法规的强制性规定。若要认定民事法律行为无效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，需要存在该情形：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的行为，即需要双方当事人共同作出虚假的意思表示。本案中根据查明的事实，丁某与钱某芬在曹某芳、曹某芳的中介居间签订了《房屋买卖协议》，该合同系双方在充分议价的基础自愿签订，丁某的本意就是出售房产，不论钱某芬是带着何种目的购买该房产，但其真实意思还是购房而非怀有其他目的，现买卖时双方不存在价格欺诈或存在一方胁迫另一方的情况，房款钱某芬已经支付完毕，丁某与钱某芬也已办理了合同约定的公证手续，房屋亦交付给了钱某芬，虽然没有过户，但根据合同内容可以视为双方已经将合同履行完毕，房屋所有权此时已经归属钱某芬。根据现有证据，无法确定钱某芬的本意就是为赚取差价而低价买进再待高价时伺机卖出，即使钱某芬为专业中介，假装以女儿买房的名义进行洽谈购房但实际为了倒卖，这种行为虽然不值得提倡，却不违反法律法规的禁止性规定，不损害国家利益、社会公共利益或第三人利益，也不是一种非法目的，故丁某要求确认其与钱某芬之间的《房屋买卖协议》无效的诉讼请求不予支持。
江苏省苏州市中级人民法院就其所审理的上诉人姚某红与被上诉人陈某武、原审第三人苏州市新潮房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2019年5月13日所作出的（2018）苏05民终9885号民事判决书的判案理由中认为，姚某红通过购买VIP会员卡取得涉案房屋的购房资格后与陈某武签订该房屋的买卖合同，属于转卖房号的行为。另经一审法院查明，姚某红与陈某武房屋买卖合同上约定单价为18285.7元㎡，而案外人徐某、樊某芳与商品房开发商就涉案房屋签订的商品房买卖合同约定的购买单价为10456.42元㎡，该单价与涉案买房合同中单价的差额为7829.28元㎡，姚某红从中获利高达百万余元。因此该种行为实质系“名为买房、实为炒房”的行为，因违反社会公共利益，该炒卖房号行为应认定为无效。原审苏州市吴江区人民法院作出的（2018）苏0509民初2404号民事判决对此认定并无不当。
二、认定“炒房合同”、确认买卖合同不成立或无效须谨慎
通过上引案例可知，围绕着是否属于“名为买房，实为炒房”以及“名为买房，实为炒房”情形下所涉房屋买卖合同的成立与否、是有效无效、是部分无效还是全部无效，在司法实务中可谓众说纷纭、做法不一。我们认为，在法律上，可以说根本不存在什么“炒房合同”的合同类型，不论是法律规定的如买卖合同等有名合同，还是房屋买卖过程中买卖双方在合同中所约定的在房产转移登记时，买方有权指定第三方作为转移登记的房产权利人，起码在该房屋买卖合同中并未具体明确地载明买方加价转让给该第三方。故此，即便事实上存在买方加价转让的情形，该房屋买卖合同中的指定第三方为转移登记的权利人，该合同也不能够称为“炒房合同”，在法律上该约定比较符合我国合法法律上合同权利义务概括转移的法律现象。
对部分媒体所解读的“炒房合同无效”，只是针对房产中介违背诚信原则“双方代理”、高价转售的行为，而绝意味着司法机关要对所有的房屋买卖合同进行买房动机是否为“炒房”的主观审查。
在此，需要正本清源、以正视听的是，不少媒体曾经热炒的天津滨海新区人民法院塘沽审判区“炒房合同”无效的判决，实属以讹传讹，就实际情况而言，该法院并未判决中介以炒房为目的的房屋买卖合同无效，而是经过审理认为买方作为房产中介人员利用其具有的房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势，签订买卖合同的目的是为了转售他人，并非要购买卖方名下的房屋，其签订买卖合同并非真实意思表示，故该买卖合同不成立。可以比较肯定地说，这部分案件的判决结果并不具有普遍意义，也即不能据此推导出只要卖方找到所谓买方“炒房”的事实，卖方就可以诉请要求确认买卖合同不成立或无效，理由有三：
一是现实生活中，究竟是否为“炒房”，并不都是那么容易被发现和判断的，买方不会以书面或口头形式直截了当地告知卖方其买房的目的就是为了加价转售。
二是依照法律规定，依法成立的合同就具有法律的约束力，民事活动应当遵循公平合理和诚实信用原则，法律鼓励交易和诚实信用，以利于促进资源的合理有效配置，人民法院和仲裁机构在法律适用的利益衡量和价值判断上更倾向于不去轻易地否定合同的效力。
三是对上述媒体所报导案例，从某种程度上讲，法院判决更多的是基于买方为房地产中介人员的特殊身份，因其利用自身优势、违背诚实信用原则，干扰了正常的房屋市场交易秩序，悖离了中介机构及其人员应有的职业忠诚和勤勉尽责的居间服务规范，而不予支持买方要求继续履行合同并赔偿损失的诉讼请求。
天津滨海新区法院塘沽审判区对17件房屋买卖合同纠纷案件认定为“名为买房，实为炒房”的行为，是针对个别房产中介的因违反“居间合同”所要求的诚实守信而进行的炒房行为，而不是要对所有房产买卖合同中带有“炒房”目的的当事人主观心理进行否定。法院在判决中认定此类中介买房合同不成立，是以“签订买卖合同并非是中介的真实意思表示”为由自有其法律上的正确性。
需要特别予以说明和强调的是，中介人员利用职务便利，提前签约再高价转售的行为，与普通民众所进行的单纯“炒房”行为还是有着本质区别的。因为前者违背诚实信用原则，违反居间合同义务，违反职业伦理，超出中介经营范围，损害了委托人，哄抬了房价，扰乱了正常的房地产市场交易秩序，该行为的社会危害要比单纯投资“炒房”导致的后果严重的多，所以司法机关对其完全没有姑息的必要。
我们认为，如果是中介人员以压低卖方房价和抬高买方房价的方式“吃差价”，扰乱房地产交易市场秩序和房产中介居间服务市场秩序的，买卖合同不成立，但如果是非中介人员的普通“炒房”人，以变更主体的方式加价转售他人，则不能动辄否定合同成立并生效的法律事实。上引案例中，武清法院和天津一中院均认为合同第九条第4款“此房可以过户到乙方指定人名下”之约定是典型的炒房条款，进而认为属于当事人恶意串通损害国家利益的无效条款。我们对此认定不予苟同，理由有二：一是无证据证明系合同双方恶意串通，只能说明系合同双方意思自治的约定；二是该种约定是否属于损害国家利益也是不无疑问的，国家利益不应泛化。法院因合同买方不具有购房资格以及未能在法庭辩论终结前提供指定的具有购房资格的买方，认为合同履行存在法律上或事实上的障碍，根据当事人的请求判决解决合同本无可厚非，但非要将该条款认定为无效的“炒房”条款，则着实有进一步商榷的必要。
